住宅ローンの年齢条件は、すべての商品で同じではありません。「80歳まで借りられる」と一言で判断せず、申込時、融資時、完済時の条件と、年齢の数え方を確認してください。借りられる期間の長さと、家計で無理なく返せる期間も別に考える必要があります。
60代の借入れでは、同じ金額でも返済期間が短いほど月々の負担が大きくなります。長く借りれば月額は抑えられますが、利息や高齢期の返済が続きます。年齢の上限を使い切るのではなく、年金と手元資金に合う借入額を探すことが出発点です。
申込年齢と完済年齢を分ける
例えばフラット35は、原則として申込時に満70歳未満という要件があります。借入期間は、所定の年齢計算で求める80歳までの年数と35年の短い方が上限です。60歳以上の場合の最低期間なども定められ、単純に「誰でも35年」ではありません。[8]
同商品の年齢計算では、申込時の年齢の一年未満の端数を切り上げます。例えば64歳6か月なら65歳として計算し、80歳から差し引いた15年が年齢面の上限になります。これは特定商品のルールの例で、すべての銀行に共通する計算ではありません。
申込みから完成までに時間がかかる建て替えでは、どの時点の年齢を使うかが重要です。誕生日、融資期限、工期変更時の扱いを担当者に聞き、審査の有効期間も確認します。インターネットの「65歳なら15年」という説明だけで工事日程を決めないことです。
団信には、ローン本体とは別の加入年齢や保障の条件が設けられる場合もあります。融資を申し込める年齢だけ確認して終えず、希望する保障も付けられるかを同時に尋ねます。借入期間と保障期間が一致するかも、契約資料の確認項目です。
同じ借入額で、期間だけを変えて比べる
仮定の計算例として、1,000万円を年2.5％の元利均等返済で借り、金利が全期間変わらずボーナス返済もない場合、10年なら月約9万4,270円、15年なら約6万6,679円、20年なら約5万2,990円です。手数料や保険の費用は別です。
同じ条件の総利息は、それぞれ約131万円、約200万円、約272万円になります。月額だけなら20年が楽に見えますが、支払う期間と総負担は増えます。これらは計算の比較例であり、60代のすべての方が各期間を選べるという意味ではありません。
10年返済が家計に重いからといって、すぐ20年へ延ばす前に、借入額そのものを減らす案を確認します。必要な性能を守って建物の大きさを整える、使わない設備を見送るなど、住宅計画を変えることで返済期間の問題が小さくなる場合があります。
完済する年の暮らしを描く
65歳で15年返済を始めるなら、80歳前後まで月々の支払いが続く計画になります。途中で働くのをやめる時期、車の買い替え、配偶者の退職、住まいの修繕などと並べて確認します。「今払える」という理由だけでは、期間全体を判断できません。
特に、返済中ずっと同じ就労収入がある前提には注意します。年金のみになった場合に足りない金額を、あらかじめ確保した貯蓄で補う計画なら、その取り崩しを収支表に明示します。将来の副収入や未確定の援助で埋めるだけでは、説明が弱くなります。
夫婦の年齢差も反映します。年上の人が完済年齢に近づくころ、もう一人の生活はさらに長く続くかもしれません。完済時の残高がゼロでも、世帯の金融資産が尽きてしまえば困ります。完済の先に残す生活費までを含めて比較する必要があります。
短く借りる案と、余裕を持って返す案を比較する
最初から短期間で借りる場合は、毎月の義務となる返済額が大きくなります。少し長い期間を選び、余裕があるときに繰上返済する方法もありますが、必ず予定通りに余剰資金ができるとは限りません。繰上返済をしない場合でも成り立つかを確認します。
途中で返済期間を延ばせばよい、という説明も鵜呑みにしません。条件変更には金融機関の判断が関わり、年齢や商品による制約もあります。フラット35にも、20年以下で借りた場合に返済途中で21年以上へ変更できないという原則があります。[8]
一方、手元の現金を使いすぎて返済期間を短くすることにも注意が必要です。必要な予備資金を残し、期間、月額、利息、途中返済の方法をまとめて比較します。住宅金融支援機構の比較シミュレーションも、検討条件をそろえる手段になります。[2]
年齢条件を子供の契約で解決する前に
親子リレー返済では、後継者の年齢を基に期間を選べる仕組みがあります。ただし、これは年齢の壁だけを消す便利な手続ではありません。フラット35では、後継者に定期的な収入や連帯債務者となること等の要件があります。[8]
子供の収入を使えば借入期間が延びても、子供自身の住宅購入、転職、教育費などに影響する可能性があります。親が長く住めることと、子供が長く返済義務を持つことをセットで説明しなければ、公平な判断になりません。
親の予算不足を、子供の年齢だけで埋める順番は避けます。まず親だけで可能な計画を見せ、その後に、共同で住まいを持つ目的がある場合の負担を比較します。子供が参加しない案を消してから同意を求めると、家族の話合いが難しくなります。
別方式の商品は、元本を返す時点まで確認する
シニア向けには、リ・バース60のように毎月は利息を支払い、元金は契約者の死亡時等に返済する仕組みもあります。一般の元利返済型とは支払い方が異なり、年齢条件だけで比較できません。担保、金利、相続時の扱いまで確認する必要があります。[9]
月額が小さく見えても、元本が減っていないことや、担保物件の売却を想定することが家族の希望に合うかを確かめます。長生きした場合の利息負担も見ます。商品名に「シニア」と付くことだけで、一般の住宅ローンより有利だと判断しないことです。
相談先には、生年月日、工事予定、年金等の収入、希望する現金残高を伝えます。その条件で借りられる期間と、生活に無理のない期間を分けて示してもらいましょう。期間が合わない場合は、融資商品を探すだけでなく建物総額を調整する検討も必要です。
確認する言葉は「私の生年月日と融資予定日では何年借りられ、その期間ずっと返した場合、何歳でいくら残りますか」です。80歳という数字を目標にする必要はありません。自分と家族の収入が変わっても、暮らしを続けられる返済期間を選びます。
