控除の見込みと毎月の返済

Q　住宅ローン控除で「実質負担が軽い」と言われたら？
控除見込額と毎月の返済額をどう分けて考えますか？

回答範囲　入居年等の制度条件と本人の税額を確認し、税負担の軽減見込みと銀行への返済を分けて試算する。

A　住宅ローン控除による税負担の軽減と、銀行へ毎月支払う返済額は分けて計画します。「控除を引けば実質月○万円」という説明でも、その金額が毎月の引き落とし額になるわけではありません。入居年、住宅の性能、本人の所得や税額、借入条件を確認し、実際に使える控除の見込みを試算しましょう。

入居する年と住宅の区分を確認する

住宅ローン控除は、一定の条件を満たす住宅取得等について、年末の借入残高等を基に計算した額を税額から差し引く制度です。国土交通省は、2026年度の改正で、2026年から2030年末までの入居に適用期限を延長したことを案内しています。古い広告の条件を、そのまま今後の計画に当てはめないでください。［J7］

借入限度額や控除期間は、認定長期優良住宅、ZEH水準省エネ住宅等の区分や、入居年、対象となる世帯等で異なります。床面積や所得の条件もあります。「高性能だから最大額を使える」と考えず、どの区分で、何の証明書を受け取るかを住宅会社へ確認しましょう。

国税庁は、年末残高等と入居年に応じて控除額を計算する方法を示しています。年末残高のすべてが計算対象になるとは限らず、対象額の上限や、補助金・一定の贈与を受けた場合の調整もあります。見積もりの総額に単純に控除率を掛けた数字で、家計を組まないことが大切です。［J8］

計算上の控除額と実際の税負担軽減を分ける

制度上の計算額が大きくても、本人が差し引ける税額や住民税側の上限等によって、実際の軽減額は変わります。広告にある「最大○万円」は、自分に同額が戻る約束ではありません。源泉徴収票や確定申告の資料を使い、税務署や税理士へ、自分の所得とほかの控除を含めて確認します。［J15］

仮にローン返済が月9万円なら、年間の返済は108万円です。その年に使える住宅ローン控除による軽減が18万円と見込まれる仮定なら、差し引いた年間負担は90万円、月平均は7万5,000円です。ただし銀行へ払う月額は9万円のままです。税負担が減る時期と、返済日が毎月来ることを分けて考えます。

この仮定の18万円は、特定の所得や借入額から算定した確定額ではありません。実際には所得税の還付や翌年度の住民税の減額など、反映の方法と時期も確認が必要です。まだ受け取っていない還付金を、すぐに必要な着工金や返済資金へ使える現金として数えないでください。

控除が減る年と終わる年も家計へ入れる

返済が進んで年末残高が減れば、控除の計算額も変わります。育休、転職、退職などで所得や税額が変わる年には、使える控除額も見直します。当初の年収を前提にした控除額が、控除期間中ずっと続くとは限りません。ペアローンの場合は、夫婦それぞれの条件と税額を別に確認します。

資金計画では、控除が使える期間と終了後を並べます。ローン返済は続くのに、控除が終わって家計の余裕が減る場合があります。入居後の固定資産税、保険、修繕や設備交換の支出も加え、控除がなくても必要な支出と貯蓄を続けられるかを確かめましょう。

申告の手続きも予算とは別に管理します。国税庁は、初めて控除を受ける年分には確定申告が必要で、給与所得者は二年目以降、年末調整で適用を受けられることを案内しています。借入先の対応方式に応じた残高の情報と契約書類、住宅性能の証明等を、必要な時期にそろえてください。［J8］

営業へは「この控除見込みは、何年入居、どの住宅区分、どの所得を前提にしていますか」「初年度だけでなく、育休の年と控除終了後も示してください」と聞きます。銀行への返済予定表と、税負担軽減の見込表を分けてもらえば、広告で見せる月平均と実際の現金収支を比べやすくなります。

控除が増えるからという理由だけで借入額や建築予算を増やす前に、増える利息と手数料、将来の支出を計算します。税の軽減は家計を支える要素の一つです。控除後の見かけの月額ではなく、引き落とされる返済と、手元に残せるお金を確認して予算を決めましょう。

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参考資料　J7　J8　J15