「健康寿命」と「資産寿命」を同時に延ばすための、シニア向けFPプランはどう立てますか？
結論：住宅費だけでなく、90歳までの生活費・医療費・介護費を先に確保してから建て替え予算を決めます
「健康寿命」とは、健康上の問題で日常生活を制限されずに暮らせる期間です。
「資産寿命」とは、老後の生活を支える預金などの資産が尽きるまでの期間を指します。
厚生労働省による2022年の健康寿命は、男性72.57歳、女性75.45歳です。平均寿命との差は、男性で約9年、女性で約12年あります。厚生労働省「平均寿命と健康寿命」
つまり、長生きするだけでなく、介護が必要になる期間と、その費用まで考えた資金計画が必要です。
高性能住宅でも、老後資金がなくなれば失敗
寒く段差の多い住宅を、暖かく移動しやすい平屋へ建て替えることは、健康面で大きな意味があります。
一方で、建て替え費用をかけ過ぎると、
- 預金が大きく減る
- 住宅ローンが年金生活まで残る
- 医療・介護費を払えない
- 自宅の修繕費を用意できない
- 子どもへ金銭的な支援を求める
可能性があります。
健康のために家を建て替えても、その家の支払いで資産が尽きれば、安心して暮らせません。
最初に90歳までの収支を出す
シニア向けFPプランでは、現在の預金額だけで判断しません。
次の項目を、1年ごとに90歳まで計算します。
収入
- 給与・再雇用収入
- 夫婦それぞれの年金
- 退職金
- 個人年金
- 家賃収入
- 配当などの運用収入
支出
- 毎月の生活費
- 住宅ローン
- 固定資産税
- 火災・地震保険
- 車の買い替え
- 建物・設備の修繕
- 医療・介護費
- 子どもへの援助
- 葬儀などの予備費
「毎月返済できるか」ではなく、配偶者が亡くなり年金収入が減った後も、資産が残るかを確認します。
建て替え予算は最後に決める
例えば、預金2,500万円があるからといって、2,000万円を自己資金として使ってはいけません。
先に、
- 当面の生活予備費
- 医療・介護予備費
- 車の買い替え費
- 建物の修繕費
- 配偶者一人になった後の生活費
を残します。
これらを差し引いた金額と、年金で返せる住宅ローン額を合計したものが、安全な建て替え予算です。
住宅会社の見積金額に老後生活を合わせるのではなく、老後資金から住宅予算の上限を決める必要があります。
健康寿命を延ばす住宅の優先順位
健康面では、豪華な設備より次の項目を優先します。
- 冬の室温差を小さくする断熱・気密性能
- 地震時の倒壊を防ぐ耐震性能
- 寝室、トイレ、洗面、浴室を近づける
- 階段と室内段差をなくす
- 転倒しにくい床と手すり下地
- 掃除・庭・外壁の管理範囲を小さくする
- 適切な換気と夏の暑さ対策
国土交通省の調査では、室温の低い住宅ほど起床時に高血圧となる確率が高く、断熱改修後には起床時血圧の低下が確認されています。国土交通省「住宅の断熱化と居住者の健康への影響」
ただし、断熱性能を上げるためなら、いくら費用をかけてもよいわけではありません。地域に必要な性能と、追加費用のバランスを確認します。
資産寿命を縮める「全部盛り」
シニアの建て替えで避けたいのは、最後の家だからと理想を詰め込むことです。
- 使わない客間
- 大き過ぎるLDK
- 高額なキッチン
- 過剰な収納
- 大型のウッドデッキ
- 回収を確認しない蓄電池
- 維持費の高い外壁や設備
床面積が増えれば、建築費だけでなく、冷暖房、掃除、固定資産税、将来の修繕範囲も増えます。
「欲しい設備」ではなく、「健康と生活を守る設備」へ予算を集中させることが重要です。
3つの資金計画を比較する
FPプランでは、一つの計画だけを見せるのではなく、少なくとも次の3案を比較します。
| 計画 | 考え方 |
|---|---|
| 希望優先 | 希望を多く残すが、資産減少が早い |
| 標準案 | 性能と生活費のバランスを取る |
| 安全重視 | 面積・設備を抑え、老後資金を多く残す |
それぞれについて、
- 建て替え総額
- 毎月返済額
- 完済年齢
- 80歳・90歳時点の資産残高
- 配偶者一人になった場合の資産残高
を表示します。
金額が見えれば、「この設備のために老後資金を200万円減らす価値があるか」を冷静に判断できます。
光熱費削減分も使い切らない
高断熱住宅へ建て替えると、古い住宅より光熱費を抑えられる可能性があります。
削減できた光熱費は、そのまま生活費に使うのではなく、
- 住宅ローンの繰上返済
- 建物修繕積立
- 医療・介護予備費
へ振り分ける方法があります。
ただし、太陽光発電量や光熱費削減額を過大に見積もってはいけません。天候、電気料金、設備劣化、生活時間によって結果は変わります。
資金計画では、削減効果が想定より少ない場合も計算します。
デザインハウス甲府の考え方
デザインハウス甲府では、50代・60代の建て替えについて、住宅ローン審査に通る金額を建築予算にはしません。
- 90歳までの生活費を計算する
- 医療・介護・修繕資金を確保する
- 70歳前後までの完済を検討する
- 残った範囲で建て替え総額を決める
- 耐震・断熱・気密・換気は安易に削らない
- 面積と設備で予算を調整する
という順序で考えます。
耐震等級3、制震装置、断熱等級6、全棟気密測定、第一種熱交換換気など、後から直しにくい基本性能を重視します。
その一方で、夫婦二人に使わない広さや高額設備までは必要ありません。
まとめ
健康寿命と資産寿命を同時に延ばすには、
- 暖かく段差の少ない住環境をつくる
- 必要以上に大きな家を建てない
- 建て替え前に90歳までの収支を出す
- 医療・介護費を先に確保する
- 配偶者一人になった場合も計算する
- 建築費だけでなく修繕費まで見る
ことが重要です。
家へ全財産を使うのではなく、健康を守れる家と、安心して暮らせる現金を両方残す。
それが、シニアの建て替えで目指すべきFPプランです。
