「市街化調整区域」にある実家は建て替えできますか？シニア世代が知っておきたい条件と手続き

Q

60歳です。実家は「市街化調整区域」にあります。子どもが独立したので、夫婦2人で暮らしやすい平屋へ建て替えたいと思っています。しかし、「市街化調整区域だから建て替えできないかもしれない」と言われました。本当に建て替えできるのでしょうか？

結論

市街化調整区域でも、建て替えができるケースは多くあります。

ただし、

「市街化調整区域だから必ず建て替えできる」「必ず建て替えできない」ということではありません。

建て替えできるかどうかは、

• 建物の建築時期
• 建築された経緯（適法建築か）
• 都市計画法上の許可
• 自治体の運用基準

などによって判断されます。

最初に市役所や住宅会社へ確認することが重要です。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、

無秩序な市街化を抑えるために、新たな開発や建築を原則として制限している区域です。

そのため、

新しく住宅を建てる場合には、

都市計画法上の許可が必要になることがあります。

建て替えできるケース

例えば、

次のような住宅は、

建て替えできる可能性があります。

• 適法に建築された住宅
• 許可を受けて建築された住宅
• 一定の要件を満たす既存宅地

ただし、

自治体ごとに運用が異なるため、

必ず事前確認が必要です

建て替えできないケースもある

例えば、

• 無許可建築
• 増築を繰り返した建物
• 建築許可条件を満たさない場合

などでは、

建て替えが難しいこともあります。

建て替えまでの流れ

一般的には、

① 市街化調整区域か確認

都市計画図で確認します。

↓

② 建築履歴を確認

建築確認や許可の有無を調査します。

↓

③ 行政へ事前相談

自治体の建築担当課と協議します。

↓

④ 必要な許可申請

都市計画法の許可などを取得します。

↓

⑤ 建築確認申請

許可後に建築確認を行います。

手続き期間

内容によって異なりますが、

行政協議を含めると、

通常より時間がかかることがあります。

建て替えを考えたら、

早めに相談しましょう。

シニア世代が住宅会社へ確認したいこと

建て替え前に、

次の質問をしましょう。

• 市街化調整区域でも建て替えできますか？
• 行政協議が必要ですか？
• 建築許可実績はありますか？
• 手続き期間はどれくらいですか？
• 建築確認まで対応してもらえますか？

シニア世代におすすめの住宅性能

建て替えが可能なら、

住宅性能も重視しましょう。

おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（山梨県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

これから20〜30年安心して暮らせる住まいになります。

法律・制度の根拠

市街化調整区域は、

都市計画法

に基づいて定められています。

建築には、

• 都市計画法
• 建築基準法
• 各自治体の開発許可条例・運用基準

などが関係します。

許可基準は自治体によって異なります。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

市街化調整区域での建て替え相談は少なくありません。

「調整区域だから無理ですね。」

と簡単に判断されることもありますが、

実際には建て替えできるケースも多くあります。

私たちは、

建て替えをご提案する前に、

• 建築履歴
• 都市計画
• 行政協議
• 建築許可

まで確認したうえで、

建築可能かどうかを判断しています。

そして、

建て替えが可能な場合には、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 制震装置
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とした住まいをご提案しています。

市街化調整区域だからといって、最初から諦める必要はありません。

まずは、

「建てられない理由」を探すのではなく、「建てられる方法」があるかを専門家と一緒に確認することが、建て替え成功への第一歩になります。