親子リレー返済は、親の年齢問題を解決できる？
結論 ：返済期間の選択肢は増えても負担は子へ続く
A 親子リレー返済は、所定の後継者の年齢等を使って返済期間を選べる商品があり、親の年齢だけでは難しい計画を相談できる場合があります。ただし、親の負担を消す仕組みではなく、子等が債務を負う契約です。親が払えなくなった後だけ任意に引き継ぐ約束だと思わないでください。
例えばフラット35には、後継者の条件と年齢を基準に借入期間を考える仕組みが示されています。定期収入、年齢、連帯債務者となる等の条件があり、民間商品の親子リレーと同一とは限りません。親と子それぞれの契約上の責任を確認してから検討しましょう。[資料01]
親子リレー返済は、所定条件の後継者等を組み入れて期間を選ぶ仕組みであり、親の返済責任や子の将来負担を消すものではありません。親が高齢でも相談できる商品がある一方、後継者の資格、年齢、責任、同居等の条件を確認します。「親のローンを後で子へ渡すだけ」という理解にせず、契約時から誰が何を負うかを本人たちが説明できる状態にします。
誰が後継者となりいつから責任を負うか確認する
対象となる親族関係、同居の要否、本人・後継者の年齢、収入、既存借入等を商品ごとに聞きます。親子リレーという名称だけで、子はまだ審査されない、今は保証だけでよい、と判断しないでください。署名する契約と、銀行が誰に返済を求められるかを確認します。
親が当面の返済をすべて負担する予定でも、子が既に連帯債務者なら、その責任は家庭内の支払順と別です。何歳から月いくら払う予定かを家族で表にし、銀行の債務の説明と区別します。子が理解しないまま、期間を延ばすためだけに契約へ参加することは避けましょう。
後継者の同居要件等も、親子リレーという名前だけで推測しません。自分たちの商品で、現在別居している子や将来転居する子をどう扱うかを確認してください。家族の希望する住み方と契約の条件が違う場合は、無理に同居予定を作るのではなく、正式に使える方法を銀行へ相談します。
後継者が連帯債務者となる商品では、家庭で親が最初の十年を払う約束をしても、子の契約上の責任が十年後だけに始まるとは限りません。契約書と商品説明で確認します。子が別の家を取得するとき、現在の債務がどう影響するかも相談します。子の配偶者やきょうだいに関わる問題を、本人の知らないところで決めず、家族の意思と役割を整理してください。
親の年金と子の家計を別々に試算する
親が働く期間、退職後の年金、医療・介護等の支出、子の収入と生活費を確認します。親が払い続けられなくなる時期を仮定し、子が自分の住居費や教育費と合わせて返済できるかを見ます。二世帯分の年収を足しただけでは、各家庭の余裕は分かりません。
子が将来自分の住宅を買う予定なら、その銀行へ、親子リレーの債務が新しい申込みでどう扱われるか確認する必要があります。親の家のための借入だから、子の住宅審査には関係しないと考えないでください。子の結婚、転勤、独立等の選択肢も、家族の年表へ入れましょう。
家計は、親の給与期、親の年金期、子の教育費が大きい時期等を分けます。仮定例で返済月9万円を親が6万円、子が3万円負担する予定でも、親の退職後に3万円しか出せなければ、子の負担は6万円へ増えます。実際は税・保険・修繕等も必要です。家族の約束と、各人が無理なく出せる額を照合し、将来の子の昇給だけを確定財源にしないことが重要です。
団信が誰を保障するかを確認する
親子リレーで団信の対象者を誰にできるか、どの死亡・障害等で債務が弁済されるかを聞きます。親が亡くなれば残高が必ず全部なくなるとは限りません。借主と保障対象者が複数いる場合も、商品と保険の条件を別に確認してください。
親の万一で借入が残る場合、子の返済と相続の関係を専門家へ確認します。団信が付く人に保険金が支払われる場合でも、家の税金、修繕、生活費まで不要になるわけではありません。親と子の両方の事態を試し、保障がない部分を何の資金で支えるかを考えましょう。
団信が親・子のどちらを対象とし、所定事由でどの債務が弁済されるかを確認します。親に万一でも子の返済が残るケース等を、具体的な残高で説明してもらいます。名義が二人だから両方の死亡に備えられるとは限りません。保障の終了年齢や期間も確認し、その後に残る債務と生活費を年表へ入れ、既存保険や預金との役割を整理してください。
持分と相続と家族の合意を整える
土地・建物の名義、自己資金、借入、返済負担を整理し、持分と税務を確認します。兄弟姉妹等がいる場合は、将来の相続や家の利用を巡る意向も共有しておきます。子が返済を続ける予定なのに、所有や利用の話が曖昧なままでは、後で合意が難しくなるおそれがあります。
家族会議の合意と銀行の契約を分け、必要な法律・税務の手続きは専門家へ相談します。親子の信頼だけで、債務や所有の問題を解決できるとは考えないでください。親が高齢の場合は、本人の意思確認と契約の理解を早めに進め、住宅会社に名義や相続の判断を一任しないことが重要です。
所有の持分、資金負担、相続、居住、維持費を家族で確認します。子が払う額と取得する持分等の関係は、登記・税の専門家へ相談します。きょうだいがいる場合も、家と債務を誰が承継するかの見通しを整理します。融資の承認を先に取れば家族の合意も自動的に整うとは考えず、親本人と後継者の意思確認、必要な書類を早めに進めることが大切です。
期間を延ばす案と総額を下げる案を比べる
銀行へは「親と子の条件で期間はいくらか」「各人の責任と団信はどうなるか」「子の将来借入にどう説明するか」を聞きます。月額だけでなく、総支払と親の退職時・子の退職時の残高を確認してください。長い期間にできるから大きな家を建てられる、という順番にはしません。
住宅会社には、親が使いやすい面積へ抑える案、既存資産を整理する案等も含めて相談します。親子リレーは年齢条件への選択肢ですが、家族の負担をなくすものではありません。親の安心と子の将来を両立できる返済額と所有の形を確認し、二人が理解してから契約を判断しましょう。
期間を延ばす案と、家の総額を下げて親子の負担を軽くする案を比べます。月額が下がっても、返済が子の定年近くまで続く場合があります。各案の残高、総支払、退職時の状態、維持費を確認します。親の年齢条件を満たすことだけを成功とせず、親の生活と子の将来の住宅・教育・老後計画が両立するかを、双方の資金表で判断してください。
関連URL
1 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
親子リレー返済を含む年齢・返済期間の条件を確認できます。年齢だけでなく後継者の要件も照合します。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
2 住宅金融支援機構 新機構団信の加入要件と保障内容
団信の加入要件と保障範囲を確認できます。親と子のどちらが保障されるかを個別契約で確認する際に使います。
