見積書と資金計画書の総額が違うのはなぜ？
A. 見積書は主に「住宅会社へ支払う工事代金」、資金計画書は「土地・諸費用を含めた家づくり全体の費用」を示すため、通常は資金計画書の方が高くなります。
ただし、使用している見積書の版が古い、別途費用が抜けているなど、単なる作成ミスの場合もあります。
金額が違うこと自体より、差額の内訳を説明できないことが危険です。
見積書に書かれている金額
見積書には、住宅会社が請け負う工事が記載されます。
- 建物本体工事
- 仮設工事
- 電気・給排水工事
- 設備工事
- 屋外給排水工事
- 設計・申請
- オプション工事
- 消費税
ただし、会社によっては外構・地盤改良・照明・エアコンなどを見積対象外にしています。
見積書の合計が2,400万円でも、2,400万円で入居できるとは限りません。
資金計画書に入れる金額
資金計画書には、住宅会社への工事代金以外も入れます。
- 土地購入費
- 仲介手数料
- 所有権移転登記
- 建物表示・保存登記
- 抵当権設定登記
- 住宅ローン手数料・保証料
- 火災・地震保険
- 地盤改良
- 外構・駐車場
- 照明・カーテン・エアコン
- 家具・家電
- 引越し・仮住まい
- 水道加入金・各種負担金
- 予備費
そのため、資金計画書は家づくり全体の総額を確認する書類になります。
440万円違うケース
例えば、工事見積書が2,400万円だったとします。
| 費用項目 | 金額例 |
|---|---|
| 住宅会社の工事見積書 | 2,400万円 |
| 外構・駐車場 | 180万円 |
| 登記・司法書士 | 60万円 |
| 住宅ローン関係 | 70万円 |
| 火災・地震保険 | 30万円 |
| 照明・カーテン・エアコン | 80万円 |
| 家づくりの総額 | 2,820万円 |
見積書と資金計画書の差は420万円です。
見積書の2,400万円が間違いなのではありません。住宅会社の工事契約外で必要になる費用が、資金計画書へ加えられています。
資金計画書の方が安い場合は要注意
通常とは反対に、最終見積書が2,500万円なのに、資金計画書が2,400万円という場合があります。
考えられる原因は次のとおりです。
- 資金計画書が古い見積書を使っている
- 契約後のオプションが反映されていない
- 消費税が抜けている
- 値引きが二重に計算されている
- 補助金を先に差し引いている
- 施主支給品を総額から外している
- 自己資金で払う費用を記載していない
- 外構や地盤改良を別途扱いにしている
特に注意したいのが補助金です。
補助金が100万円予定されていても、必ず採択されるとは限らず、受け取る時期も支払い後になる場合があります。
資金計画から最初に差し引くなら、
- 不採択時の負担者
- 入金時期
- 一時的に誰が立て替えるか
まで確認する必要があります。
3種類の「総額」を混同しない
住宅には、少なくとも3種類の総額があります。
| 総額の種類 | 内容 |
|---|---|
| 工事請負契約額 | 住宅会社へ支払う工事代金 |
| 入居までの必要総額 | 土地・工事・外構・諸費用など |
| 住宅ローン総返済額 | 元金・利息・一部費用の合計 |
例えば、
- 工事請負契約額：2,400万円
- 入居までの必要総額：2,820万円
- 住宅ローン総返済額：3,500万円
ということがあります。
どれも「総額」と呼ばれる可能性がありますが、意味はまったく違います。
資金計画書も会社によって内容が違う
資金計画書には、全国共通の統一書式があるわけではありません。
A社は家具・家電・引越しまで入れ、B社は建物と諸費用だけという場合があります。
| 費用 | A社 | B社 |
|---|---|---|
| 建物工事 | 含む | 含む |
| 付帯工事 | 含む | 一部別途 |
| 外構 | 180万円 | 50万円の予算取り |
| 地盤改良 | 100万円 | 未定 |
| エアコン・カーテン | 含む | 含まない |
| 登記・ローン費用 | 含む | 一部のみ |
| 引越し・家具 | 含む | 含まない |
B社の資金計画書が安く見えても、単に必要費用を記載していない可能性があります。
資金計画書の総額だけで住宅会社を比較してはいけません。
住宅ローンへ入れられる金額も確認する
資金計画書に入っている費用が、すべて住宅ローンの対象になるとは限りません。
金融機関・ローン商品・契約書への記載・確認資料によって扱いが異なります。
フラット35では、工事請負契約書に記載された税込請負金額のほか、一定の諸費用も、必要な確認書類があれば借入対象になると案内しています。住宅金融支援機構「借入対象となる諸費用」
資金計画書には、各費用を次の3つに分けてもらいます。
- 住宅ローンで支払う費用
- 自己資金で支払う費用
- 融資実行前に一時的に必要な費用
総額が予算内でも、引き渡し前に現金300万円が必要なら、資金繰りができない可能性があります。
見積書と資金計画書を一致させる方法
資金計画書の中に、最新見積書の金額をそのまま記載してもらいます。
| 確認項目 | 記載内容 |
|---|---|
| 使用する見積書 | 見積番号・作成日・改訂番号 |
| 工事請負金額 | 見積書と同額 |
| 別途費用 | 項目別に記載 |
| 未定費用 | 想定額と上限を記載 |
| 補助金 | 採否と入金時期を記載 |
| 自己資金 | 支払時期を記載 |
| 住宅ローン | 借入額・金利・期間を記載 |
| 予備費 | 独立して確保 |
契約後に見積書が変更されたら、資金計画書も同時に更新します。
契約前の質問
住宅会社には、次のように依頼してください。
「最終見積書と資金計画書の差額を、1円単位で説明してください」
さらに、
「入居までに必要なすべての費用を、住宅ローン・自己資金・未確定費用に分けてください」
と確認します。
説明できない差額が残るなら、数字が一致するまで契約を延期してください。
見積書と資金計画書の総額が違うのは、対象範囲が違うためです。
ただし、差額の内訳が説明できなければ、それは“諸費用”ではなく、契約後に発覚する予算不足です。
