建て替えの契約より先に、その土地を誰が取得し、ほかの相続人にいくら渡すのかを確定させる必要があります。「実家に住んでいるのは自分だから」「親の世話をしてきたから」という気持ちだけで、建築費を動かすのは危険です。土地代がかからないつもりでも、相続の精算金が必要になることがあります。
一方、遺産分割などが適切に終わり、自分が単独で取得している実家まで、兄弟の同意が常に必要になるわけではありません。最初に区別するのは、相続手続が済んだ自分の不動産なのか、まだ複数の相続人の権利が関わる不動産なのかです。感情の整理と権利の確認を並行して進めましょう。
住んでいる人と、所有する人を分ける
相続が発生した場合、遺言や遺産分割の内容などを確認して、不動産を取得する人を整理します。法務省も、相続によって共有状態になった不動産について、遺産分割と相続登記を進める必要性を案内しています。固定資産税を払っている人の名前だけで、所有権を判断してはいけません。[34]
確認したい資料は、土地と建物それぞれの登記事項証明書、遺言書の有無、遺産分割協議書、相続関係が分かる戸籍資料です。土地は父、家は祖父の名義という場合も想定します。権利関係が整理される前の間取りや見積もりは、実行条件の付いた検討案として扱います。
「弟は何も言っていない」ことと、「弟と取得方法について合意している」ことも違います。兄弟の配偶者や次の相続の話が加わる前に、誰がどの資料を見て話し合うのかを決めます。住宅会社に相談する際も、相続手続の進み具合を最初に伝えてください。
土地をもらう代わりに、現金が必要になる
遺産の分け方には、不動産を取得する人が他の相続人に代償金を払う方法や、不動産を売って代金を分ける方法などがあります。裁判所も複数の分割方法を示しています。「実家を継ぐ」という言葉だけでは、誰が何を受け取り、その資金をどう用意するかが決まりません。[35]
例えば、相続人が子二人だけで、分ける財産を土地建物1,800万円、預貯金600万円と合意し、債務等はないと仮定します。各人が1,200万円相当を取得する案なら、一人が不動産、もう一人が預貯金を受け取るだけでは600万円の差が残ります。不動産を取る人が600万円を払う案が考えられます。
その人が別に2,500万円の建て替えを予定していたなら、必要資金は単純合計で3,100万円になります。これは分割案を説明する仮定で、法的な取得額を自動計算する例ではありません。税金、諸費用、土地の評価方法も別に検討します。代償金を住宅ローンで借りられるかも、金融機関に先に確かめます。
代償金をいつ払うかも家計を左右します。建築費の支払い前に一括で渡すのか、別の資金を確保するのかを確認します。相続で取得する預金があっても、必要な手続と受け取れる時期を確かめるまでは、工事代金の支払日に使える現金として扱わないでください。
家族の貢献と、お金の計算を混ぜない
親の介護や実家の維持に尽くした人が、負担を考慮してほしいと思うのは自然です。ただし、その思いから直ちに不動産全体を取得できるとは限りません。寄与分には法的な条件があり、裁判所の説明でも、通常の家族の協力を超える特別の貢献と、それを示す資料が問題になります。[35]
これまで払った修繕費、税金、介護費を一覧にし、支払日、支払先、目的、領収書の有無を整理します。法的に清算できるかは個別の検討になりますが、「全部自分が負担した」という主張より話し合う材料が明確です。親から受けた援助についても、同じ姿勢で事実を共有します。
家を取り壊してから「思い出を奪った」「まだ形見を確認していない」と争うことも避けたいところです。相続の取得方法、家財の整理、解体への対応を別々の議題にします。建物の契約日が迫っているからという理由で、家族の判断を急がせる進め方は勧めません。
共有で先送りする案にも、出口を用意する
「揉めたくないから兄弟で半分ずつ」にすると、その場の分割がまとまっても、売却や建て替えなどの意思決定が将来の課題になります。共有自体が必ず失敗するわけではありませんが、誰が住み、誰が費用を払い、いつ共有を解消するのかまで話す必要があります。
特に、土地は兄弟共有、建物と住宅ローンは自分だけという組合せでは、借入れの担保設定に何が必要かを確認します。住まない兄弟が負う責任と、住む人の返済責任を区別しなければ、家族に「名前を貸すだけ」と誤解させかねません。銀行の説明は関係者が同じ内容を聞ける形にします。
将来、一方が持分を現金化したい場合も考えます。買い取る資金を持てるか、全体を売るのか、別の場所に住むのか。土地を守ることが目的でも、生活費が足りなくなる取得方法は慎重に検討します。相続した家を残すことと、その家で家族が生活を続けられることを両方考えます。
建築の期限より、合意の順番を優先する
進め方は、権利関係の確認、相続財産と費用の整理、分割方法の検討、税務と融資条件の照合、合意と必要な登記、建築契約という順番を基本に組み立てます。実務上並行できる作業はありますが、未確定事項を解決済みとして扱わないことが重要です。
兄弟だけで話がつかない場合には、相続を扱う弁護士への相談や、家庭裁判所の遺産分割調停などの方法があります。住宅会社が「大丈夫でしょう」と結論を代わる場面ではありません。紛争の解決と建築の提案を混同せず、必要な専門家につなぐ姿勢も会社選びで確認します。[36]
解決が遅れた場合の賃貸継続費、調査費、設計変更費も聞いておきましょう。工事を始めてから止めるより、条件を満たすまで契約時期を調整する方が、判断の余地を残せます。「今月の値引き」と「実家の権利関係」を同じ重さで比べてはいけません。
話合いがまとまったら、家族が合意した内容を専門家に整理してもらい、建築の資金表も更新します。以前の打合せで使った金額と違う場合には、住宅会社へ修正を伝えます。合意を得た安心から、その後の資金確認まで終わったつもりにならないことが大切です。
相談時には「この土地を私が建て替えに使うために、誰との合意と、どの手続が必要ですか。代償金も含めると、建築以外にいくら必要ですか」と尋ねてください。土地がある安心を、必要な現金を見落とす理由にしないことが、相続後の建て替えで家族と家計を守ります。
