土地と工事に合わせる融資

Q　ネット銀行の住宅ローンは土地購入・注文住宅でも使える？
分割融資・つなぎ融資の確認点は？

回答範囲　土地決済・着工・中間金・完成の支払時期に対応できるか、金融機関と事前に確認する。

A　ネット銀行でも、土地購入を伴う注文住宅に対応する商品はあります。ただし、土地代、着工金、中間金、完成時の残金を、すべて同じ住宅ローンから必要な日に受け取れるとは限りません。金利の比較に入る前に、各支払日へ対応する融資と、その利用条件・費用を確認しましょう。

土地と工事の支払日から融資を選ぶ

最初に、売買契約と工事請負契約の支払条件を一覧にします。土地の決済日、工事の着工・中間・完成の各支払日、必要金額を記入し、金融機関へ見せます。「注文住宅に使えますか」という質問に加え、「この日までにこの金額を受け取れますか」と聞くことが大切です。

土地先行の融資は、土地購入時と建物完成時など、複数回に分けて住宅ローンを実行する方法です。つなぎ融資は、住宅ローンの実行までに必要なお金を一時的に借りる方法です。名称や仕組み、契約の本数は商品で異なります。土地の決済に対応していても、工事中の支払いまで対応できるとは限りません。

ドコモSMTBネット銀行の公式FAQには、土地購入時と建物完成時の二回の融資と、着工・中間資金向けのつなぎ融資を分けた案内があります。つなぎ融資には申込経路の条件も示されています。銀行名だけで利用可否を判断せず、商品名、窓口、申込方法まで確認してください。［J4］

金利以外に利息と契約費用を合計する

比較するのは完成後の住宅ローンの金利だけではありません。土地分の利息や返済開始時期、つなぎ融資の利息・手数料、登記や担保設定の費用を足します。融資の回数が増えたときに、手数料や登記費用も増えるかを、銀行と登記を担当する司法書士へ確認しましょう。

仮に1,000万円を年3％で120日借り、365日基準の単利で計算するなら、つなぎ利息は約9万8,630円です。別に手数料10万円が必要という仮定なら、合計は約19万8,630円になります。利率や手数料の相場を示す例ではなく、資金の受取方法を費用へ置き換える計算例です。

同じ残高と利率で完成が60日遅れれば、利息はさらに約4万9,315円増える計算です。実際には借入日、返済日、借入額が途中で変わる場合もあります。利息の数え方、延長できる期間、延長時の手続きを聞き、工期の予備日も含めて資金繰りを確認してください。

審査と二回目以降の融資条件を確かめる

一回目に土地代が融資されても、二回目の建物代を無条件で受け取れると考えないようにします。完成期限、建物の条件、提出書類、変更時の再確認を聞きます。土地購入後に面積や建築費が変わる場合や、転職など本人の状況が変わる場合も、金融機関へ連絡する必要があるか確認します。

住宅金融支援機構の建設時の手続でも、物件検査、契約書類の提出、資金受取は段階が分かれています。検査に合格したことだけで融資が決まるわけではありません。自分の商品で、誰のどの確認が終われば入金されるかを整理し、住宅会社の工期と照合しましょう。［J2］

団信については、どの借入れをいつから保障するかも聞いてください。土地分の融資、つなぎ融資、完成後の住宅ローンで保障の扱いが異なる場合があります。土地の決済後から完成までの期間も含め、保障の空白や重複を確認します。詳しい保障条件はNo19で扱います。

申込みは、土地や工事の契約期限から逆算します。書類の取得、本人確認、銀行の審査、契約手続に必要な日数を確認し、入金予定日が休日に当たる場合も調整します。ネットで手続きできることと、直前の申込みでも間に合うことは同じではありません。

銀行への確認文は、「土地決済が○月○日、着工金が○月○日、中間金が○月○日です。各金額の融資可否、実行条件、手数料を一覧で示してください」です。住宅会社には、銀行が回答した予定で契約上の支払いに間に合うかを確認します。両者の説明が一致するまで、不足分を未定のまま進めないようにしましょう。

比較表には、完成までの費用、完成後の返済、必要な自己資金を並べます。当初金利が低い商品でも、完成までの費用や資金不足を含めると結果が変わります。土地と建物を取得する全工程で資金がつながり、総負担が予算に収まるかで選んでください。

関連する質問

No11　フルローンなら現金ゼロで建てられる？融資前に必要な支払いと手元資金は？

No15　住宅ローンの事前審査に通ったのに本審査で否決？転職・追加借入・物件条件はどう影響しますか？

No19　がん団信なら住宅ローンが必ずゼロになる？支払条件・免責・保障開始日は何を確認しますか？

参考資料　J4　J2