倒産で発生した追加工事費は、完成保証の対象になる？
A. 倒産によって別の住宅会社へ工事を引き継ぎ、当初の契約金額を超えて必要になった費用は、「増嵩工事費用」として完成保証の対象になる場合があります。ただし、追加費用の全額が自動的に保証されるわけではありません。
「追加工事費」という言葉には、2つの意味があります。
- 倒産した会社の工事を引き継ぐために、やむを得ず増えた費用
- 施主が間取り・設備・仕様を変更したことで増えた費用
完成保証の対象になり得るのは、主に1の費用です。
倒産がなければ発生しなかった、住宅を完成させるための追加費用かどうか。
ここが判断基準になります。
「引き継ぎ見積もりの全額」が保証されるわけではない
例えば、2,500万円の住宅を建築中に住宅会社が倒産したとします。
倒産時点で、
- 支払済み金額：1,000万円
- 完成している工事：1,000万円相当
- 本来残っている工事：1,500万円相当
- 引き継ぎ会社の見積もり：1,700万円
だった場合、引き継ぎ会社へ支払う1,700万円全額が完成保証の対象になるわけではありません。
施主は、倒産がなくても残り1,500万円を支払う予定でした。
保証対象として検討されるのは、
1,700万円－1,500万円＝200万円
この200万円です。
これを「増嵩工事費用」といいます。
住宅保証機構も、増嵩工事費用を「当初の工事請負金額以上に要した費用のうち、住宅保証機構が認めた実費」としています。住宅保証機構「住宅完成保証制度」
対象になり得る追加費用
保証制度や現場状況によって異なりますが、次のような費用が増嵩工事費用として認められる可能性があります。
- 足場の組み替え・再設置費用
- 仮設トイレや建設機械の再契約費用
- 現場調査や施工状況の確認費用
- 施工会社変更に伴う手戻り工事
- 小ロットで資材を再調達する割増費用
- 前の会社と同じ仕入条件を使えないことによる差額
- 既存工事と新しい工事を接続するための費用
- 工事再開に必要な雨養生・清掃・安全対策
- 図面や施工記録を再確認する費用
- 工事を引き継ぐために必要な現場管理費
JIOの完成サポート資料でも、増嵩工事費用の例として、足場の組み替えなどの手戻り工事、建設機械のリース再契約、資材の小ロット調達による割増費用などが挙げられています。
ただし、請求書に「引き継ぎ費用」と書けば認められるわけではありません。
- 本当に必要な工事か
- 倒産が原因で発生したか
- 金額は妥当か
- 当初契約に含まれていた工事か
- 保証限度額の範囲内か
を保証機関が確認します。
対象にならない可能性が高い追加費用
次の費用は、完成保証の対象外になる可能性があります。
1. 施主が希望したグレードアップ
- 標準キッチンを高級キッチンへ変更
- 窓を増やす
- 太陽光発電容量を増やす
- 外壁や床材を高額商品へ変更
- 間取りを変更する
これらは住宅会社の倒産が原因ではなく、施主の希望による追加費用です。
2. 当初契約に含まれていなかった工事
- 外構工事
- カーテン・照明
- エアコン
- 地盤改良
- 屋外給排水
- 建築確認申請
- 登記費用
などが当初契約から外されていた場合、それを後から追加しても、倒産による増嵩工事費用とは認められない可能性があります。
最初の見積書に入っていなかった費用を、倒産後に完成保証で補うことはできません。
3. 仮住まいや融資の費用
- 仮住まい家賃
- 引っ越しの延期・再手配費用
- 荷物保管料
- つなぎ融資の利息
- 土地ローンの返済
- 工事遅延による慰謝料
- 仕事を休んだことによる損失
これらは、完成保証の対象外になることがあります。
4. 引き渡し後の瑕疵補修
完成後に発見された構造・防水部分などの瑕疵は、完成保証ではなく住宅瑕疵担保責任保険などの対象を確認します。
手直し工事は対象になる？
倒産した住宅会社が施工した部分に不具合があり、引き継ぎ会社が手直ししなければ工事を続けられない場合があります。
例えば、
- 基礎の寸法が図面と違う
- 柱や金物が不足している
- 防水施工が途中で止まっている
- 配管位置が図面と合わない
- 雨ざらしで材料が傷んでいる
という状態です。
工事を完成させるために不可欠な手直しであれば、増嵩工事費用として認められる可能性があります。
しかし、
- 倒産前から存在した施工不良なのか
- 工事中断によって悪化した損害なのか
- 当初施工会社が本来負担すべき補修なのか
- 完成保証以外の保険で対応するのか
によって判断が変わります。
自己判断で修理を始めず、保証機関の現場確認を受けてください。
保証機関の承認前に発注すると危険
住宅会社が倒産すると、施主は一日でも早く工事を再開したいと考えます。
しかし、保証機関へ連絡する前に、別の住宅会社と契約し、手直しや工事再開を発注すると、その費用の必要性を確認できず、保証対象として認められない可能性があります。
基本的には、次の順番で進めます。
- 完成保証機関へ倒産・工事停止を連絡する
- 現場の状態を写真・動画で保存する
- 支払済み金額と工事進捗を確認する
- 保証機関による現場調査を受ける
- 引き継ぎ会社が残工事を見積もる
- 当初契約の残工事金額と比較する
- 増嵩工事費用の査定・承認を受ける
- 施主負担額を確認してから契約する
雨漏り防止など緊急の養生が必要な場合は、可能な限り保証機関へ連絡し、作業前後の写真、見積書、請求書を保存してください。
220万円増えても、全額認められるとは限らない
引き継ぎ会社の見積もりが、当初より220万円増えたとします。
内訳が、
- 現場調査：30万円
- 足場の組み替え：40万円
- 仮設設備の再契約：20万円
- 資材調達差額：70万円
- 手直し工事：60万円
合計220万円だったとします。
保証機関の査定で、
- 現場調査：20万円
- 足場の組み替え：40万円
- 仮設設備の再契約：20万円
- 資材調達差額：50万円
- 手直し工事：40万円
合計170万円だけが妥当と認められれば、残り50万円は施主負担になる可能性があります。
さらに、保証証書の増嵩工事費用限度額が150万円なら、
170万円－150万円＝20万円
認められた費用の中でも20万円が保証限度額を超えます。
この場合、合計70万円が施主負担として残る可能性があります。
これは仕組みを理解するための計算例です。実際の金額は、保証約款と保証機関の査定によって決まります。
保証限度額も確認する
住宅あんしん保証の住宅完成保証制度では、増嵩工事費用について、請負金額の10％または200万円のいずれか高い金額を限度としています。
ただし、前払い金と増嵩工事費用を合計した限度額も別に定められています。住宅あんしん保証「住宅完成保証制度」
保証制度によって計算方法や限度額は異なります。
契約前に、
- 増嵩工事費用の限度額
- 前払い金と合算した総限度額
- 保証割合
- 免責金額
- 対象外費用
を確認してください。
当初契約の範囲が曖昧だと不利になる
増嵩工事費用は、当初契約と引き継ぎ見積もりの差額を基に判断されます。
そのため、最初の見積書が「建物本体工事一式2,000万円」としか書かれていない場合、
- 何が契約に含まれていたのか
- どこまで施工済みなのか
- どの費用が倒産によって増えたのか
を判断しにくくなります。
契約前に、
- 本体工事
- 付帯工事
- 屋外給排水
- 地盤改良
- 建築確認申請
- 設計費
- 照明・カーテン
- エアコン
- 太陽光発電
- 外構工事
- 消費税
を明確にしてください。
総額と工事範囲が曖昧な契約ほど、倒産後に「それは元の契約に入っていなかった」と判断される危険があります。
契約前に確認する8項目
- 増嵩工事費用は保証対象か
- 保証限度額はいくらか
- どの費用が増嵩工事費用と認められるか
- 手直し工事は対象になるか
- 資材価格の差額は対象になるか
- 緊急養生を行う場合の連絡方法
- 工事再開前に保証機関の承認が必要か
- 仮住まい・融資利息などの対象外費用
住宅会社には、次のように質問してください。
「倒産後に他社へ引き継いで200万円工事費が増えた場合、どの費用が保証され、最大いくら自己負担になりますか」
「追加費用も保証されます」だけではなく、数字で説明してもらってください。
デザインハウス甲府の考え方
倒産後の追加費用を保証してもらうには、倒産前の契約内容が明確でなければなりません。
本体価格だけを安く見せ、付帯工事や申請費用を後から追加する契約では、何が倒産による増嵩工事費用なのか分からなくなります。
デザインハウス甲府では、付帯工事、建築確認申請、消費税を含めた総額を契約前に提示し、工事範囲を明確にします。さらに、万一に備えて全棟に完成保証を付けています。
確認すべきなのは、
追加費用が保証されるかだけでなく、元の契約に何が含まれていたか。
倒産後に増えた費用のすべてが、完成保証の対象になるわけではありません。
「倒産がなければ発生しなかった費用」であり、保証機関が必要かつ妥当と認めた金額だけが、保証限度額の範囲で守られます。
