追加費用が住宅ローンに入らない場合、現金はいくら必要？

追加費用が住宅ローンに入らない場合、現金はいくら必要？

A．最低でも「ローンに入らない追加費用の全額」が必要です。ただし、安全に引渡しを迎えるなら、追加費用に50万～100万円の予備費を加え、さらに生活費6カ月分は別に残しておくべきです。

例えば、住宅ローンに入らない追加費用が300万円なら、

• 支払いに必要な最低現金：300万円
• 家づくり用の予備費：50万～100万円
• 安全な現金準備額：350万～400万円
• これとは別に残す生活予備費：100万～200万円程度

という考え方になります。

つまり、預金が400万円あっても、追加費用が400万円なら「払える」とは限りません。

払った翌日に貯金がゼロになる資金計画は、完成できても安心して暮らせる資金計画ではありません。

追加費用は、なぜ住宅ローンに入らないのか？

住宅ローンは、何にでも自由に使えるローンではありません。

原則として、金融機関が確認した、

• 工事請負契約書
• 土地売買契約書
• 見積書
• 資金計画書
• 建築確認書類
• 担保評価
• 申込者の収入と返済能力

などを基に融資金額が決まります。

例えば【フラット35】では、借入額は原則として住宅の建設費または購入価額以内とされ、建設費は請負契約書などで確認されます。住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」

契約後に設備を変更して工事費が増えても、次のような場合はローンへ追加できない可能性があります。

• すでに融資金額が確定している
• 金銭消費貸借契約を締結済み
• 追加工事の契約書がない
• 金融機関の融資対象外
• 担保評価額を超えている
• 返済負担率の上限を超える
• 追加融資の再審査に通らない
• 住宅ローン実行後に発生した
• 住宅取得に直接関係しない費用

「家に使うお金だから、住宅ローンへ入れられる」とは限りません。

住宅ローンに入れられるかは、時期で変わる

同じ100万円の追加工事でも、発生した時期によって扱いが変わります。

「銀行の審査に通ったから、あとで100万円くらい増やせるだろう」という考え方は危険です。

審査済みの借入額を増やせば、返済負担率や担保評価をもう一度確認される場合があります。再審査の結果、増額できないだけでなく、当初の融資日程が遅れる可能性もあります。

現金必要額の計算方法

最低限必要な現金は、次の計算で確認できます。

最低必要現金＝ローン対象外の追加工事＋住宅ローン実行前の支払い＋融資対象外の諸費用－手元に残っている自己資金

安全な資金計画は、さらに次のように考えます。

安全な現金準備額＝最低必要現金＋家づくり予備費50万～100万円

この金額とは別に、病気、失業、車の故障、教育費などに備える生活予備費を残します。

30坪の家で追加費用が発生した例

工事請負契約額2,200万円、住宅ローンも2,200万円で承認された後に、次の費用が発生したとします。

この330万円が住宅ローンに入らない場合、最低330万円の現金が必要です。

さらに、引渡しまでの予備費を70万円残すなら、

330万円＋70万円＝400万円

が家づくりに使える現金の目安です。

生活予備費として150万円を別に残すなら、必要な預金残高は、

400万円＋150万円＝550万円

となります。

預金が400万円しかない状態で330万円を払えば、手元には70万円しか残りません。引越し直後に車検、家電の故障、税金、医療費が重なれば、すぐに資金不足になります。

追加費用以外にも現金が必要になる

住宅ローンに入らない可能性があるのは、追加工事だけではありません。

建築・土地関係

• 契約後の設備変更
• 地盤改良費
• 残土処分費
• 水道加入金・負担金
• 造成・擁壁工事
• 外構の追加工事
• 電柱移設費
• 施主支給品
• 確認申請後の変更費
• キャンセル料・再発注費

引越し・生活関係

• 引越し代
• 仮住まい費用
• 家具・家電
• カーテン
• エアコン
• インターネット工事
• 不用品処分
• 新居で必要になる日用品

ローン・登記関係

• 融資手数料
• 物件検査手数料
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 火災・地震保険料
• 印紙税
• つなぎ融資の利息・手数料
• 固定資産税などの精算金

住宅ローン商品によっては、一部の外構、造成、地盤改良、設計費、諸費用などを融資対象にできる場合もあります。

一方、【フラット35】でも抵当権設定費用、火災保険料、融資手数料、物件検査手数料などは利用者負担とされています。実際にローンへ含められるかは、金融機関と商品ごとの確認が必要です。住宅金融支援機構「フラット35の費用」

「ローンに入る」と「先に払える」は別問題

住宅ローンの対象になる費用でも、支払い時期によっては一時的に現金が必要です。

注文住宅では、住宅会社から次のような支払いを求められることがあります。

• 契約金
• 着工金
• 上棟金・中間金
• 最終金
• 追加工事代

一方、住宅ローンは建物完成時にまとめて実行される商品があります。

その場合は、

• 自己資金で立て替える
• つなぎ融資を使う
• 分割融資を利用する
• 住宅会社と支払時期を調整する

などの対応が必要です。

【フラット35】にも、中間資金を先行・分割して受け取れる金融機関の商品がありますが、すべての金融機関が対応しているわけではありません。住宅金融支援機構「フラット35パッケージ」

したがって、総額だけでなく、何月にいくら支払うのかという資金繰り表が必要です。

追加費用をカード払いにすればよい？

住宅ローン実行前のカードローン、キャッシング、リボ払い、家電の分割払いには注意が必要です。

金融機関は住宅ローン以外の借入れも含めて返済負担を確認します。【フラット35】でも、自動車ローン、教育ローン、カードローン、キャッシング、分割払い、リボ払いなどが総返済負担率の計算対象です。住宅金融支援機構「総返済負担率」

住宅ローン承認後でも、新たな借入れによって、

• 借入額を減らされる
• 再審査になる
• 融資実行が遅れる
• 最悪の場合は融資を受けられなくなる

可能性があります。

追加費用を払えないからといって、銀行へ相談せずにカードローンを使ってはいけません。

現金が足りないと分かったらどうする？

まず、追加工事を発注する前に止めることです。

順番は次のとおりです。

1. 追加後の最終総額を出してもらう
2. 住宅ローンに入る費用と入らない費用を分ける
3. 金融機関へ増額可能か確認する
4. 再審査に必要な書類と日数を確認する
5. 現金支払いの時期を一覧にする
6. 設備・外構・面積を見直す
7. 入居後に施工できる工事を延期する
8. 生活予備費を残せるか確認する

削減しやすい候補は、次のようなものです。

• 外構を一部後回しにする
• カップボードを置き家具へ変更する
• エアコンの設置台数を段階的にする
• 照明やカーテンを再選定する
• 設備のグレードを標準へ戻す
• 造作収納を市販家具へ変更する

ただし、断熱、気密、耐震、防水、構造計算など、完成後に簡単に直せない性能を先に削るのはおすすめできません。

見た目や設備は後から変えられますが、壁の中の性能は後から変えると高額になります。

変更工事は金額確認前に発注しない

追加費用で最も危険なのは、

とりあえず工事を進めてください。ローンは後で考えます。

という進め方です。

変更するたびに、次の書面を出してもらいましょう。

• 変更内容
• 追加金額
• 減額金額
• 税込差額
• 住宅ローンへ入れられるか
• 現金支払額
• 支払期限
• 工期への影響
• 変更後の最終総額

金額に納得し、資金を確保してから変更契約書へ署名します。

口頭で「数万円くらいです」と言われた変更が10件重なれば、簡単に100万円を超えます。

住宅会社に確認する質問

契約前には、次のように質問してください。

契約後に追加費用が出た場合、住宅ローンへ組み込める期限はいつですか。ローンに入らなかった場合、引渡しまでに必要になる最大現金額はいくらですか。

さらに、

地盤改良、外構、照明、カーテン、エアコン、登記、保険、引越しまで含めた現金支払い表を出してください。

と伝えましょう。

「ローンに入れられると思います」では不十分です。

金融機関名、対象費用、手続期限、再審査の有無まで確認する必要があります。

総額表示で本当に必要なもの

本当の総額表示は、建物価格だけを見せるものではありません。

少なくとも次の3つを分けて提示する必要があります。

さらに、必要現金額は支払い時期別に表示します。

• 契約時
• 着工時
• 工事中
• 引渡し時
• 入居後

これがなければ、「総額は分かっているのに途中で現金が足りない」という事態が起こります。

結論

追加費用が住宅ローンに入らない場合、最低限必要なのは追加費用の全額です。

しかし、安全な家づくりには、

追加費用全額＋家づくり予備費50万～100万円＋別に残す生活費6カ月分

が必要です。

追加費用300万円なら、家づくりに使える現金を350万～400万円確保し、生活予備費は別に残すのが安全です。

正直な住宅会社は、追加費用が発生してから「現金でお願いします」と言うのではなく、契約前に、

• 追加費用の可能性
• ローン対象になる範囲
• 金額変更の期限
• 現金支払いの時期
• 最大必要現金額

まで説明します。

住宅ローンが通った金額と、家が完成する金額は同じとは限りません。最後に確認するべきなのは借入可能額ではなく、引渡しの日に手元へいくら残るかです。