60代という理由だけで、一般の住宅ローンが使えないと決まるわけではありません。年齢、収入、返済期間、健康状態、住宅の条件等を商品ごとに確認します。「シニアだからこのローンしかない」という説明を受けたら、何の条件が合わないのかを分けて聞いてください。
リフォームローンやシニア向けローンという名前も、有利さや借りやすさの保証にはなりません。使える工事、限度額、返済方法、担保、保障が違います。建て替えの総額に対して、どの商品が何を賄い、どんな支払義務を残すかで比較する必要があります。
年齢だけで選択肢を消さない
フラット35は原則として申込時に満70歳未満が対象で、60歳以上の方に関する返済期間の条件も定めています。したがって「60代は住宅ローンを組めない」という一律の説明は正確ではありません。ただし、申込資格があることと融資の承認は別です。[8]
同商品では、継続性のある公的年金等を年収に含めることができます。年金等の種類や受給額を所定の資料で確認する仕組みです。給与所得がないことだけで諦めず、利用を検討する金融機関に年金資料と計画を示して相談します。[4]
断られた場合は、年齢、返済額、団信、物件等のどの条件が問題なのか、説明できる範囲で確認しましょう。一つの商品の結果から、すべての金融機関で無理だと判断することも、反対に別商品なら必ず通ると判断することも避ける必要があります。
工事の名前と、ローンの資金使途を一致させる
建て替えは、古い建物を解体して新しい建物を建てる計画です。改修や設備交換のための商品で、その費用をどこまで対象にできるかは確認が必要です。住宅会社が「リフォーム扱いで大丈夫」と言うだけでなく、金融機関の資金使途の条件と見積内容を照合します。
リフォーム向けにも、担保不要の商品、担保を設定する商品、年齢や収入に条件がある商品などがあります。例えば三井住友銀行のフリーローン［リフォーム］では、申込年齢や収入、対象工事等の条件を公開しています。商品名だけでシニア向けと判断できません。[14]
解体、仮住まい、設計、外構、既存ローンの返済まで一緒に賄いたい場合は、それぞれが対象になるかを分けて聞きます。必要総額と借入対象額が一致しなければ、差額は自己資金等で用意することになります。見積総額を伝えただけで全額借りられるとは限りません。
工事を分ければ別の商品が使えると説明された場合も、契約を分ける目的と費用を確認します。対象外の使途を別の名称で申し込むことはしません。見積もりと実際の工事内容を金融機関へ示し、正しい対象範囲で資金を用意することが大切です。
担保なしでも、返済の負担はなくならない
無担保の商品は、担保設定の手続を抑えられる場合がありますが、借金が軽いという意味ではありません。借入可能額、返済期間、金利、手数料を確認します。期間が短いと、借入額が小さくても毎月の返済が大きくなることがあります。
仮定の単純な比較として、元金600万円を利息を含めず六年で均等に返すだけでも、月平均約8万3,333円の元金返済が必要です。実際の契約では利息も加わり、返済方式によって毎月の額が変わります。「数百万円のローンだから楽」とは判断できません。
既存の住宅ローンや車の返済に追加する場合は、すべてを合計します。別の金融機関の商品だから家計では別枠、ということはありません。毎月の支払いと手元資金の減り方をまとめて見ることが、商品を選ぶ前に必要な作業です。
利息だけ払う商品は、元金の行き先を確認する
リ・バース60は、毎月の支払いを利息のみとし、元金は契約者の死亡時等に相続人による一括返済や担保物件の売却等で返す住宅ローンです。元利返済型より月々が小さく見えても、元金を後に残す仕組みであることを理解します。[9]
この方式を選ぶなら、夫婦のどちらが契約するか、配偶者が住み続ける場合の扱い、相続人が家を残したい場合の資金、売却後に不足が残る場合の扱いを確認します。毎月の負担だけを比べると、家族の将来の選択を見落とします。
また、融資額には担保評価などによる条件があります。「年金でも申し込める」ことと、「必要な建築費が全額出る」ことは同じではありません。自己資金が必要になる金額を、契約する前に確認し、現金を残す目的に合っているかを判断してください。
金利以外の費用と、資金が出る時期を見る
同じ借入額で比較するときは、利息、事務手数料、保証料、担保設定の費用、繰上返済の費用等を一覧にします。すべての商品で同じ費用がかかるわけではありません。含まれるものと別に払うものを区別し、広告の金利だけで順位をつけないことです。
建て替えでは、住宅完成前に支払いが必要になることがあります。融資がいつ実行されるか、複数回の支払いへ対応できるか、つなぎ資金が要るかを確認します。手数料が安く見える商品でも、別のつなぎ費用を足すと比較結果が変わる可能性があります。
審査が続いている状態で、解体や工事の契約を進めすぎないことも大切です。融資が希望どおりにならなかった場合の契約上の扱いを、住宅会社と金融機関の両方へ確認します。商品選びと工事の契約日程は、切り離せない問題です。
選ぶ基準は、借りやすさだけではない
相談先には、必要総額、現金で払える額、残したい資金、年金等の収入、希望する返済額を示します。そのうえで、一般の元利返済型、リフォーム向け、死亡時等に元金を返す方式を比較します。対象外のものは、その理由を説明してもらいましょう。
条件を比較しても返済が重い場合は、融資先を増やして不足を埋める前に、建物の規模や工事範囲を見直します。借りやすい商品を見つけることが、無理なく住めることを意味するとは限りません。借入れを減らした住宅案も、同時に比較する必要があります。
私は、シニアという年齢区分だけで商品を勧めるより、その家庭が何を残したいかを確認する説明を重視します。現金、自宅の所有、子供への相続、月々の余裕は、すべて同じ形では実現できないことがあります。優先順位を決めて借り方を選びましょう。
金融機関には「建て替えに使える範囲、月々の支払い、元金を返す時期、諸費用、家族に残る負担を並べてください」と聞いてください。商品名に安心を預けず、契約の仕組みを理解して選ぶことが、老後の家計を守る方法です。
