ハザードマップで「浸水想定区域」や「土砂災害警戒区域」に指定された土地は建て替えできますか？
質問
実家を建て替える予定ですが、ハザードマップを見ると浸水想定区域に入っています。また、近くには土砂災害警戒区域もあります。このような土地でも建て替えはできますか？どのような対策が必要でしょうか？
回答
結論から言えば、区域内でも建て替えられる場合はあります。しかし、「建築できる土地」と「老後も安全に暮らせる土地」は別です。
浸水深、氾濫流、土砂災害の種類、避難経路まで確認し、建物で対応できる危険なのか、早期避難を前提とすべき危険なのかを見極める必要があります。
特にシニア世帯は、避難に時間がかかります。「昔から災害がない」「周囲にも家がある」という理由だけで建て替えるのは危険です。
ハザードマップは色だけで判断しない
確認すべきなのは、区域に入っているかどうかだけではありません。
洪水については、少なくとも次の項目を確認します。
- 想定される浸水深
- 浸水が続く時間
- 河川氾濫か内水氾濫か
- 家屋倒壊等氾濫想定区域に入っていないか
- 過去に浸水した履歴がないか
- 避難所まで安全に移動できるか
- 避難経路に川、橋、地下道、アンダーパスがないか
山梨県では、県のポータルサイトから洪水浸水想定区域、土砂災害警戒区域、避難所などを確認できます。山梨県「水害・土砂災害ポータルサイト」
ただし、ハザードマップの区域外なら絶対に安全という意味ではありません。小さな水路の氾濫、排水能力を超える内水氾濫、想定を上回る豪雨などは、表示へ十分に反映されていない場合があります。
浸水想定区域では「深さ」で対策が変わる
浸水想定が比較的浅い場合は、次の対策を検討できます。
- 敷地を盛土する
- 基礎を高くする
- 玄関や掃き出し窓の位置を上げる
- 給湯器や室外機を高い位置へ設置する
- 分電盤やコンセントを低い位置へ集中させない
- 逆流防止弁を検討する
- 止水板を設置できるようにする
- 太陽光発電や蓄電池を浸水しにくい位置へ設置する
ただし、想定浸水深が1階の床を大きく超える場所では、基礎を少し高くした程度では対応できません。
さらに、家屋倒壊等氾濫想定区域は、激しい氾濫流や河岸侵食によって家屋の倒壊・流失が想定される区域です。この場合は「家の中で2階へ逃げればよい」とは考えず、早期の立ち退き避難を基本にします。
平屋は災害時の垂直避難が難しい
シニア世帯には平屋が暮らしやすい一方、深い浸水が想定される場所では、2階へ逃げる垂直避難ができません。
これは平屋を建てる前に必ず確認すべき弱点です。
浸水リスクが高い土地では、次の方法を比較します。
- 2階建てにして避難可能な部屋を設ける
- 小屋裏ではなく、安全に上がれる避難スペースを設ける
- 敷地外の安全な場所へ早期避難する
- 建て替えではなく、安全な土地への住み替えを検討する
ただし、家屋倒壊等氾濫想定区域や土砂災害特別警戒区域では、建物内に残ること自体が危険になる場合があります。
避難できる2階をつくることと、その土地に建てても安全であることは同じではありません。
土砂災害警戒区域は「黄色」と「赤色」を区別する
土砂災害区域には、主に次の2種類があります。
土砂災害警戒区域・イエローゾーン
土砂災害が発生した場合、住民の生命や身体に危害が及ぶおそれがある区域です。一般住宅の建築が一律に禁止されるものではありませんが、警戒避難体制を前提として判断する必要があります。
土砂災害特別警戒区域・レッドゾーン
建物が損壊し、住民へ著しい危害が及ぶおそれがある区域です。建築物の構造規制や、開発行為の制限を受ける場合があります。
区域内で建て替える場合は、行政への確認、設計審査、土砂の力に耐える構造、擁壁などが必要になり、建築費が大きく増える可能性があります。
区域の境界付近でも、地図上の線だけで判断せず、敷地測量と行政確認を行ってください。
擁壁があるから安全とは限らない
山梨県では、山沿い、傾斜地、古い造成地に住宅が建っているケースがあります。
敷地に擁壁や石積みがあっても、現在の安全基準を満たしているとは限りません。検査済証や構造図がない古い擁壁では、補強、造り直し、建物位置の後退が必要になる場合があります。
土地を購入する場合はもちろん、長年住んでいる実家の建て替えでも、次の確認が必要です。
- 擁壁の所有者
- 建築された年代
- 検査済証や構造図の有無
- ひび割れ、膨らみ、傾き、排水不良
- 崖条例や土砂災害区域との関係
- 建物を崖から離す必要性
建物本体が予算内でも、擁壁工事や盛土、地盤改良で総額が大幅に増えることがあります。
火災保険の水災補償も確認する
浸水想定区域で建て替える場合は、火災保険に水災補償が含まれているかを確認してください。
火災保険へ加入しただけで、洪水や土砂崩れによる損害が必ず補償されるとは限りません。契約内容によっては水災補償を外している場合があり、支払条件や自己負担額も保険商品ごとに異なります。
保険料だけでなく、住宅ローンの担保評価、将来の売却価格、買い手の付きやすさにも影響する可能性があります。
特に山梨県では、立地によって住宅の再販が難しいため、「子どもが売ればよい」と安易に考えないことが大切です。
建て替え前に確認したい順番
- 国・県・市町村のハザードマップを重ねて確認する
- 浸水深、浸水継続時間、家屋倒壊等氾濫想定区域を確認する
- 土砂災害区域の種類と正確な境界を行政へ確認する
- 過去の浸水履歴を市町村や近隣住民へ確認する
- 擁壁、造成、地盤、排水経路を現地調査する
- 必要な対策工事を含めた総額を算出する
- 避難先、避難時期、移動手段を家族で決める
- 建て替えと住み替えの費用を比較する
土地に思い入れがあっても、危険への対策費が高額になる場合は、安全な土地への住み替えも選択肢です。
デザインハウス甲府の考え方
私たちは、建築確認が通るという理由だけで建て替えを進めません。
ハザードマップ、浸水深、土砂災害区域、擁壁、地盤、排水、避難経路を確認し、必要に応じて行政や専門家と協議します。そのうえで、建物対策に必要な費用を総額へ含めて提示します。
耐震等級3の家を建てても、土地ごと流される危険や、土砂が直撃する危険までは解決できません。災害対策では、建物性能を高める前に、その場所に住み続ける判断が正しいかを検討する必要があります。
家は建て直せても、命は建て直せません。「建てられるか」ではなく、「逃げ遅れずに暮らせるか」で判断してください。
