空き家を放置して建替える場合と、すぐ建替える場合の税制上の違い
Q
親から相続した実家が空き家になっています。すぐに建替える予定はありませんが、建物を残しておいた方が固定資産税は安いのでしょうか。それとも、早めに建替えた方が得でしょうか？
A. 古家が残っていれば土地の固定資産税を抑えられる場合がありますが、節税目的で空き家を放置するのは危険です。ただし、建築計画が決まる前に急いで解体するのも避けてください。
税金だけでなく、建替えの可否、相続名義、建物の老朽化、売却の可能性まで確認してから判断します。
空き家を残すと土地の固定資産税が軽減される
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されます。
| 土地の区分 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地・1戸当たり200㎡まで | 評価額の6分の1 |
| 200㎡を超える住宅用地部分 | 評価額の3分の1 |
そのため、古家でも住宅として認められていれば、更地より土地の固定資産税が低くなる可能性があります。
ただし、これは「空き家を放置した方が得」という意味ではありません。
管理不全空家になると特例を失う可能性がある
屋根や外壁が崩れかけている、雑草や樹木が隣地へ越境している、害虫や不法侵入の危険があるといった状態を放置すると、市町村から「管理不全空家」や「特定空家」として指導される可能性があります。
指導後の勧告に従わない場合は、住宅用地特例が解除されます。国土交通省「空家法とは」
つまり、古家を残して固定資産税を抑えるつもりが、次の費用まで発生する可能性があります。
- 土地の固定資産税の増加
- 屋根・外壁・庭木などの管理費
- 火災保険料
- 漏水や倒壊による損害賠償
- 不法投棄や害虫への対応費
- 老朽化による解体費の増加
解体する時期は「1月1日」に注意
固定資産税は、原則として毎年1月1日の状態を基準に課税されます。
例えば、12月に古家を解体し、翌年の春まで新築工事が始まらなければ、1月1日時点では更地となり、住宅用地特例を受けられない可能性があります。
建替え中でも一定の条件を満たせば特例が継続される場合がありますが、工事時期や所有者などの要件があるため、市町村の資産税担当課へ事前確認が必要です。
解体業者の都合だけで解体日を決めると、翌年度の税負担が想定より増えることがあります。
すぐ建替える場合の税金
新築すると、古家より建物の固定資産税評価額は上がるため、建物分の税負担は通常増えます。一方、一定の要件を満たす新築住宅には、建物の固定資産税が一定期間減額される制度があります。
ただし、建築費2,500万円に対して、そのまま2,500万円へ課税されるわけではありません。完成後に市町村が家屋調査を行い、構造・床面積・設備などから評価額を決定します。
長期優良住宅は減額期間が延びる場合がありますが、認定費用や将来の維持保全計画も必要です。「長期優良にすれば必ず得」とは限らず、本当に再販するのか、メンテナンス計画を実行できるのかまで考える必要があります。
相続した空き家は「売却」も比較する
相続した実家を必ず建替えなければならないわけではありません。
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。売却期限、建築時期、耐震性などの細かな要件があります。国税庁「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」
ただし、山梨県では地域によって住宅の再販が難しく、古家付きでは買い手が見つからないこともあります。売却価格を過大に見込んで建替え判断を先送りするのも危険です。
解体前に確認すべき5項目
- 土地と建物の名義が整理されているか
- 接道義務を満たし、本当に再建築できるか
- セットバックや用途地域の制限はないか
- 解体後も住宅用地特例を継続できるか
- 建替え、売却、維持の総費用を比較したか
古家を壊した後に「再建築できない」と判明しても、元には戻せません。
デザインハウス甲府からのアドバイス
正しい順番は、建築可否の調査、資金計画、設計、契約、解体です。
固定資産税を数万円抑えるために危険な空き家を何年も維持したり、反対に、何も調べず解体して再建築できなくなったりしては本末転倒です。
デザインハウス甲府では、解体費、仮住まい、往復の引越し、登記、外構まで含めた総額で建替えを判断します。「今壊すべきか」ではなく、いつ、いくらで、どの家へ建替えるのかを先に決めることが重要です。
