住み始めてからの不具合に対応する「住宅瑕疵担保責任保険」の仕組み。山梨県での建て替え窓口Q&A

新築後に雨漏りや構造の不具合が見つかったらどうなりますか？「住宅瑕疵担保責任保険」の仕組みを教えてください

Q

建替え後に雨漏りや基礎の不具合が見つかった場合、住宅会社に無償で直してもらえるのでしょうか。住宅会社が倒産した場合も補償される「住宅瑕疵担保責任保険」について教えてください。

結論

新築住宅には、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年間、住宅会社が契約不適合責任を負う仕組みがあります。

住宅会社は、その責任を果たすための資力として、原則として次のいずれかを用意します。

• 住宅瑕疵担保責任保険へ加入する
• 法務局などへ保証金を供託する

ただし、「10年保証だから家の不具合は全部無料で直る」という意味ではありません。

キッチン、給湯器、クロス、建具などは、住宅瑕疵担保責任保険の対象外となるのが一般的です。

保険の対象になる部分

住宅瑕疵担保責任保険の主な対象は、次の2つです。

構造耐力上主要な部分

• 基礎
• 柱
• 梁
• 耐力壁
• 床版
• 屋根版
• 土台

住宅の自重や地震、風などに耐えるための重要な構造部分です。

雨水の浸入を防止する部分

• 屋根
• 外壁
• 開口部
• 防水層
• 雨水排水部分

施工上の瑕疵によって雨漏りが発生した場合などが対象になります。

国土交通省も、新築住宅の10年間の責任範囲を「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」としています。国土交通省「住宅瑕疵担保履行法Q&A」

対象外になりやすい不具合

次のような不具合は、住宅瑕疵担保責任保険の対象にならないのが一般的です。

• クロスの隙間や変色
• フローリングの傷
• 建具の調整
• 床鳴り
• 網戸の不具合
• キッチンやトイレの故障
• エコキュートやエアコンの故障
• 配管設備からの漏水
• 結露やカビ
• 使用方法や手入れ不足による劣化
• 地震・台風・洪水などの自然災害による損害

これらは、住宅会社独自のアフター保証、設備メーカー保証、火災・地震保険などで対応することになります。

たとえば「水が漏れた」という現象でも、屋根の施工不良による雨漏りと、給水管の故障による漏水では、適用される保証が異なります。

「保険加入済み」でも施工ミスがないとは限らない

瑕疵保険へ加入する住宅では、保険法人による現場検査が行われます。

しかし、この検査は住宅のすべての工事を常時確認するものではありません。内装、設備、断熱材、気密施工など、すべての品質を保証する検査でもありません。

「第三者検査があるから現場管理は不要」ではなく、住宅会社自身が、

• 工程ごとの施工確認
• 写真記録
• 気密測定
• 完了検査
• 社内検査
• 施主検査

を適切に行っているかが重要です。

住宅会社が営業を続けている場合

保険対象となる瑕疵が見つかった場合、まず住宅会社へ補修を求めます。

住宅会社が調査・補修を行い、保険法人の承認を受けた費用について保険金が支払われる仕組みが基本です。

住宅取得者が自由に別業者へ修理を依頼し、後から全額を保険会社へ請求できるとは限りません。

緊急性がある場合を除き、住宅会社や保険法人へ連絡する前に大規模な補修を始めないようにしましょう。

住宅会社が倒産した場合

保険付き住宅で、住宅会社が倒産して補修できない場合は、住宅取得者が保険法人へ直接、補修費用などを請求できます。

国土交通省の案内では、保険金額は2,000万円以上で、対象となる修補費用のほか、条件により調査費、仮住まい費用、引越し費用などが含まれます。国土交通省「住宅瑕疵担保責任保険について」

ただし、住宅会社が倒産すれば、どのような不具合でも保険金が支払われるわけではありません。

保険対象となる瑕疵があるか、補修方法や金額が妥当かについて、保険法人の調査と判断が必要です。

「完成保証」とはまったく違う

住宅瑕疵担保責任保険と完成保証は、混同されやすい制度です。

住宅瑕疵担保責任保険は、未完成の住宅を完成させる保険ではありません。住宅会社が工事中に倒産した場合に備えるには、別途、住宅完成保証が必要です。

完成保証は法律で全社に義務付けられている制度ではありません。契約前に加入の有無を確認してください。

独自の「30年・60年保証」にも条件がある

住宅会社が広告する長期保証は、住宅瑕疵担保責任保険とは別の独自制度です。

保証を延長する条件として、

• 定期点検を受ける
• 住宅会社指定の補修工事を行う
• 有料メンテナンスを実施する
• 防蟻工事を更新する
• 外壁や屋根の補修を行う

などが設定されている場合があります。

「60年保証」という言葉だけでなく、30年間・60年間に必要となる有料工事と、保証対象から外れる条件を確認します。

不具合を見つけたときの対応

1．写真・動画を残す

雨漏りなら、濡れた場所だけでなく、雨の強さ、風向き、発生日時も記録します。

ひび割れは、定規などを添えて幅と長さが分かるように撮影します。

2．応急処置を行う

雨水が広がる場合は、家具や家電を移動し、バケツやシートで二次被害を防ぎます。ただし、原因部分を勝手に解体しないようにします。

3．電話だけでなく文書で連絡する

住宅会社へ電話した後、メールや書面でも、

• 発見日
• 発生場所
• 状況
• 写真
• 希望する対応期限

を伝えます。

4．保険付保証明書を確認する

引渡し時に受け取った保険付保証明書で、保険法人、証券番号、保険期間を確認します。

5．解決しない場合は第三者へ相談する

住宅会社との話合いが進まない場合は、国土交通大臣指定の住宅相談窓口「住まいるダイヤル」へ相談できます。住まいるダイヤル「電話相談」

引渡し時に受け取る書類

• 住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書
• 工事請負契約書
• 住宅会社の保証書
• 設備機器の保証書
• 確認済証・検査済証
• 設計図書
• 構造計算書
• 地盤調査報告書
• 地盤保証書
• 気密測定結果
• 工事中の施工写真
• 点検・メンテナンス計画
• 住宅完成保証の証明書

これらは将来の修理、売却、相続でも必要になります。紙だけでなく、PDFなどのデータでも保管しましょう。

住宅会社へ確認する7項目

1. 瑕疵保険と保証金供託のどちらですか
2. 保険法人と保険金額を教えてください
3. 構造・雨漏り以外の保証期間は何年ですか
4. 住宅設備の故障は誰へ連絡しますか
5. 定期点検は何年目に行いますか
6. 長期保証の延長に有料工事は必要ですか
7. 工事中の倒産に備えた完成保証はありますか

まとめ

住宅瑕疵担保責任保険は、新築住宅の重要な安全網です。しかし、家のすべてを10年間無料で修理する万能保証ではありません。

デザインハウス甲府では、住宅瑕疵担保責任保険だけでなく、工事中の倒産に備えた完成保証を全棟に付け、許容応力度計算による耐震等級3、全棟気密測定、施工記録の保存まで行います。

大切なのは、保証年数の長さではありません。

何が保証され、誰が直し、住宅会社が倒産したときに誰へ請求できるのか。

契約前にここまで確認できる住宅会社を選ぶことが、住み始めてからの本当の安心につながります。