掲載期間と土地の条件

Q　ポータルサイトの土地は「売れ残り」なのか？
掲載期間と売れない理由はどう調べますか？

回答範囲　掲載期間や更新の状況だけで品質を決めず、価格・条件・販売状況を確認して候補を比較する。

A　ポータルサイトに長く載っている土地が、すべて条件の悪い「売れ残り」とは限りません。掲載期間は検討のきっかけにし、価格、建築条件、道路、売主の販売方針を確認しましょう。画面の更新日と販売開始日は別です。住宅会社や仲介会社に現状を聞き、希望する家を建てる条件で比較します。

掲載日と更新日と販売状況を分ける

広告に表示される情報公開日や更新日は、その土地が最初に市場へ出た日と同じとは限りません。掲載会社が変わった場合や区画を分け直した場合もあります。不動産の表示規約にはインターネット広告の更新等の表示ルールがありますが、更新されたことだけで現地調査まで済んだと判断しないようにします。［K1］

気になった広告は、所在地、面積、価格、建築条件、掲載会社、確認日を保存します。同じ土地が複数社から出ている場合は、所在地や区画図を照合してください。広告の件数と売り物件の数は一致しません。価格が違えば、古い情報なのか、面積や販売条件が違うのかを問い合わせます。

質問は「現在も購入の申込みを受け付けていますか」「いつから販売していますか」「価格や条件を変更した経緯はありますか」です。申込みが入っていても契約済みとは限りません。反対に、申込みがないという回答だけで、自分が検討している間の確保を約束されたことにもなりません。

売れない理由を事実と推測に分ける

売主が急いでおらず価格を維持している、希望者の融資が整わなかった、土地が大きく購入者が限られるなど、販売が長引く事情はさまざまです。理由を説明されたら、誰が確認した情報か、いつの話かを聞きます。近隣の噂や営業担当の予想を、そのまま土地の欠点として扱わないことも大切です。

確認したいのは「売れなかったから悪い」ではなく、自分の計画を妨げる条件があるかです。接道、造成、上下水道、建築できる範囲は、資料と現地で確認します。道路や許可に不明点があれば自治体へ照会します。売れない事情の説明と、建築可能かどうかの調査を混同しないようにしてください。

たとえば、広い土地なのに予算内という広告でも、斜面や通路部分が大きければ希望の庭や駐車場を取れない場合があります。一方、駅から遠くても在宅勤務が中心の世帯には合う可能性があります。一般的な人気と、家族が必要とする使い勝手を分けて評価しましょう。

候補地を同じ条件の一覧表で比べる

土地代だけでなく、仲介手数料、造成等の見込み、希望建物の配置まで同じ表に並べます。分からない金額はゼロとせず「未確認」と記します。金額が未確定のまま、安い土地の順位を上げないことが重要です。調査を担当する人と、回答を受け取る日も決めておきます。

仮に土地Aが900万円、土地Bが1,050万円でも、Aに追加工事200万円、Bに50万円が必要という概算なら、土地と追加工事の合計はどちらも1,100万円です。これは計算方法を示す仮の例です。建物費や諸費用を加え、追加工事の見積範囲もそろえて判断します。

値下げの履歴は交渉の材料にはなりますが、次も下がる保証ではありません。土地の問題を直す費用と、単なる価格希望の違いを整理しましょう。資料がそろう前に「長く売れていないから大幅に値切れる」と期待して申込むと、必要な調査を後回しにしやすくなります。

問い合わせの回答はメールなどで残し、広告の保存画像と一緒に保管します。販売状況が変わったときは、最新の回答へ更新してください。成約済みなのに紹介が続くなど不自然な点があれば掲載元へ確認しますが、長期掲載だけでおとり広告と決めつけないようにします。

最後は「なぜ売れていないか」という推測より、「この土地で何ができ、何にいくら必要か」を説明できる状態にすることです。掲載期間を見て候補から外す場合も、価格、交通、工事、家族の条件のどこが合わなかったかを残せば、次の土地選びが具体的になります。

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参考資料　K1