相続税対策として「あえて住宅ローンを借りて建て替える」のは本当に有効ですか？

Q

73歳です。自己資金だけで建て替えられますが、知人から「相続税対策になるから、あえて住宅ローンを借りた方がいい」と勧められました。本当に借金をした方が相続税は安くなるのでしょうか？メリットとリスクを教えてください。

結論

相続税対策として住宅ローンを利用する方法は、一定の効果が期待できる場合があります。

しかし、「借金をすれば必ず得をする」というわけではありません。

住宅ローン残高は相続財産から差し引くことができますが、その一方で毎月の返済や利息の負担も発生します。

相続税だけを目的に借入を行うのではなく、資金計画・生活設計・相続全体を踏まえて判断することが重要です。

なぜ借入が相続税対策になるの？

相続税は、

相続財産－債務

を基に計算されます。

例えば、

• 預貯金　5,000万円
• その他の財産　3,000万円

合計8,000万円の財産があり、

住宅ローン残高が2,000万円ある場合、

相続税の対象となる財産は、

約6,000万円

として計算されます。

つまり、住宅ローンという債務は、一定の条件のもとで相続財産から控除できます。

建て替えではどんなメリットがある？

自己資金だけで建て替えると、

預貯金は減りますが、

住宅という資産に変わるだけです。

一方、

自己資金を一部残し、

住宅ローンを利用すると、

• 手元資金を確保できる
• 医療・介護費へ備えられる
• 相続財産を圧縮できる可能性がある

などのメリットがあります。

シニア世代では、

「老後資金を残す」という意味でも有効なケースがあります。

相続税だけで判断してはいけない理由

例えば、

2,000万円借りると、

毎月の返済や利息が発生します。

また、

金利が**年2.0％**なら、

借入期間や返済方法によっては総返済額が大きく増えることがあります。

相続税が数十万円下がっても、

支払う利息の方が高くなるケースもあります。

そのため、

税金だけを見て判断することはおすすめできません。

シニア世代が考えるべきポイント

住宅ローンを利用する場合は、

次の点を総合的に考えましょう。

• 年金収入で返済できるか
• 医療費・介護費に備えられるか
• 相続人へ負担を残さないか
• 団体信用生命保険（団信）の加入条件
• リ・バース60など他の制度との比較

「相続税を減らす」よりも、

家族全体にとって最適な資金計画であることが重要です。

相続税対策として有効なケース

例えば、

• 相続税が発生する見込みがある
• 預貯金を老後資金として残したい
• 相続人全員が建て替え計画を理解している

このような場合は、

住宅ローンを利用することが有効になることもあります。

一方、

相続税が発生しないご家庭では、

無理に借入をするメリットは小さい場合があります。

建て替えでは住宅性能も重要

住宅ローンを利用するなら、

将来の支出を抑えられる住宅にすることも大切です。

例えば、

• 耐震等級3（許容応力度計算）
• 断熱等性能等級6（HEAT20 G2レベル・UA値0.46以下が目安）
• 気密測定によるC値1.0以下（できれば0.7以下）
• 長期優良住宅

を採用することで、

光熱費や修繕費を抑えやすくなり、

長期的な住居費全体を軽減できる可能性があります。

法律・制度の根拠

相続税の債務控除は、相続税法第13条に規定されています。

住宅ローンなど被相続人が負っていた債務は、一定の要件のもとで相続財産から控除されます。

また、住宅ローン契約は民法に基づく金銭消費貸借契約です。

住宅ローンや資金計画については、住宅金融支援機構や金融庁も、無理のない返済計画を立てることの重要性を案内しています。

デザインハウス甲府からのアドバイス

山梨県でも、

「相続税対策のために借入をした方がいいですか？」

というご相談をいただきます。

私たちは、

相続税を減らすことだけを目的に住宅ローンを組むことはおすすめしていません。

まず大切なのは、

• 老後資金が十分に残ること
• 毎月の返済が無理なく続けられること
• ご家族全員が納得できる相続対策になっていること

です。

そのうえで、

• 相続税
• 贈与税
• 登記
• 名義
• 住宅ローン

まで含めた総合的な資金計画を立てることが、後悔しない建て替えにつながります。

**「相続税を減らすための借入」ではなく、「安心して暮らし、円満に資産を引き継ぐための借入」**という考え方が、シニア世代には最も大切だと私たちは考えています。