リバースモーゲージと一般的な住宅ローンの決定的な違いは何ですか？山梨県での建て替え窓口Q&A

リバースモーゲージと一般的な住宅ローンの決定的な違いは何ですか？

質問

60代で家の建て替えを考えています。金融機関から「リバースモーゲージ型住宅ローン」と一般的な住宅ローンを紹介されました。毎月の返済額が大きく違うようですが、どちらを選べばよいでしょうか？

回答

結論から言えば、決定的な違いは「元金を生きている間に返すか、死亡後に家の売却などで返すか」です。

一般的な住宅ローンは、毎月「元金＋利息」を返すため、残債が徐々に減ります。

一方、リバースモーゲージ型住宅ローンは、毎月の支払いを利息だけにする商品が多く、元金はほとんど減りません。契約者が亡くなった後、相続人による一括返済または担保住宅の売却で元金を返します。

毎月の返済額だけを見ればリバースモーゲージが有利に見えますが、借金を返さず、最後まで残しているから月々が安いという仕組みです。

2つの違いを比較

リバースモーゲージでも住宅の所有者は本人です。ただし、土地と建物には抵当権が設定され、死亡後に残債を返せなければ売却することになります。

同じ金利でも総負担は変わる

例えば、1,000万円を年2％で借りると仮定します。

一般的な住宅ローン・15年返済

毎月返済は概算約6万4,000円です。15年間で元金と利息を返し、完済後の残債はゼロになります。

リバースモーゲージ・利息のみ

毎月支払いは概算約1万7,000円です。

ただし、25年間支払い続ければ、単純計算した利息だけで約500万円を支払っても、元金1,000万円は残ったままです。死亡後に、その1,000万円を一括返済しなければなりません。

実際の金利、手数料、返済方法は商品によって異なりますが、月々の安さと総負担の軽さは同じではありません。

リバースモーゲージは、返済額を安くするローンというより、元金返済を死亡後へ先送りするローンです。

一般的な住宅ローンのメリット

一般的な住宅ローンでは、返済するたびに残債が減ります。

• 完済すれば担保のない家を残せる
• 子どもが家を引き継ぎやすい
• 固定金利を選べる商品がある
• 将来売却する場合も残債が少なくなる
• 繰上返済によって返済期間を短縮できる

一方、60代以降は、完済時年齢の制限によって返済期間が短くなります。借入額が大きいと、毎月返済が高額になります。

また、団体信用生命保険へ加入できるかどうかも、健康状態によって変わります。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージ型住宅ローンは、次のような場合に検討できます。

• 年金収入でも毎月の利息を支払える
• 元金返済に回すより手元資金を残したい
• 子どもが土地と建物を相続する予定がない
• 死亡後の住宅売却について家族が同意している
• ノンリコース型を選択できる
• 担保評価が十分にある

住宅金融支援機構の「リ・バース60」は、住宅の建設、購入、リフォーム、借り換えなどに利用できるリバースモーゲージ型住宅ローンです。

ただし、実際の融資と審査は取扱金融機関が行い、金利や配偶者の取扱いなども金融機関によって異なります。住宅金融支援機構「リ・バース60」

最大の注意点は、元金が減らないこと

毎月の返済が利息だけなら、20年、30年と支払っても元金は原則として残ります。

長生きするほど利息の支払総額が増え、変動金利が上がれば毎月負担も増えます。

例えば、借入額1,500万円で金利が年1％上昇すると、単純計算で年間利息は約15万円、毎月では約1万2,500円増えます。

契約時の返済額だけでなく、金利が1％、2％上がった場合も年金収入で支払えるかを確認してください。

死亡後、配偶者が住み続けられるとは限らない

契約者が亡くなった場合、相続人は残債を一括返済する必要があります。

配偶者が同居していても、自動的にローンが引き継がれるわけではありません。金融機関によっては、配偶者が連帯債務者になる、または一定の条件で債務加入することにより、住み続けられる場合があります。

契約前に、次の点を書面で確認します。

• 自分が先に亡くなった場合、配偶者は住み続けられるか
• 配偶者が債務を引き継ぐ条件
• 配偶者も亡くなった後の返済方法
• 相続人が一括返済するまでの期限
• 売却が長期化した場合の扱い

ノンリコース型なら不足分を請求されない

死亡後に住宅を売却しても、売却代金が残債へ届かない場合があります。

ノンリコース型なら、原則として売却後の不足残債を相続人へ請求しません。一方、リコース型では、不足分を相続人へ請求する可能性があります。

ただし、ノンリコース型でも家を残せるわけではありません。家を売却したうえで、それでも足りない残債を相続人へ請求しない仕組みです。

家財処分、引っ越し、相続登記、売却手続きなどの費用まで、すべて不要になるとは限りません。

山梨県では担保評価が最大の壁になる

山梨県では、住宅の再販が難しい地域も多く、リバースモーゲージを希望しても断られるケースがあります。

融資額は建築費ではなく、将来の売却可能性を含む担保評価によって決まるからです。

特に次のような土地は慎重に評価されます。

• 市街地から離れている
• 市街化調整区域にある
• 接道条件が悪い
• ハザード区域に入っている
• 古い擁壁や高低差がある
• 中古住宅の取引が少ない
• 将来の解体費が高い
• 需要に対して建物が大き過ぎる

2,000万円で建て替えるから2,000万円を借りられるとは限りません。担保評価によっては、希望額の一部しか融資されず、多額の自己資金が必要になる可能性があります。

山梨県では、リバースモーゲージを前提に建築計画を進め、最後に担保評価で否決されることが最も危険です。

どちらを選ぶべきか

一般的な住宅ローンが向いている人

• 70～80歳頃までに完済できる
• 現在も安定した収入がある
• 借入額を小さくできる
• 子どもへ土地や建物を残したい
• 将来の売却を前提にしたくない
• 固定金利で返済額を確定したい

リバースモーゲージが向いている人

• 毎月の元金返済が難しい
• 手元資金を医療・介護用に残したい
• 家を子どもへ残す必要がない
• 死亡後の売却に家族全員が同意している
• 配偶者の居住条件を確認している
• 担保評価が十分にある
• 金利上昇にも対応できる

第3の選択肢も比較する

「通常ローンか、リバースモーゲージか」の二択で考える必要はありません。

• 建物を小さくして借入額を減らす
• 性能を落とさず、設備や外構を調整する
• 自己資金を使い過ぎない範囲で併用する
• 10～15年程度の短期ローンにする
• 建て替えではなく部分リフォームにする
• 安全な中古住宅や分譲住宅へ住み替える

月々の返済額を下げるために元金を死亡後へ残すより、建築総額を300万～500万円下げる方が、家族への負担を小さくできるケースがあります。

デザインハウス甲府の考え方

デザインハウス甲府では、リバースモーゲージの「毎月利息だけ」という説明だけで判断しません。

通常ローンとリバースモーゲージについて、90歳までに支払う利息、死亡時の残債、配偶者の居住、相続人の負担、土地の再販性を比較します。

また、金融機関による担保評価と事前審査の見通しが立つ前に、建築契約を進めるべきではないと考えています。

一般ローンは、生きている間に借金を減らすローン。リバースモーゲージは、家を最後の返済原資として借金を残すローンです。月々の安さではなく、死亡後まで含めて選んでください。

こちらの「リバースモーゲージと一般的な住宅ローンの決定的な違い」は、直前に全文を再構成して表示済みです。

結論は、一般ローンは生前に元金を減らすローン、リバースモーゲージは元金を死亡後まで残し、家を返済原資にするローンという内容です。