新築した家を将来売却する際、「資産価値が落ちにくい」エリアと構造の特徴
A. 資産価値を左右する最大の要因は、建物の性能より「立地」です。高性能住宅や長期優良住宅だから、高く売れるとは限りません。
山梨県では、同じ築年数・同じ建築費の家でも、エリアによって売却価格や売れるまでの期間に大きな差が出ます。
資産価値が落ちにくいエリア
比較的売却しやすいのは、次の条件がそろう場所です。
- スーパー、病院、学校などが近い
- 駅や幹線道路へ出やすい
- 上下水道などのインフラが整っている
- 洪水・土砂災害などのリスクが低い
- 整形地で、道路との高低差が少ない
- 駐車スペースを2台以上確保できる
- 市街化調整区域や再建築不可などの制限がない
反対に、郊外の不便な場所、狭い道路の奥、高低差の大きい土地、古い擁壁がある土地などは、建物にお金をかけても売却に苦労する可能性があります。
周辺の実際の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで確認できます。建築会社の説明だけでなく、地元の不動産会社にも「この場所に築15年の家があったら、いくらで売れそうか」と聞いておくと現実が見えてきます。
売却しやすい建物の特徴
建物は、特殊な構造や豪華さよりも「次の人が使いやすいこと」が重要です。
- 耐震等級3を正式に取得し、根拠となる計算書がある
- 断熱・気密性能を数値で確認できる
- 3LDK前後の分かりやすい間取り
- 1階だけでも生活できる
- 駐車場、収納、物干しなど基本的な需要を満たす
- 雨漏りや結露を起こしにくい設計
- 点検・修繕しやすい構造
- 設計図書、施工写真、点検記録が残っている
個性的すぎる間取り、大きすぎる家、過度な造作設備は、建築時には高額でも、売却時にその費用が評価されるとは限りません。
国土交通省も、従来の中古戸建てには、建物の状態にかかわらず築20～25年程度で価値をほぼゼロとみなす慣行があったと指摘しています。一方、性能や維持管理、リフォームの履歴を評価へ反映する考え方も示しています。国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」
つまり、性能を高めるだけでなく、その性能を証明できる書類と、維持してきた記録が必要です。
長期優良住宅なら安心とは限らない
長期優良住宅やZEHの認定は、一定の性能を示す材料にはなります。しかし、認定を取得しただけで売却価格が大幅に上がるわけではありません。
そもそも将来、本当に売却するのでしょうか。子どもが住むのか、空き家になるのか、取り壊して土地として売るのかによって、必要な投資は変わります。また、長期優良住宅は維持保全計画に沿った点検や修繕を続けてこそ意味があります。その計画を年齢や資金面も含めて実行できるかを考えなければなりません。
山梨県では、建築費3,000万円の家が、将来3,000万円で売れるとは考えない方が安全です。買い手が少ない地域では、性能が高くても土地価格に近い査定になることがあります。
デザインハウス甲府では、将来の売却価格を過大に期待して建築費を増やすのではなく、耐震・断熱・気密といった暮らしに必要な性能を確保しながら、維持しやすい大きさと総予算に整えることを重視しています。
資産価値が落ちにくい家とは、豪華な家ではありません。「売らなくても家計を圧迫せず、売ることになっても次の人が使いやすい家」です。
