住宅ローンを返済していると、
「借換えをした方が得ですよ」
という話を聞くことがあります。
確かに、
借換えによって返済額を減らせるケースはあります。
しかし結論から言うと、
借換えは必ず得になるわけではありません。
重要なのは、
金利差だけではなく、総額で判断することです。
借換えとは？
借換えとは、
現在の住宅ローンを別の銀行で借り直すことです。
例えば、
金利1.5％で借りている住宅ローンを、
金利0.8％の銀行へ変更する。
すると、
毎月の返済額や総支払利息が減る可能性があります。
借換えで得になるケース
一般的には、
次の条件に当てはまるほど効果が大きいと言われています。
① 金利差が大きい
例えば、
1.5％から0.5％への借換え。
このように差が大きいほど効果は大きくなります。
② ローン残高が多い
残高3,000万円と、
残高500万円では効果が違います。
当然、
残高が大きい方が節約効果は大きくなります。
③ 残り返済期間が長い
残り25年と、
残り5年では効果が異なります。
長く残っているほど、
借換え効果は大きくなります。
借換えの落とし穴
ここが非常に重要です。
借換えには費用がかかります。
例えば、
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用
- 印紙代
などです。
場合によっては、
数十万円かかることもあります。
つまり、
金利が下がっても、
諸費用を考えると得にならないケースもあります。
金利だけ見てはいけない
最近は、
超低金利の商品もあります。
しかし、
団信の内容が弱かったり、
事務手数料が高かったりすることもあります。
住宅ローンは、
金利だけで比較してはいけません。
私が考える借換えの判断基準
私はまず、
次の3つを確認します。
本当に総支払額は減るのか
借換え費用を回収できるのか
団信や保障内容は悪くならないか
この3つです。
借換えより大切なこと
実は、
借換えよりも効果が大きいことがあります。
それは、
借り過ぎないことです。
例えば、
0.5％金利が下がっても、
500万円借り過ぎていたら意味がありません。
私は、
借換えテクニックよりも、
最初の資金計画の方が重要だと思っています。
俺流ポイント
私はお客様に、
こうお話しています。
借換えは「得するため」ではなく、「安心するため」に行うものです。
毎月の返済が楽になる。
老後の不安が減る。
保障内容が良くなる。
そうしたメリットがあるなら、
借換えには価値があります。
住宅ローンで後悔する人は、
金利差だけを見ています。
後悔しない人は、
35年間の総額と安心を見ています。
住宅ローンは、
借りる時よりも、
返し続ける方が大変です。
だから私は、
借換えを考える時も、
「いくら得するか」ではなく、
「家族の暮らしがどう良くなるか」
で判断してほしいと思っています。
