建替え後に親が認知症になった場合、家の売却やリフォームができなくなるリスク
A. 親が認知症になって意思能力を失うと、家族であっても親名義の家を勝手に売却、賃貸、担保設定、大規模リフォームすることはできません。将来売却して介護費をつくる可能性があるなら、建て替え前に名義と財産管理方法を整理すべきです。
認知症と診断された瞬間に、すべての契約ができなくなるわけではありません。重要なのは、契約内容を理解し判断できる「意思能力」があるかどうかです。
意思能力がない状態で行った売買契約などは無効になる可能性があるため、不動産会社、金融機関、司法書士は本人の意思確認を慎重に行います。
家族でも本人の財産は処分できない
次の行為は、所有者本人の意思確認が必要です。
- 自宅や土地の売却
- 建物の解体
- 賃貸借契約の締結や解除
- 土地・建物への抵当権設定
- 高額なリフォーム契約
- 子どもへの贈与や名義変更
- 売却代金の受領と管理
子どもが固定資産税を払っていても、実印や通帳を預かっていても、所有権が移るわけではありません。
また、親子の共有名義なら、親の持分について意思確認ができないため、子どもの持分だけでは家全体を売却できません。
発症後は成年後見制度を検討する
本人の判断能力が低下した後は、家庭裁判所へ申立てを行い、成年後見人等を選任してもらう方法があります。
成年後見人は本人の財産を管理できますが、何でも自由にできるわけではありません。本人の居住用不動産を売却、賃貸、取り壊し、担保設定する場合は、事前に家庭裁判所の許可が必要です。許可を得ずに処分した場合は無効となります。裁判所「居住用不動産の処分についての許可」
売却の必要性、売却価格、本人の生活場所、売却代金の使い道などが確認されます。「子どもが建築資金を回収したい」「相続税対策をしたい」といった家族側の都合だけでは認められない可能性があります。
さらに、家族が希望しても、弁護士や司法書士などの専門職が後見人に選ばれることがあり、継続的な報酬が必要になる場合もあります。
家族信託は発症前でなければ契約できない
本人に十分な判断能力があるうちなら、家族信託によって、子どもなどへ不動産の管理・処分権限を託す方法があります。
例えば、親を受益者、子を受託者としておけば、契約内容の範囲内で、親が認知症になった後も子が家を管理・売却し、売却代金を親の介護費や生活費へ使えるように設計できます。
ただし、家族信託は万能ではありません。
- 信託契約に売却権限が明記されているか
- 住宅ローンや抵当権がある場合に金融機関が承諾するか
- 信託できない財産をどう管理するか
- 受託者が死亡・病気になった場合をどうするか
- 税務上の問題がないか
- 家族間で管理内容を共有できるか
市販のひな型だけで作らず、家族信託に詳しい司法書士、弁護士、税理士へ相談してください。
委任状だけでは十分ではない
元気なときに書いた一般的な委任状があっても、本人の判断能力喪失後まで、すべての財産処分を確実に行えるとは限りません。
対策としては、状況に応じて次の制度を比較します。
| 方法 | 準備する時期 | 主な役割 |
|---|---|---|
| 家族信託 | 判断能力があるうち | 不動産や金銭の管理・処分 |
| 任意後見契約 | 判断能力があるうち | 判断能力低下後の生活・財産管理 |
| 法定後見制度 | 判断能力低下後 | 家庭裁判所の監督下で財産管理 |
| 遺言書 | 判断能力があるうち | 死亡後の財産承継 |
家族信託と任意後見、遺言は役割が違うため、組み合わせる場合もあります。
建て替え前に決めるべきこと
親名義の土地へ建て替えるなら、契約前に家族で次の点を確認します。
- 建物と土地を誰の名義にするか
- 建築資金を誰が負担するか
- 親が施設へ入ったら家をどうするか
- 売却代金を介護費へ使う可能性があるか
- 子どものうち誰が管理を担当するか
- 売却せず空き家になった場合、誰が維持費を払うか
「その時は家族で相談する」では遅い可能性があります。その時点では、所有者本人が相談や契約をできなくなっているからです。
デザインハウス甲府の「建て替えの窓口」では、親名義の土地、共有名義、相続、認知症リスクがある場合、建築契約を急がせず、司法書士や税理士などと連携して権利関係を先に確認します。
建て替えた家が介護費を生む資産になるか、誰も動かせない空き家になるかは、建物の性能ではなく、親が元気なうちの準備で決まります。
