Q. 住宅ローン審査に落ちる理由は？
A. 主な理由は、年齢・健康状態・年収・返済負担率・信用情報・物件の担保評価です。
住宅ローン審査は、年収だけで決まりません。
年収が高くても、他の借入れや支払い遅延があれば否決されることがあります。反対に、年収が低めでも、借入額を抑え、信用情報に問題がなければ通る可能性があります。
また、金融機関は通常、審査に落ちた詳しい理由を教えてくれません。だからこそ、申込み前に原因となる項目を一つずつ確認する必要があります。
金融機関が重視する審査項目
国土交通省の調査では、金融機関の多くが次の項目を審査しています。国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」
| 審査項目 | 審査する金融機関の割合 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 98.5％ |
| 健康状態 | 96.6％ |
| 借入時年齢 | 96.0％ |
| 年収 | 94.0％ |
| 勤続年数 | 93.6％ |
| 返済負担率 | 92.0％ |
| 担保評価 | 91.8％ |
「現在の年収」だけでなく、完済まで返せるか、団信へ加入できるか、住宅に担保価値があるかまで確認されます。
住宅ローン審査に落ちる主な理由
1．借入希望額が年収に対して多い
金融機関は、年収に占める年間返済額の割合である「返済負担率」を確認します。
計算式は次のとおりです。
年間のローン返済額÷税込年収×100
ここには住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン、リボ払い、スマートフォン端末の分割払いなども含まれる場合があります。
金融機関の基準内でも、借入希望額が上限に近ければ、金利や審査条件によって否決される可能性があります。
2．自動車ローンやカードローンがある
年収500万円でも、自動車ローンを毎月4万円返済していれば、年間48万円が返済負担として加算されます。
利用していないカードローンでも、利用限度額や契約状況を審査で見られる場合があります。
ただし、審査前に預金をすべて使ってローンを完済するのも危険です。手元資金と借入可能額の両方を計算して判断します。
3．クレジットカードなどの支払い遅延
信用情報には、クレジットやローンの契約内容、残高、支払い状況、申込履歴などが登録されています。CIC・情報開示とは
次のような支払いにも注意が必要です。
- クレジットカード
- リボ払い
- 自動車ローン
- カードローン
- 携帯電話端末の分割払い
- 奨学金
- 各種ローンの保証債務
口座への入金忘れでも、繰り返せば審査へ影響する可能性があります。
信用情報が心配な場合は、憶測で銀行へ何件も申し込む前に、本人開示で確認する方法があります。
4．勤続年数が短い、収入が不安定
転職直後、歩合給、契約社員、自営業などは、収入の継続性を慎重に見られることがあります。
自営業者や会社経営者は、売上ではなく所得、決算内容、納税状況などを複数年確認される場合があります。
年収を高く見せるために経費を過度に減らしたり、申告内容を変えたりするのではなく、早い段階から金融機関へ必要書類を確認してください。
5．完済時年齢が高い
50歳で35年ローンを申し込めば、完済時は85歳です。
金融機関の商品条件を満たしていても、退職後の収入、年金、預貯金、返済計画が不十分なら審査は厳しくなります。
特に50代・60代は、借入期間を延ばして月々を安くするより、住宅総額を抑えて70歳前後の完済を目指すべきです。
6．健康上の理由で団信へ加入できない
多くの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が融資条件です。
過去の病歴や治療状況によっては、通常の団信へ加入できず、住宅ローンも利用できない場合があります。
選択肢として、引受基準を緩和したワイド団信や、団信加入が必須ではないフラット35などがあります。ただし、金利や保障内容、家族に残るリスクを比較する必要があります。
7．土地や建物の担保評価が不足している
申込者に問題がなくても、物件が原因で融資額を減らされる場合があります。
- 接道条件を満たしていない
- 再建築が難しい
- 市街化調整区域にある
- 土地の権利関係が複雑
- 借地権や共有持分がある
- 建築費に対して担保評価が低い
- 違法建築や未登記部分がある
特に土地先行購入では、買付けを入れる前に金融機関と住宅会社の両方へ確認してください。
8．申告内容に間違いや隠し事がある
他の借入れを隠しても、信用情報や提出資料から判明する可能性があります。
年収、勤務先、借入残高、家族構成などに食い違いがあれば、内容そのものより「申告の信頼性」を疑われます。
分からない項目は推測で記入せず、必ず確認してください。
事前審査後もしてはいけないこと
事前審査に通っても、融資実行が確定したわけではありません。
融資実行までは、次の行動を避けてください。
- 自動車ローンを新しく組む
- 家具・家電を分割払いで購入する
- クレジットカードの支払いを遅らせる
- 転職・退職する
- 新しいカードローンを契約する
- 建築総額や借入額を大幅に増やす
- 申込内容と異なる資金移動をする
事前審査後に状況が変われば、本審査で否決または融資額減額となる可能性があります。
審査に落ちた後の正しい対応
審査に落ちたからといって、すぐ別の銀行へ次々申し込むのはおすすめしません。
まず、次の順番で確認します。
- 信用情報を本人開示する
- 自動車ローンやリボ払いの残高を確認する
- 返済負担率を再計算する
- 完済時年齢を確認する
- 団信加入の可能性を確認する
- 土地・建物の担保上の問題を確認する
- 住宅総額と借入希望額を下げる
短期間に複数の申込みをすれば、その申込情報も信用情報に登録されます。原因を修正せず申込先だけを増やしても、結果は変わりにくいでしょう。
俺流結論
住宅ローン審査に落ちたとき、「通してくれる銀行探し」だけを始めてはいけません。
審査否決は、その借入れが家計に対して重すぎるという警告の場合があります。
住宅会社がやるべきことは、無理に審査を通すことではありません。
借入額を下げる
他の借金を整理する
土地と建物の総額を見直す
70歳前後までに返せる計画へ変更する
住宅ローンは、通れば成功ではありません。完済まで無理なく返せて初めて成功です。
審査を通す方法より、家族を守れる借入額を先に決める。これが正しい住宅資金計画です。
