建替えによって固定資産税の「新築住宅の減額特例」はいつまで適用されますか？
A. 一般的な戸建住宅は新たに課税される年度から3年度分、認定長期優良住宅は5年度分が基本です。ただし、減額されるのは家屋の固定資産税のうち一定部分であり、土地や都市計画税まで半額になるわけではありません。
一定の床面積要件を満たす新築住宅は、居住部分の床面積120㎡までに相当する家屋の固定資産税が2分の1に減額されます。
| 新築住宅の種類 | 減額期間 |
|---|---|
| 一般的な戸建住宅 | 3年度分 |
| 認定長期優良住宅の戸建住宅 | 5年度分 |
| 3階建て以上の耐火・準耐火住宅 | 5年度分 |
| 同上の認定長期優良住宅 | 7年度分 |
現行の国の制度は、令和13年（2031年）3月31日までに新築された住宅を対象としています。国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」
すべての固定資産税が半額になるわけではない
甲府市の場合、主な床面積要件は50㎡以上280㎡以下です。居住部分が120㎡以下ならその全体、120㎡を超える場合は120㎡相当分までが減額対象になります。甲府市「固定資産税の新築住宅の減額制度」
例えば延床面積150㎡の住宅なら、150㎡すべてではなく120㎡相当分までです。また、次の税金は別に考える必要があります。
- 住宅用地にかかる土地の固定資産税
- 都市計画税
- 店舗など住宅以外の部分
- 物置や車庫などの附属建物
「新築後は固定資産税が全部半額になる」と資金計画を立てるのは危険です。
減額終了後は税額が上がる
一般住宅では4年度目、認定長期優良住宅では6年度目から減額がなくなります。そのため、家の評価額が急に上がったわけではなくても、納付額が増えたように感じます。
住宅会社の資金計画では、最初の3年間だけの税額ではなく、減額終了後にいくらになるかまで確認してください。
解体する年をまたぐ場合にも注意
固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されます。古い住宅を年内に解体し、1月1日時点で新居が完成していない場合、土地の「住宅用地の特例」が一時的に外れ、土地の固定資産税が上がる可能性があります。
ただし、建て替え中の土地として一定の条件を満たせば、住宅用地として扱われる場合もあります。判断は自治体によって必要書類や確認方法が異なるため、解体時期を決める前に市町村の資産税担当窓口へ確認することが重要です。
長期優良住宅は税金だけで判断しない
認定長期優良住宅なら減額期間が2年延びますが、その節税額だけで申請費用や将来の維持管理負担まで回収できるとは限りません。
本当に確認すべきなのは、次の点です。
- 固定資産税はいくら減るのか
- 認定取得にいくらかかるのか
- 将来、その住宅を再販する可能性があるのか
- 維持保全計画に沿った点検や修繕を実行できるのか
- 補助金や住宅ローン減税も含めて総合的なメリットがあるのか
長期優良住宅は取得すれば必ず大きく得をする制度ではありません。税制だけでなく、補助金、住宅性能、維持管理、将来の売却まで含めて判断すべきです。
デザインハウス甲府では、建築費だけでなく、解体時期、新築後の固定資産税、減額終了後の負担まで含めた総額で建て替え計画を確認します。
「3年間安くなる」ことより重要なのは、4年目以降も無理なく払い続けられる計画になっているかです。
