ペアローンと収入合算は、名前が違うだけ？
結論 ：契約の本数と責任が違う
A ペアローンと収入合算は、名前だけの違いではありません。ペアローンは同じ住宅について二人がそれぞれ借りる方法が基本で、収入合算は一つの借入の審査に家族等の収入を加える仕組みです。収入合算には連帯保証型や連帯債務型等があり、誰が借主になるかが変わります。
三菱UFJ銀行の案内では、同行の収入合算は合算者が連帯保証人となる方法として説明されています。一方、他の商品には連帯債務となる仕組みもあります。同じ収入合算という言葉でも全国共通ではないため、必ず商品名と契約上の立場を確認してください。[資料11・32]
同じ二人の収入を使っても、ペアローンは二つの借入契約、収入合算は商品に応じた一つの契約等となり、責任と保障が違います。収入合算でも、合算者が連帯債務者か保証人かは商品で確認します。「夫婦で借りる」という説明だけで選ばず、契約本数、借主、保証、団信、費用を並べます。借入上限を増やせることを、家族の予算を増やす理由にしないことです。
二人の契約と返済を図ではなく表にする
各人について、借入額、契約本数、返済期間、金利、毎月返済、保証の役割を表にします。ペアローンは二つの返済を合計し、一方だけを見て家計の負担が軽いと判断しないでください。収入合算でも、合算者が責任を負わず収入だけ貸す仕組みだと思って署名しないことが大切です。
例えば合計4,000万円を二人で借りる場合も、2,000万円ずつか、3,000万円と1,000万円かで各人の債務が違います。収入の割合だけでなく、将来の働き方と家計の分担から検討します。誰かの収入が減っても、銀行との返済条件が自動的に軽くなるわけではありません。
二人別の行で、認定収入、借入残高、期間、月返済、保証、持分を記載します。仮定例でA2,000万円、B1,000万円のペアローンなら、世帯総額3,000万円だけでなく二つの返済表が必要です。片方が短い期間で借りれば、その人の月額は高くなる可能性があります。家庭の支払担当と銀行への責任を分け、二人がそれぞれ契約内容を理解して署名することが重要です。
団信が誰のどの残高を保障するか確認する
通常のペアローンでは各人が自分の借入について団信へ加入する形があり、一方の保険金支払いが他方の債務まで消すとは限りません。収入合算でも、主債務者だけが対象か、二人を対象にする保障があるかは商品によります。契約と保険を別々に確認してください。
死亡、病気、働けない状態で、残る借入と生活費がどうなるかを試算します。連生団信等を選べる場合は、保障範囲、上乗せ金利、終了条件等も比べます。契約方法を決めてから保障の不足に気づくより、借入と団信の組合せを先に比較する方が、家族に必要な備えを考えやすくなります。
団信は、誰に支払事由が生じると、どの契約の残高が何割弁済されるかを確認します。通常の個別団信、ペアローンの連生、連帯債務向けの連生等を同じ名称だけで比較しません。片方が亡くなる場合を二通り作り、残る返済と生活費を計算します。借主が二人いれば必ず二人分の債務が全て消えるという説明にはせず、商品の支払条件を確認してください。
諸費用と住宅ローン控除を分けて比べる
二契約になる場合は、事務手数料、登記等の費用がどう発生するかを確認します。必ず全部二倍とも、一契約と同額とも限りません。銀行から自分たちの金額で費用見積もりを取り、借入金利と合計して比べてください。月額だけの比較では、契約時の現金負担を見落とします。
住宅ローン控除も、二人なら無条件に二倍受けられる制度ではありません。各人の借入、持分、入居年の制度条件、本人の税額等を確認します。控除の見込額を毎月の返済から自動的に差し引いて家計を作らず、銀行へ払う額と税負担の軽減見込みは別々に扱いましょう。
同じ総借入額でも、一契約と二契約で必要書類や本人の手続きがどう増えるかを確認します。片方が平日に動けない家庭では、契約や実行時に必要な本人対応を先に聞いてください。費用だけでなく二人が手続きを完了できる日程まで比較すると、引き渡し直前の慌てを減らせます。
契約・融資・登記等の費用は、契約本数で増える部分と、それ以外を分けます。仮定例で一契約の定額費用が5万円なら、二契約で計10万円となる費目がありますが、全費用を単純に二倍にはできません。控除も、各人の債務、持分、負担、所得税等の条件で確認します。世帯の控除見込額を広告の最大値だけで計算せず、本人の条件で専門家等へ照会します。
持分と働き方の変化を合わせて確認する
家の共有持分は、実際の自己資金、借入、返済負担と整合するかを税理士や司法書士等へ確認します。借入が半分ずつだから必ず持分も半分でよい、と一つの数字だけで決めないでください。親の援助等があれば、その資金の扱いも含めて確認します。
育休、時短、転職、病気、退職がある場合に、二人の返済をどう家計で支えるかを比べます。将来の離婚等についても、家族間の合意だけで銀行の債務から抜けられるわけではないことを理解しておきます。借入可能額が大きい方法が、家族に合う方法とは限りません。
出産、時短、退職、介護等で一人の収入が減る場合を試します。仮定例で世帯手取り45万円から35万円へ減り、住宅費等が13万円、その他生活費が24万円なら月2万円不足です。契約上の返済割合を変えれば銀行への責任も変わるとは限りません。持分と実際の資金負担の不一致は税務等の確認が必要になるため、家族間の約束だけで処理しないことが大切です。
四つの違いを確認して選ぶ
銀行へは「契約は何本か」「各人は債務者か保証人か」「団信は誰の残高を対象にするか」「諸費用はいくらか」を聞きます。その表に持分と将来の収入を重ね、単独借入の案とも比較してください。担当者の説明を二人とも理解してから契約へ進みましょう。
住宅会社には、二人の上限収入を全部使った額ではなく、収入減でも残せる資金を確保した総予算を伝えます。ペアローンと収入合算は、借入額を増やすためだけの名前ではありません。責任、保障、費用、将来の働き方を比べ、家族が続けられる返済の形を選んでください。
選ぶ前に、契約、責任、保障、費用の四つを説明してもらいます。そのうえで、借入額、手元資金、収入減少時、万一の生活費を比較します。銀行が勧めた借り方を無条件に選ぶのでなく、自分たちが理解し維持できる案を選びます。離婚や借換え等で後から簡単に組み替えられるとは限らないため、借りる時点で将来の変更条件も確認してください。
関連URL
1 三菱UFJ銀行 ペアローンと収入合算
ペアローンと収入合算の契約・保障等の違いを確認できます。誰が債務者になるかを図面や持分とも照合します。
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/pairloan/index.html
2 住宅金融支援機構 フラット35の収入合算
フラット35の収入合算と連帯債務等の条件を確認できます。同じ「合算」でも商品ごとの仕組みを確認します。
