Q. 住宅ローンは人生最大の借金なのか？

A. 多くの人にとって、住宅ローンは人生最大の借金です。ただし、借金だから危険なのではなく、「返済可能額を超えて借りること」が危険です。

住宅ローンは数千万円を30年、35年、場合によっては50年かけて返済します。自動車ローンや教育ローンとは、金額も期間もまったく違います。

一方、家を買わなければ家賃を払い続けます。そのため、住宅ローンは単なる借金ではなく、将来の住居費を前倒しして固定する契約ともいえます。

重要なのは「借金かどうか」ではありません。

家賃と比べて得かではなく、完済まで家計が持つか。

ここを判断すべきです。

借入額ではなく総返済額を見る

例えば、3,200万円を35年間、元利均等・ボーナス払いなしで借りた場合の概算です。

同じ3,200万円でも、金利によって支払総額には約1,058万円の差が生まれます。

住宅ローンは「3,200万円を借りる契約」ではありません。実際には、利息を含めて4,000万～5,000万円以上を返す可能性がある契約です。

返済方法や将来の金利によって負担は変わるため、複数条件でのシミュレーションが必要です。知るぽると・住宅ローンのシミュレーション

「借りられる金額」は安全な金額ではない

住宅ローン審査では、年収に対する年間返済額の割合が確認されます。住宅金融支援機構の基準では、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下とされています。住宅金融支援機構

しかし、これは融資を受けるための基準であり、その家族が安心して返せる上限ではありません。

同じ年収600万円でも、次の条件で余裕は変わります。

• 子どもの人数と教育方針
• 自動車の保有台数
• 妻または夫の収入減少
• 親の介護
• 住宅の光熱費と修繕費
• 老後までの残り年数

銀行が見ているのは主に「現在の返済能力」です。住宅会社が見るべきなのは、教育費が増える時期や退職後まで含めて返せるかです。

最大の危険は、老後にローンを残すこと

35歳で35年ローンなら完済は70歳です。しかし、45歳なら80歳、50歳なら85歳になります。

定年後は収入が減る可能性が高く、住宅ローンに加えて固定資産税、設備交換、外壁・屋根の修繕、医療費、介護費も発生します。

50年ローンで毎月返済額を下げても、家の価格が安くなったわけではありません。返済を遠い将来へ送っただけです。

月々払えることと、最後まで返せることは別問題です。

家賃より住宅ローンが安ければ安心なのか？

「家賃9万円、住宅ローン8万円だから買ったほうが得」という比較は不十分です。

持ち家にはローン以外にも費用がかかります。

• 固定資産税
• 火災・地震保険
• 給湯器やエアコンの交換
• 外壁・屋根などの修繕
• 庭や外構の維持費

住宅ローン8万円でも、維持費を月割りすると実質負担が10万円を超える場合があります。

逆に、高断熱・高気密住宅によって光熱費を抑え、設備交換や修繕まで積み立てられる計画なら、長期的な住居費を安定させられます。

俺流結論

住宅ローンは、人生最大の借金です。だからこそ、住宅会社の営業トークだけで決めてはいけません。

私が危険だと思うのは、次の考え方です。

「審査が通ったから大丈夫」
「月々の返済は家賃並み」
「退職金で返せばよい」
「50年に延ばせば買える」

これは、家を売る側に都合のよい理屈です。

判断基準は、借入可能額ではなく、教育費、車の買い替え、修繕費、老後資金を残しながら、できれば70歳前後までに完済できる金額です。

住宅ローンは、使い方を間違えれば家族を長期間縛る借金になります。しかし、無理のない総額と返済期間で組めば、老後の住居を確保するための有効な手段にもなります。

家を買えるかではなく、家を買った後も笑って暮らせるか。住宅ローンは、そこまで計算して決めるものです。