団体信用生命保険（団信）に加入できない場合でも、住宅ローンは組めますか？
A. 団信に加入できなくても、住宅ローンを利用できる可能性はあります。ただし、「借りられるか」より、死亡後も家族が返済を続けられるかの確認が重要です。
団信は、契約者が死亡または所定の状態になった場合、保険金で住宅ローン残高を返済する仕組みです。団信に入らず借りると、万一の場合でもローンは消えません。
まず検討する4つの方法
1．ワイド団信を検討する
一般団信より加入条件が緩和された「ワイド団信」を扱う金融機関があります。ただし、金利が上乗せされることが多く、すべての病気で加入できるわけではありません。
金融機関や引受保険会社によって審査結果が異なるため、最初の1社で断られても結論を急がないことです。
2．団信なしでフラット35を利用する
フラット35は、健康上の理由などで団信に加入しない場合でも利用できます。住宅金融支援機構「新機構団信」
ただし、契約者が亡くなっても返済義務は残ります。「団信なしでも借りられた」と安心するのではなく、残された配偶者や子が返済できるかまで試算する必要があります。
3．配偶者や子を借入人にする
健康状態や収入によっては、配偶者や子を債務者とする方法、親子リレー返済などを検討できます。
ただし、実際に資金を出す人と建物の持分が合っていないと、贈与と判断される可能性があります。将来の相続や家族関係にも影響するため、単に「ローンを通すため」だけで名義を決めてはいけません。
4．借入額そのものを減らす
建物を小さくする、不要な設備を外す、返済期間を短くする方法もあります。ただし、断熱・耐震・気密など、完成後に直しにくい基本性能まで削るのは危険です。
削る順番は、面積、設備のグレード、造作、外構の範囲です。
告知内容を隠してはいけません
「この程度なら書かなくても大丈夫」と自己判断したり、営業担当者の指示で病歴を書かなかったりしてはいけません。告知義務違反によって団信契約が解除されると、万一の際に保険金が支払われず、家族へローンが残る可能性があります。
告知するか迷う病歴がある場合は、営業担当者ではなく、金融機関や保険会社へ確認します。
シニアほど「団信なし」の重さを考える
60代で1,000万円を借り、数年後に死亡した場合、残債が800万円あれば、その負担は家族に残ります。既存の生命保険、預貯金、退職金、遺族年金などを確認し、残債を返済できる資金があるかを見ます。
リ・バース60という選択肢もありますが、融資額は担保評価に左右されます。山梨県では、立地や再販性によって土地建物の担保評価が伸びず、希望額を借りられない、または取り扱いを断られるケースもあります。
デザインハウス甲府では、ローンを通すことをゴールにしません。団信に入れない場合は、建築総額、借入額、既存保険、死亡後の残債まで家族と確認します。
団信なしの住宅ローンは「借りられるローン」ではあっても、必ずしも「家族が安心できるローン」ではありません。万一の後まで返済できる計画になって初めて、建替えを進められます。
