フラット35なら、銀行ローンより審査が甘い？
結論 ：フラット35を審査が甘い商品と考えない
A フラット35は民間銀行の住宅ローンと仕組みや条件が異なりますが、「銀行で否決された人が簡単に通る商品」ではありません。収入と返済負担、年齢、物件の技術基準、資金使途等を確認し、取扱金融機関や住宅金融支援機構の審査で希望に沿わない場合があります。[資料01]
雇用や収入の扱い、団信の加入等に違いがあるため、別の選択肢として相談する意味はあります。ただし、何が自分の条件へ合うのかを説明できることが重要です。甘い・厳しいという印象ではなく、本人と物件が利用条件を満たすかを確かめてください。
フラット35には申込人、年齢、収入、返済負担、住宅の技術基準、資金使途等の要件があり、審査結果によって希望に沿えない場合があります。別銀行で否決された人の相談先となる場合があっても、「甘い審査」と言い換えません。公式条件と今回の事実を照合します。対象になること、承認されること、家族が無理なく返すことの三つを分けて確認してください。
返済負担の計算対象を確認する
フラット35には、年収区分に応じた総返済負担率の基準があります。他の住宅ローン、自動車、教育、カード等について、対象となる返済を含めて確認します。審査に使う年収も、給与収入のみの場合とそれ以外の場合等で公式の説明に沿って確認してください。[資料01]
基準内に収まることと、家族の家計に余裕があることは別です。固定資産税、保険、修繕、教育、老後資金等は、実際の手取りで別に計算します。銀行ローンより多く借りられる場合があっても、その差をそのまま建築予算へ足すのではなく、返済後にいくら残るかを確認しましょう。
年間返済の計算では、住宅以外の借入や合算者等の扱いを公式条件で確認します。本人が少額、教育目的、事業関連等を理由に独自に除外しません。借入残高と年間返済は異なるので、返済表を用意します。仮定例で他返済が月4万円なら年48万円です。銀行の計算にどう入るかを確認し、家計には実際に払う費用として残すことが重要です。
住宅の技術基準と検査を先に調べる
対象住宅には技術基準等の確認が必要です。建築基準法へ適合することだけで、フラット35のすべての要件を確認済みとはいえません。必要な適合証明や検査、取得時期、費用を住宅会社と取扱金融機関へ確認します。設計が固まってから対象外に気づかないようにしましょう。
金利引下げの制度を利用する場合は、通常の利用条件に加え、どの性能・世帯等の要件に該当するかを確認します。対象になる見込みと、必要資料がそろったことを区別してください。名称だけで優遇が付くと考えず、提出する証明と申出の手順を契約前から工程へ入れます。
金利引下げを使う場合は、引下げ期間が終わった後の返済額も確認します。全期間固定という言葉から、優遇終了による予定どおりの返済額変化までないと思わないでください。銀行が示す全期間の返済表で、開始時と終了後の家計がどちらも成立するかを見ましょう。
技術基準への適合や必要な検査は、融資審査とは別に予定を組みます。一般の建築確認に通れば融資上の適合証明等も不要とは考えません。住宅会社へ、採用仕様、対象基準、検査機関、必要資料、費用、発行時期を確認します。工事中に確認する工程がある場合、完成時に初めて手配しても足りない可能性があるため、着工前から計画へ入れてください。
団信を必須としない点と保障不足を分ける
健康上の理由等で団信へ加入しない場合にも利用できる取扱いがありますが、借入人に万一のことがあっても、団信の保険金で残高が弁済される保障は使えません。融資の選択肢と、家族の返済リスクは別です。現在の保険、預貯金、家族の収入等を確認してください。[資料20]
団信なしの金利や費用、連帯債務の保障対象等も取扱金融機関へ照会します。団信に入れないからフラット35しかないと決める前に、ほかの団信や商品が対象となるかも確認できます。どの場合も加入や融資の承認を保証されるわけではないため、正式な結果と家計で判断しましょう。
団信を必須としない取扱いがあっても、万一の残債へ自動的な備えが付くわけではありません。金利条件、既存保障、預金、家族の収入を照合します。仮定例で残債2,000万円のときに保障がなければ、その返済等をどう扱うかを家族と専門家へ確認する必要があります。借りられる選択肢の広さと、保障の不足を分けて判断してください。
資金実行の時期と融資率を確認する
全期間固定でも、申込時の金利がそのまま適用されるとは限りません。資金受取時の取扱いと、借入期間、融資率等による条件を確認します。自己資金を増やせばどの条件が変わるか、必要な現金を残して比較してください。融資率が高い場合等の審査も軽く考えないことが重要です。
注文住宅では、土地代や着工金、中間金が本体の融資前に必要になることがあります。つなぎ等を含む総費用を確認し、固定金利だけで他の銀行と比較しないようにします。融資対象となる費用、対象外費用、先に現金が必要な費用を一覧にして、完成まで資金がつながるかを確かめましょう。
資金受取の時期、実行時の金利、融資率による条件、取扱金融機関の費用等を確認します。注文住宅の着手・中間金へ何を使うかを別に計画します。仮定例で建設等の支出3,000万円でも、完成前の支払いが1,200万円あれば、その時点の資金が必要です。最終的な借入総額だけで、工事中の資金不足がなくなるとは考えないことが大切です。
自分の条件へ合う根拠を確認して選ぶ
質問は「どの収入を使うか」「この住宅は対象基準を満たすか」「必要な検査と費用は何か」「途中払いをどうするか」です。取扱金融機関による手数料等の違いも確認し、同じ条件で総支払を比較します。審査の通りやすさという評判だけで契約を急がないでください。
フラット35は、長期の金利を固定できる選択肢の一つです。甘い商品として使うのではなく、条件が自分の働き方、住宅性能、保障、返済計画へ合うかで選びましょう。利用条件と家計の両方を確認し、家族に残す資金を守れる借入額から住宅総額を決めることが重要です。
比較では、他商品と金利の種類、保障、初期費用、途中資金、繰上返済等の条件をそろえます。固定で将来返済を把握しやすい面と、自分の家計へ合うかは別に検討します。申込先へ今回の働き方と物件を示し、要件と残条件を確認します。「通りやすい」という評判より、どの条件に合い、どの支出を賄え、何を残せるかで選ぶことが重要です。
関連URL
1 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
収入、返済負担率、物件、技術基準等の利用条件を確認できます。「審査が甘い」という表現で判断しないための資料です。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
2 住宅金融支援機構 フラット35 建設時の手続き
住宅建設時の申込み、検査、実行までの流れを確認できます。受付条件と必要な手続きを整理します。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/flow_kensetsu.html
