親名義の土地に子が家を建てる場合、親は子から「地代」をもらうべき？（使用貸借のマネープラン）
こんなご相談をいただきました
父名義の土地に、子どもである私が住宅ローンを組んで家を建てる予定です。
土地代はかかりませんが、親へ毎月地代を払った方がよいのでしょうか。無料で土地を使うと、土地を贈与されたとして贈与税がかかりませんか？
A. 親の土地を子どもが無償で借りて自宅を建てる場合、一般的には「使用貸借」として扱います。通常、土地を使用する権利について子どもへ贈与税はかかりません。ただし、将来の相続と住宅ローンまで考えて書面を残すことが重要です。
使用貸借とは？
使用貸借とは、土地を無償で借りる契約です。
親名義の土地に子ども名義の住宅を建て、地代や権利金を支払わない場合が代表例です。
国税庁は、親の土地を使用貸借して子どもが家を建てた場合、土地を使用する権利の価額をゼロとして扱い、通常は借地権相当額について贈与税を課さないと説明しています。親の土地に子どもが家を建てた場合
「土地を無料で使わせてもらったから、高額な贈与税がかかる」とは限りません。
ただし、土地をもらったわけではありません。土地の所有権は、引き続き親にあります。
地代を払えば安心とは限らない
親子でも地代を払えば、賃貸借契約にすることは可能です。
しかし、相場より大幅に低い地代を形式的に支払ったり、契約書と実際の支払いが違ったりすると、税務上の扱いが曖昧になります。
また、賃貸借にすると次の問題も生じます。
- 親に賃料収入が発生する
- 所得税・住民税の申告が必要になる可能性がある
- 借地権や権利金の税務判断が必要になる
- 契約解除や更新条件を決める必要がある
- 将来の相続税評価が複雑になる
「少しでも地代を払えば安全」という考え方ではありません。
自宅を建てるために親の土地を使うだけなら、無理に地代を設定せず、使用貸借として関係を明確にする方が分かりやすいケースが多くあります。
固定資産税は誰が負担する？
土地の固定資産税の納税義務者は、原則として土地所有者である親です。
ただし、家族間の話し合いにより、土地を利用する子どもが固定資産税相当額を負担するケースもあります。
その場合も、次の点を書面に残しておきましょう。
- 土地の所有者は親である
- 土地利用は使用貸借である
- 固定資産税相当額を誰が負担するか
- その支払いを地代として扱うのか
- 契約の期間
- 建物を売却・解体する場合の扱い
固定資産税相当額を支払えば必ず使用貸借になる、あるいは必ず賃貸借になるとは一律に判断できません。支払額と契約内容を税理士へ確認してください。
使用貸借でも契約書を作る
親子間では「家族だから契約書は必要ない」と考えがちです。
しかし、親が亡くなった後に土地を相続するのは、家を建てた子どもだけとは限りません。
他の兄弟姉妹から、次のように言われる可能性があります。
- 土地を無償で使うのは不公平
- 土地を売って遺産を分けたい
- 地代を支払ってほしい
- 建物を撤去してほしい
- 土地を安く取得した分を相続で考慮してほしい
少なくとも「土地使用貸借契約書」を作り、次の内容を記載します。
- 土地の所在地と面積
- 使用目的
- 使用料の有無
- 固定資産税等の負担者
- 使用期間
- 親が死亡した場合の扱い
- 土地を相続した人への承継
- 建物を売却・解体する場合の条件
- 土地を第三者へ売却する場合の扱い
契約書は、司法書士や弁護士へ確認してもらうと安心です。
土地は将来、親の相続財産になる
使用貸借では、子どもが長年住んでいても、土地は親の財産のままです。
親が亡くなったときは、原則として相続税の対象になります。また、税務上は第三者へ賃貸している貸宅地ではなく、自用地として評価されます。
つまり、「子どもの家が建っているから土地の相続税評価が大幅に下がる」とは限りません。
一定の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を利用できる可能性はありますが、親子の同居状況、土地の利用状況、相続人、申告期限までの保有・居住などによって判断が変わります。
建築前に税理士へ相続税の試算を依頼してください。
兄弟がいる場合は遺言まで考える
子どもが3,000万円の住宅ローンを組んで家を建てても、その土地を確実に相続できるとは限りません。
法定相続人が複数いれば、土地も遺産分割の対象です。
土地を兄弟で共有すると、次の行為に全員の協力が必要になる場合があります。
- 土地の売却
- 住宅ローンの借り換え
- 建物の建て替え
- 新たな抵当権の設定
- 土地の分筆
親が土地を家を建てた子どもへ相続させたい場合は、遺言書の作成を検討します。
ただし、他の相続人には遺留分の問題もあります。土地を取得しない子どもには、預金や生命保険など別の財産を残す調整も必要です。
住宅ローンでは親の同意が必要
子どもが住宅ローンを組んで、親名義の土地に家を建てる場合、金融機関から次の対応を求められることがあります。
- 親の土地使用承諾
- 土地への抵当権設定
- 親が物上保証人になること
- 土地と建物への共同担保設定
- 親の本人確認と意思確認
- 使用貸借契約書の提出
親が物上保証人になる場合、子どもがローンを返済できなくなると、親名義の土地も競売などの対象になる可能性があります。
「親はローンを払わないから関係ない」という説明では不十分です。親にも金融機関から担保提供のリスクを説明してもらいましょう。
土地と建物の名義を混同しない
親の土地に子どもが住宅ローンを組んで建てる場合、一般的には次の名義になります。
| 財産 | 名義 |
|---|---|
| 土地 | 親 |
| 新築建物 | 建築費を負担する子ども |
| 住宅ローン | 子ども |
| 土地利用 | 親子間の使用貸借 |
子どもが建築費を全額負担したのに、建物を親名義にすると、子どもから親への贈与と判断される可能性があります。
土地を誰が所有しているかと、建物を誰が建築したかは分けて考えてください。
デザインハウス甲府からのアドバイス
親名義の土地へ子どもが家を建てる場合、地代を払うかどうかだけを決めても不十分です。
重要なのは、次の4点です。
- 土地を使用貸借と賃貸借のどちらにするか
- 固定資産税などを誰が負担するか
- 住宅ローンのために親の土地を担保へ入れるか
- 将来、その土地を誰が相続するか
デザインハウス甲府では、建築費だけでなく、土地・建物の名義、住宅ローン、使用貸借、相続まで確認してから契約を進めます。
親子だから地代を払う必要がない、という結論だけで終わらせてはいけません。無償で使える代わりに、土地の所有権と将来の相続問題は親側に残ります。
子どもが高額な住宅ローンを組む前に、使用貸借契約書と遺言、兄弟への説明まで準備しておくことが、家と土地を守る対策になります。
