本承認後に建築費が増えた。借入も増やせる？
結論 :本承認後の増額は銀行の再確認が必要になる
A 本承認後に建築費が増えても、住宅ローンの借入額が自動的に増えるわけではありません。増額できるか、再審査、変更契約、追加資料、金利・費用等がどうなるかを金融機関へ確認します。住宅会社が追加工事を認めることと、銀行がその代金を融資することは別です。
まず増額の理由、金額、支払日、契約上の扱いを整理します。施主の仕様変更、地盤等の未確定費用、見積もり漏れ、価格改定等では、確認する契約内容が違います。金額の説明に納得できない場合は、そのまま借入を増やす話へ進まず、見積書と契約を確認してください。
本承認後の増額は、銀行へ最新版の工事費・資金計画を示して確認します。承認額に余裕がありそうだから自由に増やせる、追加請求を後からまとめれば借りられる、とは考えません。対象費用、本人の返済能力、物件、再審査、期限等を照合します。資金が未確定のまま変更発注を先にすると、増額できない場合の負担が残るため、承認の順序が重要です。
追加費用の根拠を住宅会社へ聞く
変更前後の図面、仕様、数量、単価、施工範囲を示してもらいます。追加分だけでなく、不要になった元の工事費、取消や再施工等があるかも確認します。口頭の「約百万円増えます」では、銀行へ何の資金を申請するかも分かりません。正式な変更見積もりを受け取ってください。
契約後の増額条件や承認方法も読みます。追加工事へ同意したのか、まだ差額を確認中なのかを議事録等に残しましょう。住宅会社の請求が契約に合うか判断が難しい場合は、専門家へ相談します。融資を受けられることだけを理由に、説明のない費用を受け入れないことが大切です。
増額は、施主の追加希望、見積漏れ、地盤等の調査結果、価格条件の変更等に分けます。元契約、追加見積、理由、取消可能日を並べます。仮定例で設備追加80万円、地盤対応100万円、外構40万円なら合計220万円です。どこまで既契約に含まれるか、誰の合意が必要かを確認し、請求された全額を理由なく銀行へ追加する前に内容を照合してください。
銀行へ最新版の総額と資金計画を示す
工事請負変更契約、変更見積もり、図面、自己資金等について、何を追加提出するかを聞きます。銀行の必要書類案内にも、工事契約が変更された場合の資料が示されています。増えた工事を隠し、以前の契約額のまま実行を受けて別の使い方をすることはしません。[資料03]
追加費用が融資対象になるかも確認します。家具や事業用設備などが含まれる場合、家と同時に払うものでも対象外のことがあります。借入の上限、返済負担、担保等の条件を再確認し、増額希望を出したことと承認されたことを区別してください。
追加工事の全額を増額できるとは限らないため、増額承認額と現金で払う残額を改めて出します。例えば追加100万円に対し借入が60万円増えるなら、差40万円を何で払うかが残ります。説明用の例ですが、一部承認を追加費用全部の解決と読み替えず、変更後の現金残高を確認してください。
銀行へ、承認額、変更後総額、借入対象、自己資金、図面、契約・見積の新版を示します。増額に必要な審査、資料、費用、金利等、有効期限を聞きます。工事変更で面積や用途等が変われば物件側の確認も必要です。営業担当へ相談したことと銀行が正式承認したことを分け、追加の保険・担保・登記等に影響する項目も確認してください。
実行日と途中払いへの影響を調べる
増額手続きで金銭消費貸借契約、登記、実行日等が変わるかを銀行へ聞きます。完成金を払う日が迫っている場合も、追加費用の承認が即日出ると期待しないでください。住宅会社と支払日を協議し、必要な変更を書面へ残します。
つなぎ等を利用している場合は、追加額へ対応できるか、期間や利息、手数料が変わるかも確認します。完成時の住宅ローンを増やせても、追加工事の代金がその前に必要なら別の資金繰りが残ります。額だけでなく、いつ現金が必要かまで合わせて判断しましょう。
途中払いが増える場合、完成時の増額だけでは間に合わないことがあります。仮定例で追加工事100万円を来月払う条件でも、増額分の入金が完成時なら別の現金が必要です。つなぎや分割等の枠、回数、期限を確認します。融資の審査が延びれば工事・引渡しの予定へ影響するため、変更の発注期限と資金の回答期限を合わせて管理することが重要です。
増額と自己資金と減額案を比べる
借入を増やす案では、毎月返済、総利息、退職時の残高を更新します。自己資金で払う案では、生活予備資金や引越し・税金等が残るかを確認してください。銀行の承認額に余裕があることと、家族が追加返済を無理なく続けられることは同じではありません。
追加仕様をやめる、別の設備等を見直す案も出します。ただし、施工済みの取消料や必要な地盤工事等を勝手に削ることはできません。面積、形状、装飾、追加機能等から、性能と暮らしを守れる候補を住宅会社と比較します。差額を将来の光熱費や修繕費へ押し出していないかも確認しましょう。
比較する案は、増額融資、自己資金、追加希望の見直し、仕様・規模の調整等です。仮定例で借入を200万円増やし、全期間年1.5％・35年・元利均等・賞与なしなら、月返済の単純増は約6,124円です。実際の再契約条件や費用は別に確認します。自己資金で払う案も、生活予備費が残るかを見ます。毎月額が小さいから全て追加してよいとは判断しません。
追加発注前に資金と合意をそろえる
銀行への質問は「この費用は増額対象か」「必要な再確認と日数は何か」「新しい金利・費用・実行条件はどうなるか」です。住宅会社へは、正式な承認が出る前の発注と取消条件を確認します。未承認の借入増額を前提に工事だけ進めないようにしてください。
本承認は、どんな追加費用にも対応する予算枠ではありません。増額理由の確認、銀行の手続き、家計の再計算、変更契約を一組で進めましょう。希望を増やす場合も、返済後に残したい資金を守れるかを判断し、最終の総額を把握してから承認することが重要です。
正式な資金の回答と会社との変更合意がそろってから、発注を確定します。図面、見積、支払表、契約変更、銀行提出資料を同じ版へそろえます。見送る項目があれば、取消・原状回復等の費用も精算します。承認された借入額を後から使い切るのでなく、家族の必要な機能と残す資金を確認し、追加後も返し続けられる総額を選んでください。
関連URL
1 三菱UFJ銀行 住宅ローンの必要書類
見積書や契約書等の提出資料を確認できます。増額後の書類の差替えと必要な再確認を銀行へ相談します。
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/soudan/shorui_form/index.html
2 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
融資額と対象費用の条件を確認できます。建築費が増えた分をすべて追加融資できるとは限りません。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
