道路と建て替えの条件

Q　幅4m未満の道路に接する土地は建て替えできる？
道路の種別・接道・セットバックは何を確認しますか？

回答範囲　幅だけで判断せず、道路の扱い、接する状況、後退や通行に関する条件を担当窓口へ確認する。

A　幅が4m未満の道路でも、一定の条件で建て替えできる場合があります。反対に、見た目が広い道でも建築基準法上の道路として扱われるかは確認が必要です。道路の種別、敷地の接し方、セットバック、私道の通行や工事の条件を分け、土地購入前に建築指導の窓口と設計者へ確認しましょう。

道路幅だけで再建築の可否を決めない

甲府市の案内は、建物を建てる敷地は原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があり、用途や規模によって条件が異なることを示しています。また、幅4m未満でも同法第42条第2項の道路として扱うものがあると説明しています。幅と法的な種別を別々に確かめてください。［K11］

広告の「公道」「私道」は、所有や管理に関する区別で、建築基準法上の道路種別と同じではありません。市の道だから、舗装されているから、車が通れるから建てられるとは判断しないようにします。所在地と地番を示し、道路台帳等と建築基準法上の扱いを照合します。

確認資料には、敷地図、道路との境界、接している長さ、現況幅員を入れます。旗竿地なら通路部分の寸法や権利も示します。「以前に建築確認が出た」という説明は履歴の手掛かりにはなりますが、今の敷地形状と今回の建物にも同じ判断ができるかを改めて確認してください。

セットバック後の敷地で計画する

第42条第2項道路では、通常、中心線から2mの位置まで敷地を後退させる扱いがあります。ただし、向かい側が川や崖等の場合などで基準が変わるため、自分で中心を測って線を決めないでください。行政が扱う道路の境界と後退位置を確認し、配置図へ反映します。［K11］

後退する部分を、建築面積や容積率等の計算に使える敷地として数えたり、塀や建物を置く場所にしたりしないよう、設計者と整理します。販売面積が同じ二つの土地でも、建築に使う部分や駐車計画が変わります。土地の単価を比較するときも、後退後の条件を合わせて考えましょう。

たとえば道路に面する長さが10m、後退が0.5mという単純な長方形なら、後退部分は5㎡です。これは面積の考え方を示す仮の例で、実際の後退線や敷地形状を判定したものではありません。測量、既存塀の撤去、整備等の負担と、工事の時期も確認します。

建築の条件と私道利用の条件を分ける

私道では、持分があるか、通行できる根拠は何か、上下水道の工事で掘削する場合に何の手続きが必要かを調べます。建築確認上の接道を満たすことと、工事車両の通行や配管工事を支障なく行えることは、同じ確認ではありません。権利関係と工事の調整を分けてください。

道路が建築基準法上の道路に当たらない場合には、別の認定や許可の検討が必要なケースもあります。ただし、申請すれば必ず認められる制度ではありません。必要な条件、審査、期間を窓口へ相談し、許可の見込みと取得済みの状態を混同しないことが重要です。

道路調査の回答は、図面上の対象部分、種別、根拠資料、確認日を残します。隣の区間と扱いが違う場合や、判断に日数が必要な場合もあります。甲府市も、道路の相談には現地調査等で時間がかかる場合があると案内しています。契約直前の一日で確認を終えようとしないでください。［K11］

売買契約では、予定の建築ができない場合の扱い、後退や道路整備の費用、必要書類を確認します。担当者の「大丈夫です」だけでなく、どの道路条件で、どんな建物を前提に確認したかを説明してもらいます。条件が不明なら、その不明点を契約前に解消する日程を組みましょう。

購入前の質問は「この道の法的な種別は何ですか」「後退後に希望の家と駐車場が入りますか」「通行と配管工事で確認すべき権利は何ですか」です。道路の幅という一つの数字から結論を出さず、敷地、建物、権利、工事の四つを合わせて判断してください。調査の回答日と計画の版も控えておきましょう。

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参考資料　K11