生前贈与を過去に行っている場合、今回の建替え資金の贈与と合算されて累積課税されないための確認事項
A. 過去の贈与と今回の建替え資金が合算されるかは、過去に「暦年課税」「相続時精算課税」「住宅取得等資金の非課税」のどれを利用したかで変わります。贈与前に、過去の申告書を必ず確認してください。
「昔の贈与だから今回とは関係ない」「毎年110万円以下ならすべて非課税」とは限りません。
最初に確認する7項目
- 誰から誰へ贈与したか
- 何年に贈与したか
- 現金・土地・建物など、何を贈与したか
- 贈与額はいくらだったか
- 贈与税の申告をしたか
- 相続時精算課税選択届出書を提出したか
- 住宅取得等資金の非課税特例を使ったか
通帳の振込履歴だけでなく、過去の贈与税申告書、届出書、契約書、登記事項証明書を確認します。
暦年課税だった場合
暦年課税では、その年の1月1日から12月31日までに受けた贈与を合計し、年間110万円の基礎控除を差し引きます。
例えば同じ年に、
- 父から100万円
- 母から100万円
- 祖父から100万円
を受け取った場合、110万円以下が3回あるのではありません。受贈者がその年に受け取った合計300万円から、基礎控除110万円を差し引いて計算します。
一方、前年に100万円、今年に100万円という別年の贈与は、通常の贈与税計算では今年分と前年分を直接合算しません。
ただし、最初から「毎年100万円を10年間贈与する」と約束していた場合、定期金に関する権利の贈与と判断される可能性があります。毎年その都度、贈与者と受贈者が合意し、贈与契約書と送金記録を残すことが重要です。
相続時には過去の暦年贈与が加算されることがある
暦年課税で贈与税がかからなかった財産でも、贈与者が亡くなり、受贈者が相続などで財産を取得すると、一定期間内の贈与が相続財産へ加算されることがあります。
税制改正により、加算対象期間は従来の3年から最終的に7年へ延長されます。ただし、相続開始日によって対象期間が段階的に変わります。また、相続開始前3年より前の延長部分については、贈与額の合計から100万円を控除する扱いがあります。国税庁「贈与財産の加算と税額控除」
そのため、「110万円以下の贈与だから相続にも一切関係ない」とは言い切れません。
相続時精算課税を選んでいた場合
過去に同じ贈与者について相続時精算課税を選択していた場合、その後の贈与も原則として相続時精算課税になります。暦年課税へ戻すことはできません。
さらに、2,500万円の特別控除は毎年使える金額ではなく、同じ特定贈与者についての累計額です。
例えば、父から過去に相続時精算課税で1,500万円の贈与を受け、2,500万円の特別控除を1,500万円使用していた場合、残額は原則1,000万円です。
今回、父から建替え資金として2,000万円を受け取った場合、2024年以降の年間基礎控除110万円を考慮しても、特別控除の残額を超える部分には20％の贈与税が発生する可能性があります。
国税庁も、前年以前に特別控除を利用している場合、2,500万円から使用済みの金額を控除した残額が限度になると説明しています。国税庁「相続時精算課税の選択」
住宅取得等資金の非課税特例を使っていた場合
父母や祖父母から住宅取得等資金の贈与を受ける場合、一定の要件を満たせば、省エネ等住宅で最大1,000万円、それ以外の住宅で最大500万円が非課税となる制度があります。
ただし、過去にこの特例を使っていた場合、その非課税額を現在の限度額から控除することがあります。国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
また、次の要件も確認します。
- 受贈者の年齢と所得
- 贈与者との関係
- 建物の床面積
- 省エネ・耐震性能の証明
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までの支払い状況
- 入居期限
- 建物の名義と資金負担割合
単に「建替えに使った」だけでは、特例を利用できません。
家族間の貸付だった場合
過去の送金を「贈与ではなく貸付」と説明するには、実際に貸付として成立している必要があります。
- 金銭消費貸借契約書がある
- 返済期限と利率が決められている
- 通帳を通じて定期的に返済している
- 返済できる収入がある
- 返済免除が行われていない
契約書だけを後から作り、実際には一度も返済していなければ、贈与と判断される可能性があります。
建物名義にも注意する
親から資金贈与を受けた子が建築費を負担するなら、その負担割合に応じて子の建物持分を設定するのが基本です。
親名義の家へ子が建築費を出したり、夫だけが費用を負担したのに夫婦2分の1ずつで登記したりすると、別の贈与が発生する可能性があります。
過去の書類がない場合
次の資料を探します。
- 贈与税申告書の控え
- 相続時精算課税選択届出書
- e-Taxの送信履歴
- 通帳・振込明細
- 贈与契約書
- 不動産の登記事項証明書
- 当時の住宅建築契約書
- 固定資産税関係書類
申告書の控えが見つからなければ、税務署の申告書等閲覧サービスなどについて相談します。
デザインハウス甲府では、親子間の資金援助がある建て替えでは、建築費へ入金する前に過去の贈与履歴、利用した制度、建物持分を税理士・司法書士と確認します。
贈与で最も危険なのは、先に建築会社へ送金してから税金を調べることです。過去の贈与を一覧化し、今回の資金をどの制度で受け取るか決めてから動かしてください。
