建ぺい率・容積率が変わって、昔と同じ大きさの家が建てられないと言われました。どうすればいいですか？

Q

73歳です。築45年の実家を建て替えようと思ったところ、「現在の建ぺい率・容積率では、今と同じ大きさの家は建てられません」と住宅会社から言われました。昔は建てられたのに、なぜ今はダメなのでしょうか？何か解決方法はありますか？

結論

昔建てられた家でも、現在の法律では同じ大きさで建て替えられないことがあります。

これは、

• 建ぺい率
• 容積率
• セットバック
• 建築基準法の改正
• 都市計画の変更

などが影響するためです。

ただし、

間取りや設計を工夫することで、今より暮らしやすい家を実現できるケースは多くあります。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、

敷地に対して建物を建てられる面積の割合です。

例えば、

敷地が200㎡で、

建ぺい率50％なら、

建築面積は100㎡までになります。

容積率とは？

容積率とは、

延床面積の上限です。

例えば、

200㎡の土地で、

容積率100％なら、

延床面積は200㎡までとなります。

なぜ昔は建てられたの？

理由はいくつかあります。

例えば、

• 法律改正
• 用途地域変更
• 道路条件変更
• セットバック

などです。

昔は合法だった建物でも、

現在では同じ規模で建てられない場合があります。

よくあるケース

例えば、

以前は40坪だった住宅が、

建て替えでは

35坪までしか建てられない、

ということがあります。

その場合でも、

収納や動線を工夫することで、

以前より住みやすくなるケースは少なくありません。

解決策① 平屋へ変更

シニア世代では、

必要以上に広い住宅より、

コンパクトな平屋の方が、

生活しやすくなることがあります。

解決策② 吹き抜けや勾配天井

延床面積が減っても、

開放感は確保できます。

数字以上に広く感じる家になります。

解決策③ 収納を見直す

昔より荷物が減る方も多くいらっしゃいます。

収納を適正化すると、

部屋を広く使えます。

解決策④ 設計を工夫する

例えば、

• 回遊動線
• 廊下を減らす
• リビング中心

などで、

面積以上に暮らしやすい住宅になります。

シニア世代が住宅会社へ確認したいこと

おすすめは、

次の質問です。

• 建ぺい率はいくつですか？
• 容積率はいくつですか？
• セットバックがありますか？
• 建築できる最大面積は？
• 平屋でも十分ですか？

シニア世代におすすめの住宅性能

広さよりも、

住宅性能を重視しましょう。

おすすめは、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル）
• UA値0.46以下（山梨県など地域区分5・6の目安）
• 全棟気密測定（C値1.0以下、できれば0.7以下）
• 第一種熱交換換気
• 長期優良住宅

コンパクトでも、

快適な住宅になります。

法律・制度の根拠

建ぺい率・容積率は、

建築基準法

および

都市計画法

に基づいて定められています。

用途地域によって、

建築できる規模が決まります。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「前と同じ家が建てられません。」

というご相談は珍しくありません。

しかし、

私たちは、

「同じ大きさ」

ではなく、

「同じ満足度」

を目指した設計をご提案しています。

例えば、

40坪だった住宅を、

28〜30坪の平屋へ建て替え、

以前より、

• 家事が楽
• 掃除が楽
• 光熱費が安い

というお客様も多くいらっしゃいます。

さらに、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6
• 長期優良住宅
• 全棟気密測定（C値0.7以下を目標）

を基本仕様とし、

小さくても快適で安心できる住まいをご提案しています。

家は「大きさ」で暮らしやすさが決まるわけではありません。

「必要な場所に、必要な広さがあること」

これこそが、

シニア世代の建て替えでは一番大切だと私たちは考えています。