住宅ローンの審査を通すために必要なのは、年齢を隠す裏技ではありません。退職後の収入、既存の借入れ、建築費の総額、土地と建物の権利を、金融機関が確認できる資料で示すことです。60代というだけで全商品が利用できないわけではなく、利用できる条件と、借りた後に家計が続く条件を両方確認します。
住宅会社から「この銀行なら通せます」と言われても、安心するのはまだ早いです。借入額を増やして希望の家が建っても、年金生活の収支が赤字なら解決になりません。最初に決めるのは、希望額を通す方法より、退職後の生活費と手元資金を守れる借入額です。
年齢と収入と物件の条件を分けて確認する
金融機関には、申込時年齢、完済時年齢、収入の扱い、団体信用生命保険、担保評価などを分けて聞きます。例えばフラット35は原則として申込時70歳未満という条件がありますが、これだけで借入期間や融資額が決まるわけではありません。商品ごとの条件を一覧で確認しましょう。[8]
年金収入を認める商品もあります。フラット35の案内では、公的年金のみの人についても、年金の種類と受給額を証明する資料の提出方法が示されています。給与がなくなったことと、申込みができないことを同じ意味にせず、年金証書や通知書を持って具体的に相談します。[20]
一方、収入の条件に合っても、土地の権利や新築住宅の条件が整わなければ話は進みません。相続登記、共有者、既存の抵当権、接道などの確認が必要になります。住宅会社に任せる場合も、誰が何を調べ、いつまでに銀行へ出すかを決めておきます。
審査の返済比率を生活の上限にしない
審査では住宅ローン以外の借入れも関係します。フラット35の総返済負担率には、自動車ローン、教育ローン、カードローン、分割払いやリボ払いなども含まれます。住宅ローンだけの月額を見て「収入の範囲内」と判断せず、返済予定表を集めて確認してください。[8]
仮に年収300万円に対し年間返済90万円なら、返済比率は30％です。しかし、これが自分の生活で払える金額とは限りません。別の仮定として、手取り収入が月22万円、生活費や税・保険・修繕への積立てで月20万円必要なら、住宅ローンへ回せる余裕は月2万円しかありません。
この例の数字は平均的なシニア家計を示していません。重要なのは、銀行が使う収入と返済額の比率に加え、自分の家計では手取りから何が残るかを計算することです。通院費や車の維持費を削って成立させた返済計画は、入居後も同じ我慢が続く前提になります。
退職前の収入だけで説明を終えない
申込時は会社員でも、返済開始後すぐに定年を迎える場合があります。提出を求められた証明書に加え、退職予定、再雇用の条件、年金の受給時期を伝え、どの収入を基準に判断されるか確認します。金融機関へ説明した働き方と実際の予定が違うまま進めないことが大切です。
家計表は現在、再雇用中、年金中心の生活に分けます。配偶者の収入が先に途切れる場合や、夫婦の年金受給時期がずれる場合も別の年として計算します。「世帯年収は今これだけある」という一行では、返済期間の途中にできる収入の谷が見えません。
再雇用を予定していても、その収入が短く終わる場合の計画を並べます。余裕がなくなるなら、借入期間を延ばすだけでなく、建物規模や入居時期を見直す余地を探します。年齢に合う商品を探す作業と、予算そのものを組み直す作業は、同時に進めてよいのです。
審査の前に費用と書類の抜けを埋める
建て替えでは建物代のほかに、解体、仮住まい、引越し、登記、給排水、地盤、融資の費用があります。金融機関へ出した資金計画から必要な支出が抜けると、承認された額でも現金が足りません。融資対象にできる費用と、自己資金で払う費用を分けて確認します。
手元には、本人確認資料、収入を証明する資料、借入残高、預貯金の状況、土地建物の資料、見積書と工程を整理します。すべてを初回から完璧に揃える必要はありません。未取得の資料は一覧にし、住宅会社、司法書士、金融機関のどこに確認するかを決めれば進めやすくなります。
審査のために借金や退職予定を隠したり、一時的な入金を自分の恒常的な資産のように説明したりする方法は選びません。大切なのは、審査担当に都合のよい姿を見せることではなく、返済が続く条件を正確に共有することです。説明が曖昧なら、銀行へ直接確認してください。
審査の途中で工事費や借入額を増やす場合も、そのまま承認が使えると考えず変更手続を聞きます。逆に、予算を下げるため設備や建物の性能を変更すると、利用予定の融資や優遇条件へ影響する場合があります。見積もりの版と銀行へ提出した計画の版を揃え、変更内容がどこまで反映されたか記録しておけば、契約直前の行き違いを防ぎやすくなります。
事前審査の後に残る条件を確認する
事前審査で前向きな回答が出ても、最終的な承認条件、物件の確認、融資実行までの手続は残ります。口頭の「大丈夫」を完成した資金計画として扱わず、借入額、期間、金利の決定時点、自己資金、追加提出資料を金融機関の書面で確認します。
建築請負契約では、融資が予定どおり受けられない場合の扱いも確認してください。契約を解除できる条件、期限、申込金や契約金の精算方法がどうなっているかを読みます。住宅会社の説明と契約条項が一致しているか、署名の前に確認することが必要です。
複数の商品を比べるときは、金利だけでなく、団信の条件、保証料、事務手数料、つなぎ融資、繰上返済の扱いを同じ表にします。審査の相談先が増えても、判断材料が整理されていなければ疲れるだけです。候補を絞り、条件の違いに質問を集中させましょう。
審査が通らなかった場合も、年齢だけが原因と決めつけないことです。理由の詳細が開示されない場合はありますが、見直せる条件と、そのままでは難しい条件を確認します。借入額を増やす工夫より、家計の負担を減らして計画を成立させる方が、暮らしに役立つ場合があります。
金融機関には「退職後の収入と今ある借入れを含めた条件で、申込み可能な商品と必要書類を教えてください」と伝えましょう。住宅会社には、その借入条件で入居までの総額と入居後の現金残高がどうなるかを求めます。審査通過と生活の安心を、二つとも確認してから進めてください
