「高齢者向け返済特例」を利用するための条件とは？
70代という年齢だけでは利用できません
高齢者向け返済特例は、毎月の返済を利息だけに抑え、元金を申込人が亡くなった後に一括返済する仕組みです。
原則として満60歳以上が対象ですが、年齢だけで利用できるわけではありません。省エネ・バリアフリー・耐震改修、災害復興など、商品ごとに対象工事が決められています。
そのため、70代で家をすべて解体して建て替える場合、一般の高齢者向け返済特例がそのまま使えるとは限りません。通常の建替えでは、取扱金融機関の「リ・バース60」を含めて検討する必要があります。
毎月の返済額は抑えられる
例えば1,000万円を金利年1％で借りる場合、利息のみの返済なら毎月約8,300円です。年2％なら約1万6,700円になります。
ただし、元金は減りません。長く借りるほど利息の支払いが続き、変動金利型では将来の返済額が増える可能性もあります。「毎月安いから得」とは限らない点に注意が必要です。
主な利用条件
具体的な条件は商品や金融機関によって異なりますが、主に次の点を審査されます。
- 申込時の年齢が原則満60歳以上である
- 本人が居住する住宅である
- 融資対象となる工事に該当する
- 年金などの安定した収入がある
- 他の借入れを含む返済負担率が基準内である
- 土地・建物に担保価値がある
- 抵当権を設定できる
- 商品によっては工事前の申込みや適合確認を受ける
住宅金融支援機構の制度でも、省エネ改修、バリアフリー改修、耐震改修、災害復興などで条件が分かれています。工事契約後では間に合わない場合があるため、必ず計画段階で確認してください。住宅金融支援機構「高齢者向け返済特例」
建替えなら「リ・バース60」も確認する
一般的な建替えでは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する「リ・バース60」が候補になります。
毎月の支払いは原則として利息のみで、元金は死亡後に相続人が一括返済するか、担保となった土地・建物を売却して返済します。ただし、取扱金融機関、対象年齢、融資限度額、金利、団体信用生命保険の扱いなどは一律ではありません。住宅金融支援機構「リ・バース60」
配偶者が住み続けられるかが重要です
夫だけを債務者にした場合、夫が先に亡くなると、その時点で元金の返済を求められる可能性があります。妻が住み続けるには、元金を一括返済するか、契約を引き継げる条件が必要です。
夫婦で申し込める商品もありますが、二人とも年齢などの条件を満たす必要があります。「借りられるか」だけでなく、「一人になった後も住み続けられるか」を必ず確認しましょう。
相続人に不足額が残る場合もある
担保物件を売却しても元金を返しきれなかった場合、相続人へ不足額を請求しない「ノンリコース型」と、請求される可能性がある「リコース型」があります。
子どもに家を残したい場合は、売却を前提とする仕組みが希望に合わないこともあります。契約前に家族へ説明し、相続人が元金を返済して家を残すのか、売却するのかを話し合っておく必要があります。
山梨では担保評価にも注意が必要です
融資額は建築費だけで決まらず、土地・建物の担保評価にも左右されます。土地が広くても、将来売却しにくい地域では、希望額まで借りられないことがあります。
「建替え費用が3,000万円だから3,000万円借りられる」とは限りません。自己資金を使い切らず、借入可能額が少なかった場合の縮小案も用意しておくことが大切です。
デザインハウス甲府の考え方
高齢者向け返済特例は、手元資金を残しながら住環境を改善できる選択肢です。しかし、対象工事、担保評価、配偶者の居住、死亡後の返済まで確認しなければ、本当に安心できる資金計画とはいえません。
まずは、予定している工事が制度の対象になるかを確認し、現金での支払い、通常の住宅ローン、リ・バース60、建物を小さくする案を比較します。そのうえで、老後資金を守りながら、家族に返済や売却の問題を残しにくい方法を選ぶことが重要です。
