住宅取得資金贈与の特例を使う場合、建替えの「いつ」贈与を受ければよいですか？
結論からいえば、建築会社との請負契約を結び、工事代金の支払時期と完成予定日が確定してから贈与を受けるのが安全です。
「いつか建替えるから」と早めに贈与だけを受けると、工事の遅れや計画変更によって期限に間に合わず、非課税特例を使えなくなる可能性があります。
贈与を受けた翌年3月15日が重要
住宅取得等資金の贈与税非課税は、2026年12月31日までの贈与が対象です。非課税限度額は、省エネ等住宅が1,000万円、それ以外の住宅が500万円となっています。
ただし、贈与を受ければ自動的に非課税になるわけではありません。原則として、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与された資金の全額を住宅の新築代金に充てる必要があります。
また、同日までに入居するか、完成後すぐに入居することが確実でなければなりません。翌年12月31日までに入居していない場合は、原則として特例が認められず、修正申告が必要になります。国税庁「住宅取得等資金の非課税」
建替えでは「贈与・支払い・工事」の順番をそろえる
例えば12月に贈与を受けた場合、翌年3月15日までの期間は約3か月しかありません。解体工事、地盤調査、建築確認、着工が遅れれば、期限に間に合わない可能性があります。
そのため、次の順番で進めるのが基本です。
- 建替え総額と資金計画を確定する
- 建築会社と請負契約を結ぶ
- 税理士または税務署に適用要件を確認する
- 着工金や中間金の支払い時期に合わせて贈与を受ける
- 贈与された資金を工事代金へ充てた記録を残す
贈与金をいったん生活費や仮住まい費用などに使い、後から同額を住宅代金へ支払った場合は、「贈与された資金を住宅取得に充てた」と説明しにくくなります。専用口座を用意し、振込記録を残しておくと安心です。
贈与を受けた人が建物を所有する必要がある
親から子へ贈与した場合、原則として贈与を受けた子が新居を所有しなければなりません。親名義の土地に子が建築費を出す場合や、親子で資金を出し合う場合は、実際の負担割合と建物の持分を合わせることが重要です。
負担割合と登記持分が大きく違うと、親子間で別の贈与があったと判断される可能性があります。
また、非課税額以下の贈与であっても、翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。「税金がゼロだから申告も不要」という制度ではありません。国税庁「非課税額以下の場合の申告」
制度を使うために建替えを急がない
最大1,000万円の非課税は魅力的ですが、期限に合わせて契約を急ぎ、間取りや建築会社の比較が不十分になれば本末転倒です。
特例による節税額だけでなく、建替え総額、老後資金、親の相続対策、建物の名義まで含めて判断する必要があります。贈与を先に受けるのではなく、「工事が期限内にどこまで進むのか」を建築会社に確認してから実行してください。
デザインハウス甲府では、建物価格だけでなく解体・付帯工事・諸費用まで含めた総額を整理し、贈与を受ける時期や支払い工程を確認しながら建替え計画を進めます。最終的な税務判断は、契約前に税務署または税理士へ確認しておくことをおすすめします。
