事業用の借入があると、自宅の審査は不利？
結論 :事業借入の名義と返済内容を確認する
A 事業用の借入があっても、それだけで住宅ローンが必ず不利になり、否決されるとは限りません。ただし、本人名義か会社名義か、返済額、用途、保証責任等を銀行が確認する場合があります。事業の借入だから申告しなくてよい、と自己判断しないでください。
審査上の返済負担率での扱いと、実際に事業・家計から出るお金の扱いは別です。算定から除かれる借入がある商品でも、その返済は続きます。借入残高だけで判断せず、何をいつ返し、どの収入で払っているかを整理することが、銀行への説明と住宅予算づくりの両方に役立ちます。
事業借入は、個人事業主本人の債務、法人の債務、本人の保証等で立場が違います。住宅ローンの計算対象へどう入れるかも商品により確認が必要です。「事業だから個人には無関係」「借入があるから必ず否決」のどちらにも決めつけません。借入の名義、使途、返済、保証、担保を示し、銀行の認定方法と本人の現金支出を別々に確認します。
借入ごとの一覧を作る
契約先、名義、当初額、残高、毎月返済、ボーナス等の追加返済、最終期限、担保、保証人を一覧にします。設備資金、運転資金、当座貸越、リース等は契約の性質が違うため、まとめて「事業ローン」と書くだけで済ませず、銀行の指定する分類を確認してください。最終回に大きな一括返済がある契約は、通常月の返済だけでは負担が見えません。返済原資を資産の売却や借換えに期待する場合は、未確定であることも整理しましょう。
金融機関へは返済予定表や残高資料を示し、個人の住宅ローン申込書のどこへ記載するかを聞きます。会社の借入に本人が保証している場合も、その責任を説明します。銀行の必要書類案内には、現在の借入について返済表等を確認して入力する案内があるため、記憶だけで記入しないようにしましょう。[資料03]
金融機関以外への設備代の分割や、リース等も別に一覧にしておきます。銀行が借入としてどう分類するかと、事業から実際に払う額は分けて確認してください。名称にローンと付かないから支払いが無関係と思わず、月次と最終回の負担を資金繰りへ反映することが大切です。
一覧には、借入先、名義、当初額、残高、毎月・最終返済、期限、保証、担保を入れます。短期の更新型借入や期限一括返済等は、毎月返済が少なくても満期に資金が必要です。仮定例で年末に300万円返す条件なら、今月の返済ゼロだけで負担がないとはいえません。返済表と契約資料から予定を把握し、住宅の支払いと重なる月を確認してください。
事業所得と返済後の現金を分ける
決算や申告上の所得が黒字でも、借入元金の返済等で現金が減る場合があります。売上、経費、税金、借入返済、家計へ回す金額を月別に確認します。住宅ローン返済が始まった後に、事業の仕入れや納税ができなくならないかを確かめてください。
例えば家計へ月30万円回せるように見えても、季節的な仕入れや年払いの支出が別にあるなら、その分を積み立てる必要があります。これは考え方の例で、必要額は業種によります。審査で使う年収に余裕があることだけで、住宅費を最大まで増やさないことが重要です。
所得の計算と返済後の現金は異なります。借入元金の返済は現金を減らしても、同じ額が必要経費になるとは限りません。利益や所得から住宅へ回せる額を計算するときは、会計処理と現金の両面を整理します。銀行がある返済を審査上どう扱っても、事業を続ける現金と本人の生活費は必要です。税理士等の資料を使い、二重控除や計上漏れも防いでください。
完済と継続の二つの資金繰りを比べる
事業借入を先に完済すれば住宅審査が必ず通る、とはいえません。完済する場合は必要な現金、手数料、契約条件、完済後の事業資金を確認します。借入を残す場合は、返済を続けながら住宅の自己資金と毎月返済を払えるかを計算してください。
事業の運転資金を使い切って完済し、すぐ別の借入をする計画では、家計も審査も安定しません。銀行へ「この借入を残す場合と完済する場合で、どう確認するか」を先に相談します。住宅のために事業を弱めることなく、両方が続く資金配分を選ぶ必要があります。
既存借入を完済する案は、住宅の審査への効果だけでなく、運転資金が残るかを見ます。仮定例で預金400万円から事業返済250万円と住宅諸費用100万円を払えば残り50万円です。仕入等で毎月大きな資金が動くなら不足する可能性があります。完済を銀行へ相談するとき、必要証明、時期、その後の資金を示し、返済後すぐ借り直す前提にしないことが重要です。
保証と担保の重なりを確認する
自宅や土地が既に事業借入の担保になっている場合、新しい住宅ローンの抵当権設定と調整が必要になることがあります。抵当権の順位、残高、解除の条件を借入先と専門家へ確認してください。本人が所有する土地だから、そのまま新築融資に使えると考えないようにします。
会社名義の借入でも、本人の保証責任がある場合は、会社の返済が滞ったときの家計への影響を整理します。家族と事業の関係を話しにくくても、契約内容は確認が必要です。住宅会社の担当者だけで担保や保証の判断をせず、金融機関や司法書士・弁護士等へ照会しましょう。
会社の保証や共同担保がある場合、本人が通常払っていなくても責任は残る可能性があります。住宅の土地等へ既に担保があれば、順位、解除、追加設定の条件を確認します。事業の金融機関と住宅融資先の協議が必要な場合、施主だけで話を進めず担当者をそろえます。口頭で「会社の借金です」と説明するだけで、個人の保証や担保の確認を省かないでください。
審査の扱いと実際の支払いを両方確認する
銀行への質問は「この事業借入をどこへ申告するか」「返済負担の計算へどう入るか」「保証と担保に追加確認があるか」です。法人と個人で資料が分かれる場合も、必要範囲を整理して提出します。融資実行前に借入条件が変わったら、その変更も連絡してください。
住宅会社には、事業資金と納税資金を残して使える予算を伝えます。事業借入があることだけを恐れる必要はありませんが、表に出さずに通そうとする方法は採りません。契約と現金の流れを正確に示し、仕事と住まいの返済が重なっても続く金額から家づくりを計画しましょう。
銀行には、返済負担の算定、保証の申告、追加資料、完済条件、資金使途を聞きます。本人は通常年と事業悪化時の資金表を作ります。住宅のために事業の現金を使い、事業のために生活費を借りる循環が見えるなら、家の総額や時期を再検討します。融資枠を最大にすることより、仕事と家族の生活が同時に続く支払い計画を優先してください。
関連URL
1 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
他の借入を含めた総返済負担率等を確認できます。事業借入の申告・算入範囲は申込先に照会します。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
2 SBI新生銀行 審査のお申し込み方法および条件
自営業者や役員等の申込資料を確認できます。事業の返済表と個人の収支を分けて説明する際に使います。
https://www.sbishinseibank.co.jp/retail/housing/flow/examination/?intcid=hou1_snavi_34
