親の名義の家を子どもが資金を出して建て替える場合、「贈与税」はかかりますか？

Q

75歳の父名義の家を建て替えようと思っています。建て替え費用は私（子ども）が全額負担する予定ですが、土地も家も父名義のままで問題ないでしょうか？「贈与税がかかる場合がある」と聞いて心配です。どんなことに注意すればよいのでしょうか？

結論

親名義の住宅を子どものお金で建て替える場合は、建物の名義や資金の流れによって贈与税が発生する可能性があります。

「家族だから大丈夫」と思っている方が多いのですが、税務上は**「誰がお金を出したか」と「誰の名義になるか」が非常に重要**です。

建て替え前には、必ず税理士や司法書士などの専門家へ相談し、名義と資金計画を確認することをおすすめします。

贈与税が問題になる理由

贈与税は、個人から財産を無償でもらった場合に課税される税金です。

根拠は相続税法です。

例えば、

父名義の土地に、

子どもが2,500万円を負担して家を建て、

建物まで父名義にした場合、

税務上は、

「子どもが父へ2,500万円を贈与した」

と判断される可能性があります。

その結果、贈与税の対象になることがあります。

建物の名義は誰にする？

建築費を負担した人が建物の所有者になることが原則です。

例えば、

• 父が全額負担 → 父名義
• 子どもが全額負担 → 子ども名義
• 父と子が半分ずつ負担 → 持分割合に応じた共有名義

という形が基本になります。

実際の負担割合と登記名義が一致していないと、贈与とみなされる可能性があります。

土地は親名義でも大丈夫？

土地は親名義のままでも建て替えは可能です。

ただし、

建物を子ども名義にする場合は、

土地を利用する権利について整理しておく必要があります。

例えば、

• 使用貸借
• 借地権

など、状況に応じた検討が必要です。

年110万円までなら贈与税はかからない？

贈与税には、

年間110万円の基礎控除があります。

しかし、

建て替え費用は数千万円になることが多く、

この控除だけでは対応できないケースがほとんどです。

「110万円以内だから安心」と考えるのは危険です。

利用できる特例はある？

条件を満たせば、

住宅取得資金や相続に関する特例が利用できる場合があります。

また、

親子間であっても、

相続時精算課税制度などを活用できるケースがあります。

ただし、

適用要件や手続きがあるため、

契約前に税理士へ確認することが重要です。

シニア世代の建て替えで多いケース

山梨県でも、

次のようなケースが多くあります。

• 土地は親名義
• 建築費は子どもが負担
• 将来は子どもが住む予定

この場合、

名義の決め方を間違えると、

思わぬ贈与税が発生することがあります。

住宅会社だけで判断せず、

税務の専門家にも相談しましょう。

法律・制度の根拠

贈与税は、相続税法に基づき課税されます。

また、

建物や土地の所有権は民法および不動産登記法に基づいて登記されます。

贈与税の取り扱いや特例については、国税庁が公表する「贈与税のあらまし」や各種制度を確認することが大切です。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県では、

「親の土地だから、建て替えもそのままで大丈夫」

と考えられる方が多くいらっしゃいます。

しかし、

建て替えでは、

「誰がお金を出すのか」

「誰の名義にするのか」

によって、税金が大きく変わることがあります。

私たちは建築だけでなく、

• 名義
• 相続
• 贈与
• 資金計画

まで含めてご相談いただくことをおすすめしています。

建て替えは一生に一度の大きな買い物です。

完成してから「贈与税がかかります」とならないよう、建築前にしっかり準備することが大切です。