家を2坪小さくしたのに、見積もりが120万円下がらないのはなぜ？

A. 坪単価60万円の家を2坪減らしても、60万円×2坪＝120万円は下がりません。坪単価は「1坪を追加する値段」ではなく、建物価格を完成後の坪数で割った結果だからです。

例えば、30坪・2,400万円の家なら、

2,400万円÷30坪＝坪80万円

です。

しかし、この坪80万円の中には、面積を減らしてもなくならない工事が含まれています。

2坪減らしても残る費用

28坪へ小さくしても、次の設備や工事は基本的に必要です。

• キッチン
• 浴室
• 洗面台
• トイレ
• 給湯器
• 玄関ドア
• 分電盤
• 換気設備
• 建築確認申請
• 構造計算
• 設計費
• 仮設工事
• 現場管理
• 水道・電気の引込み
• 足場や重機の費用

リビングを2坪、約4畳小さくしても、キッチンや浴室が半額になるわけではありません。

建築費には「固定費」と「面積連動費」がある

30坪・2,400万円の建物を、分かりやすく次のように分けてみます。

面積に連動する800万円を30坪で割ると、

1坪当たり約26.7万円

2坪小さくした場合に下がる金額は、

約26.7万円×2坪＝約53万円

という計算になります。

家は小さくなったのに、坪単価は約3.8万円上がりました。

これが、小さい家ほど坪単価が高くなりやすい理由です。

実際に減るのは家の一部分だけ

2坪小さくすることで減りやすいのは、主に次の部分です。

• 基礎の一部
• 柱・梁・床材の一部
• 外壁・断熱材の一部
• 屋根の一部
• フローリング
• クロス・天井材
• 照明・コンセントの一部

逆に、住宅設備や申請・管理費などは残ります。

そのため、単純に坪単価を掛けた金額ほどは下がりません。

小さくする場所でも金額が変わる

同じ2坪削減でも、どこを削るかによって値下がり額は違います。

金額が下がりにくい削り方

• リビングを少し狭くする
• 寝室を8畳から6畳にする
• 廊下を短くする
• 収納を少し小さくする
• 外周形状をほとんど変えない

これらは主に床・壁・天井の面積が減るだけなので、削減効果は限定的です。

金額が下がりやすい削り方

• 建物の凹凸をなくして四角くする
• 屋根の形を単純にする
• トイレや洗面台を1カ所減らす
• 大きな窓や建具を減らす
• 水回りを近くへ集める
• バルコニーや吹抜けをなくす
• 廊下ではなく部屋数そのものを見直す

面積だけでなく、設備・外周・屋根・構造まで減らせると、価格は下がりやすくなります。

平屋は特に下がりにくいことがある

平屋は、建物面積とほぼ同じ大きさの基礎と屋根が必要です。

ただし、2坪だけ削っても、

• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 給湯器
• 換気設備
• 太陽光発電設備
• 設計・申請

などはそのまま残ります。

高断熱・高気密住宅では、気密測定や換気計画などの費用も、2坪減らしたからといって大きく下がるものではありません。

本当に120万円下げる方法

120万円下げたいなら、住宅会社へ「2坪減らしてください」だけではなく、次のように依頼します。

「面積だけでなく、設備・窓・建物形状・付帯工事を含めて、総額を120万円下げる再設計をしてください」

例えば、

家を2坪小さくしたのに、見積もりが120万円下がらないのはなぜ？

A. 坪単価60万円だからといって、2坪減らせば120万円下がるわけではありません。住宅価格には、面積を減らしても変わらない固定費が多く含まれているからです。

坪単価は、1坪追加するごとの価格ではありません。

完成した建物価格を、坪数で割った結果です。

例えば、30坪・2,400万円の家なら、

2,400万円÷30坪＝坪80万円

だからといって、2坪小さくすれば、

80万円×2坪＝160万円

下がるわけではありません。

2坪減らしても残る費用

30坪から28坪へ小さくしても、次の設備や工事はほとんど変わりません。

• キッチン
• 浴室
• トイレ
• 洗面化粧台
• 給湯器
• 玄関ドア
• 分電盤
• 換気設備
• 電気・給排水工事
• 設計・構造計算
• 建築確認申請
• 仮設工事
• 現場管理
• 工事車両・運搬費
• 気密測定
• 各種検査・保証

リビングを4畳ほど小さくしても、キッチンや浴室が半額になるわけではありません。

2坪減らして削減できるもの

2坪は約6.6㎡、畳にすると約4畳です。

主に減らせるのは、その部分に使われる次の材料や工事です。

• 基礎の一部
• 柱・梁・床
• 外壁
• 断熱材
• 石膏ボード
• クロス
• フローリング
• 屋根の一部

そのため、2坪減らして下がる金額は、平均坪単価よりかなり小さくなることがあります。

価格構造を分けると分かりやすい

30坪・2,400万円の住宅を、仮に次のように分けます。

面積に応じて変わる800万円を30坪で割ると、

1坪当たり約26.7万円

2坪減らした場合の削減額は、

約26.7万円×2坪＝約53万円

見積もりは、

2,400万円−約53万円＝約2,347万円

となります。

2坪減らしても、120万円下がらない理由はここにあります。

小さくすると坪単価は上がる

30坪・2,400万円なら、坪単価は80万円です。

2坪減らして28坪・2,347万円になった場合は、

2,347万円÷28坪＝坪約83.8万円

建物は小さくなったのに、坪単価は約3.8万円上がります。

これは値上げではありません。

キッチン・浴室・設計費などの固定費を、少ない坪数で割るためです。

小さい家ほど坪単価が高くなるのは、住宅価格の構造上、自然なことです。

削り方によっては、ほとんど安くならない

次のような縮小は、価格が下がりにくい場合があります。

• 部屋を少しずつ狭くする
• 廊下だけ短くする
• 外周の凹凸が残る
• 屋根の形が変わらない
• 窓や建具の数が変わらない
• 水回りの数が変わらない
• 収納や造作を残す

反対に、建物の外周・基礎・屋根まで小さくなり、窓や建具も減れば、削減効果は大きくなります。

本当に建築費を下げる方法

2坪をただ削るより、次の見直しを組み合わせた方が有効です。

1. 建物を四角くする
2. 廊下を減らす
3. 凹凸や下屋をなくす
4. 窓の数とサイズを見直す
5. 水回りをまとめる
6. 建具や収納造作を減らす
7. 不要な設備オプションを外す
8. 屋根形状を単純にする

例えば、

面積だけで120万円下げようとするより、形・窓・設備まで再設計する方が効果的です。

ただし、断熱・気密・耐震など、完成後に簡単には交換できない性能を落とすのはおすすめできません。

住宅会社への確認方法

住宅会社には、次のように依頼してください。

「2坪減らした場合、どの材料と工事がなくなり、それぞれいくら下がるのか明細を出してください」

確認するのは、単純な坪数ではありません。

• 基礎面積は減ったか
• 外壁面積は減ったか
• 屋根面積は減ったか
• 窓や建具は減ったか
• 設備や造作は減ったか
• 建物の形は単純になったか

坪単価は“削減単価”ではなく、完成価格を割った結果です。
家を安くするなら、坪数を削るだけでなく、建物全体を再設計する必要があります。