フリーランスの収入が毎年違うとき、どう見られる？
結論 :変動する収入の確認方法は銀行によって異なる
A フリーランスの収入が毎年違う場合、銀行が何年分の実績を見て、どの金額を審査年収として扱うかを確認します。平均、低い年、直近実績などを本人が勝手に選ぶことはできません。「最高年収の何倍まで借りられる」という説明では、申込商品の条件も継続的な返済余力も分かりません。
まず、売上、経費、所得、入金、借入返済を年別に分けます。収入の増減が事業の季節性によるのか、単発の大型案件なのか、取引先や稼働時間の変化なのかを整理してください。銀行が求める期間の正式な申告資料をそろえ、数字の変化を資料に沿って説明することが重要です。
平均、直近、複数年の状況等、収入の確認方法は商品によって異なります。最も高かった一年を基準に計画しないことが大切です。銀行へ必要な年度と認定の考え方を聞き、本人は収入の変動理由を整理します。大きな受注があったこと自体は実績ですが、毎年続く保証ではありません。審査で認められる額と、低い年でも家計へ移せる現金を分けて考えます。
年ごとの数字に増減の理由を添える
三年分を例にするなら、各年の売上、主な経費、所得、取引先の構成等を一枚にまとめます。これは三年提出が全国共通という意味ではなく、比較方法の例です。申込先が求める年数を確認し、良かった年だけ抜き出さず、実績全体を示せるようにしてください。
収入が落ちた年に育児、病気、設備投資等があれば、事実として説明します。ただし、理由があるから所得減を必ず無視してもらえるとは限りません。回復済みの契約・入金実績と、まだ予定の仕事を分けると、今の状況と将来の期待を混同せずに相談できます。既存案件が終わる時期と次の契約の開始時期も書き、売上合計が同じでも年間のどこに仕事の空白があるかを把握しておきましょう。
年表には、売上、経費、所得、主要な出来事、借入、納税、月末現金等を記載します。仮定例で所得が300・600・400万円なら、単純平均は約433万円ですが、銀行がこの平均を採用するとは限りません。高い年の理由、低い年の理由、現在の状況を説明します。自分で計算した平均を認定年収と表示せず、金融機関に採用方法を確認してください。
受注と入金の時期を分けて把握する
受注した金額が大きくても、完成や検収の後に入金される仕事では、現金が入るまで時間があります。住宅返済は毎月発生するため、年の所得だけでなく月別の資金繰りが重要です。売掛金の回収、外注費、税金等を並べ、家計へ回せる時期を確かめてください。
例えば半年ごとにまとまった入金がある場合、入金月だけ見て住宅費を増やすと、その間の月の生活が苦しくなります。事業と家庭の必要額を先に確保し、残りを貯蓄へ回す仕組みを作りましょう。銀行の審査年収が分かった後も、返済額は月ごとの現金が持続する水準で選びます。
売上が入った月に、後で払う税金等の分も生活費へ回さない仕組みを作ります。税額は専門家の試算で更新し、支払月まで別に確保してください。年収が上下する人ほど、好調な月の残高を住宅の頭金と誤認しないことが重要です。事業の予備資金と家計の予備資金を分けて点検します。
契約、納品、請求、入金の時点は一致しない場合があります。仕事が決まっても、住宅の支払日までに入金されるとは限りません。売掛金の回収予定と、外注・機材・税等の支払日を月別に並べます。仮定例で100万円の入金が翌月へずれ、同月の支出が70万円なら、手元資金でつなぐ必要があります。受注額の大きさだけで現金余力を判断しないことが重要です。
少ない年でも続けられる返済を試す
最高の年だけでなく、通常年、低い年、主要取引先が減る場合等を仮定して試算します。仕事を増やせば返せるという考え方だけに頼らず、稼働できない期間にも備えます。病気、介護、子育てで働く時間が変わる可能性がある人は、その期間の収入と支出も見てください。
仮に家計へ回せるお金が月8万円減ると、年間96万円の余裕が失われます。その場合に何を調整するかを確認します。これは収入低下を予測する数字ではありません。借入額、返済期間、住宅総額、手元に残す資金の組合せから、家庭が許容できる負担を探すための比較です。
家計は、通常年と低収入年、一定期間仕事を休む場合で試算します。仮定例で月の住宅費12万円、その他支出22万円なら計34万円です。家計へ回せる現金が低い年に月28万円なら、月6万円の不足になります。貯蓄で補える期間と、教育・老後等へ残す資金を確認します。毎年不足を事業借入で埋める前提なら、住宅総額そのものを見直してください。
申告内容を融資向けに加工しない
経費や収入を実態と違う形に変えたり、未受注の案件を契約済みとして説明したりしないでください。会計・税務の誤りがある場合は正式に訂正し、その経緯を銀行へ説明します。取引先へ実際と違う証明を頼むことも避けます。審査のための資料は、仕事の実態と一致している必要があります。
銀行の必要書類案内では、確定申告をする人に複数年の資料等を求める例があります。必要な期間と付表・決算資料を申込先へ確認しましょう。税理士がいれば、審査で有利な数字を作る依頼ではなく、所得と資金繰りの説明資料を正確に整える相談として進めます。[資料03]
売上や経費の計上時期を融資へ合わせて恣意的に変更せず、正しい税務・会計で処理します。銀行に説明する資料は申告書と整合させます。誤りがある場合は税務の窓口等へ相談し、正式な訂正を進めます。継続している仕事の契約や入金を補足しても、それを理由に過去の不利な資料を省くことは避け、依頼された範囲を正確に提出します。
認定年収と返済余力を別々に確認する
質問は「変動する所得はどの期間で確認するか」「今年の増減を説明する資料は必要か」「事業借入をどう扱うか」です。住宅会社には、好調年ではなく保守的な家計から決めた総予算を伝えます。土地と建物の総額がその枠に収まるか、未確定費用を含めて見てもらってください。
フリーランスだから一律に無理と考える必要はありませんが、収入の波を消したように見せる準備も必要ありません。波の理由と支払い方を説明し、少ない年にも資金が残る借入にすることが大切です。将来の仕事量を期待して家を大きくするより、働き方を守れる住宅費を選びましょう。
銀行の認定額が分かった後、本人の低収入年の収支と比べます。借入上限を使わない選択もできます。仕事の変動に対応できる預金を残し、家の規模・仕様・土地等を調整します。高収入年の臨時資金は、将来の不足や設備更新へ回す案もあります。借りられる最大額より、仕事を選ぶ自由や休む余裕を残す返済額を基準に判断することが大切です。
関連URL
1 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
給与以外の所得に関する利用条件を確認できます。変動する所得のどの年度を使うかは商品ごとに照合します。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
2 SBI新生銀行 審査のお申し込み方法および条件
申告書等の必要資料を確認できます。複数年の増減理由と継続する契約を説明する際に参照します。
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/flow/examination/?intcid=hou1_snavi_34
