相続税対策として「あえて借入をして建替える」手法の有効性とリスク
A. 借入金は相続財産から控除できる場合がありますが、「現金を持っているのに、あえてローンを組めば相続税がさらに安くなる」とは限りません。現金建築でも借入建築でも、建築直後の正味財産はほぼ同じになることがあります。
借入れそのものが節税を生むのではなく、現金や借入金を、建築費より相続税評価額が低くなりやすい建物へ変えることで評価差が生じます。
現金建築と借入建築の比較
次の条件で考えます。
- 預金：5,000万円
- 土地の相続税評価額：2,000万円
- 建替え費用：3,000万円
- 新築建物の相続税評価額：仮に1,800万円
現金で建てた場合
- 残った預金：2,000万円
- 土地：2,000万円
- 建物：1,800万円
- 正味財産：5,800万円
3,000万円を借りて建てた場合
- 預金：5,000万円
- 土地：2,000万円
- 建物：1,800万円
- 借入金：マイナス3,000万円
- 正味財産：5,800万円
この例では、相続税評価上の正味財産は同じです。
借入れをしたから5,800万円まで下がったのではなく、3,000万円で建てた建物の相続税評価額が1,800万円になったことで、1,200万円の評価差が生じています。
借入金は相続財産から控除できる
相続開始時に被相続人が負担していた確実な借入金は、原則として相続財産から控除できます。国税庁「相続財産から控除できる債務」
ただし、次の条件を確認します。
- 被相続人本人の借入金である
- 相続開始時に残高がある
- 実際に返済義務がある
- 残高証明書などで確認できる
- 団体信用生命保険で完済されない
- 親族間の形式だけの借入れではない
子どもが借りた住宅ローンは、親の相続財産から控除できません。土地・建物の名義、借入名義、返済者を一致させる必要があります。
借入れを利用する本当のメリット
1．手元資金を残せる
シニアの建て替えで借入れを検討する最大の理由は、節税よりも流動性です。
- 介護費
- 医療費
- 施設入居費
- 車の買替え
- 住宅修繕費
- 配偶者の生活費
に備えて預金を残せます。
建物は必要なときに一部だけ現金化できません。建替え費用へ預金を全額使うより、無理なく返済できる範囲で借りた方が老後の安心につながることがあります。
2．低金利なら資金管理の選択肢が増える
借入金利、手元資金の運用利回り、住宅ローン控除、事務手数料などを比較し、借りる合理性が出る場合があります。
ただし、年金収入中心のシニアは所得税額が少なく、住宅ローン控除を満額使えない可能性があります。控除額だけを見て借入額を増やしてはいけません。
3．団信による保障を得られる場合がある
団体信用生命保険に加入できれば、死亡・高度障害などの際にローン残高が完済される可能性があります。
ただし、団信でローンが消滅した場合、そのローンは相続人が負担する債務として残らないため、相続税の債務控除を期待できないのが一般的です。
「死亡時には団信でローンが消え、さらに同額を債務控除できる」という二重の効果はありません。
あえて借りる主なリスク
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 利息負担 | 節税額より支払利息が多くなる可能性 |
| 融資手数料 | 事務手数料・保証料・登記費用が発生 |
| 金利上昇 | 変動金利では返済額や総利息が増える |
| 団信審査 | 年齢や持病により加入できない場合がある |
| 毎月の負担 | 年金生活の収支を圧迫する |
| 長生きリスク | 想定以上に返済期間が続く |
| 認知症リスク | 資金管理や繰上返済が難しくなる |
| 相続トラブル | 家を取得する人とローンを負担する人がずれる |
相続税を100万円減らすために、利息・手数料を200万円支払えば、家族全体では損をしています。
返済期間中に現金を使うとどうなるか
借入後に預金からローンを返済すると、
- 預金が減る
- 借入残高も減る
ため、正味財産は基本的に同額ずつ動きます。
利息分だけ家計から現金が流出しますが、それを「節税」と呼ぶことはできません。単に財産が利息として減っているだけです。
借入れが向いている人
- 相続税が実際に発生する見込みがある
- 建替え後も十分な年金収入がある
- 介護・医療費として現金を残したい
- 金利上昇後も返済できる
- 子どもが自宅と借入れを引き継ぐことに合意している
- 税理士による現金建築との比較試算を行っている
借入れを避けた方がよい人
- もともと相続税がかからない
- 返済すると毎月の生活費が不足する
- 退職金や預金を返済へ使う前提
- 借入期間中に施設入居の可能性が高い
- 子どもが家を相続したくない
- 「借金は全額節税になる」とだけ説明されている
比較すべき3案
建替え前に、税理士とFPへ次の試算を依頼します。
- 全額現金で建てる
- 一部だけ借りて手元資金を残す
- 建替え規模を小さくして借入れを減らす
相続税だけでなく、90歳までの支払利息、介護費、修繕費、配偶者一人になった場合の返済まで比較します。
デザインハウス甲府では、相続税対策を理由に借入額を増やすのではなく、老後に残す現金を先に決め、無理なく返済できる金額だけを借りる資金計画を基本とします。
借入れは相続税を消す魔法ではありません。シニアの建て替えでは、節税額より「借りた後も安心して暮らせるか」を優先してください。
