認知症発症後の資産凍結を防ぐ「家族信託」を活用した建替え資金管理とは？
こんなご相談をいただきました
「高齢の親名義の土地と預金で建替えを予定しています。親が認知症になると資金を動かせなくなると聞きました。家族信託を利用すれば、子どもが建替えを進められますか？」
A. 家族信託は、親の判断能力が低下した後も、契約で定めた範囲内で子どもが財産を管理できる仕組みです。ただし、信託していない預金や不動産は対象外です。建替えを予定しているなら、土地だけでなく、建築費に使う預金と必要な権限まで信託契約に含める必要があります。
家族信託とは？
一般に「家族信託」と呼ばれているものは、民事信託を家族間で利用する仕組みです。
例えば、次のように設定します。
- 委託者：財産を持つ親
- 受託者：財産を管理する子ども
- 受益者：財産から利益を受ける親
親が土地や預金を子どもへ信託し、子どもが契約内容に従って管理します。財産を子どもへ贈与するのではなく、利益を受ける権利は親に残す設計が一般的です。
法務省も、認知症などに備えた財産管理に、親族間の信託が有効な場合があると案内しています。法務省「信託制度のパンフレット」
家族信託で建替えを進められる理由
家族信託は、親の判断能力が十分なうちに契約します。
信託契約の内容が適切であれば、契約後に親の判断能力が低下しても、受託者である子どもが次の手続きを行える可能性があります。
- 古い建物の解体契約
- 建築会社との工事請負契約
- 信託した預金からの工事代金支払い
- 土地や建物の管理
- 火災保険などの契約
- 将来必要になった場合の売却
成年後見制度のように、判断能力が低下してから家庭裁判所へ申し立てて開始する仕組みとは異なります。
家族信託をしても動かせない財産がある
最も多い誤解は、「家族信託を一度契約すれば、親の全財産を子どもが管理できる」というものです。
実際に管理できるのは、信託契約の対象にした財産だけです。
例えば、土地だけを信託し、建築費に使う預金を信託していなければ、親の認知症発症後に預金の払戻しや振込みができない可能性があります。
建替え資金として2,000万円を予定しているなら、契約金、着工金、中間金、最終金に加え、解体費や追加工事費まで考えて信託財産を決めなければなりません。
ただし、預金をすべて信託すると、親自身の生活費や医療・介護費の管理に支障が出ることがあります。建築費と老後資金を分ける設計が必要です。
信託契約に入れておきたい内容
建替えを目的に家族信託を利用する場合は、少なくとも次の内容を専門家と検討します。
- 建物の解体、建築、修繕を行う権限
- 建築工事請負契約を締結する権限
- 追加変更工事を承認する権限
- 信託した預金から工事代金を支払う権限
- 建替え後の建物を信託財産に追加する方法
- 不動産を賃貸・売却できる条件
- 受託者が病気や死亡した場合の後継受託者
- 親の死亡後に財産を誰へ引き継ぐか
- 信託を終了させる条件
「不動産を管理する」とだけ記載した契約では、解体や新築まで行えるか判断が分かれる可能性があります。建替えを想定した具体的な契約内容が必要です。
住宅ローンを利用する場合は要注意
家族信託を設定すれば、必ず住宅ローンや建替え融資を利用できるわけではありません。
金融機関によっては、信託された土地を担保として取り扱わない場合や、受託者名義での融資に対応していない場合があります。すでに抵当権が設定されている不動産では、金融機関の承諾が必要になる可能性もあります。
したがって、専門家に信託契約書を作成してもらう前に、利用予定の金融機関と建築会社へ相談してください。
信託を先に設定した結果、予定していた融資が使えなくなるという順番の間違いは避けなければなりません。
家族信託だけでは対応できないこと
家族信託が扱う中心は財産管理です。
介護施設への入居契約、医療・生活上の手続きなど、本人の身上に関する事務をすべて家族信託だけで対応できるわけではありません。
そのため、状況によっては次の制度を組み合わせます。
- 家族信託：不動産と建替え資金の管理
- 任意後見：判断能力低下後の生活・財産管理
- 遺言書：死亡後の財産承継
- 死後事務委任契約：葬儀や各種解約手続き
家族信託は相続税を自動的に減らす制度でもありません。受益者の設定や信託終了時の財産承継によって課税関係が変わるため、税理士による確認も必要です。国税庁「信託に関する相続税・贈与税の取扱い」
デザインハウス甲府からのアドバイス
家族信託は、親が認知症になった後に契約できる対策ではありません。判断能力が十分なうちに準備する必要があります。
大切なのは、制度を利用することではなく、次の3点を同時に決めることです。
- 建替えに使う資金
- 介護や施設入居のために残す資金
- 親が住めなくなった後の家の扱い
建替えに2,000万円使えても、完成数年後に親が施設へ入り、介護資金が不足するなら、適切な計画とはいえません。
**「認知症になっても建てられる仕組み」だけでなく、「建てた後も親の生活を守れる資金計画」まで準備する。**これが、家族信託を建替えに活用する際の最も重要な考え方です。
