Q：40年住宅ローンは危険？

A：40年ローン自体が危険なのではありません

危険なのは、35年では返せないほど高い家を、40年に延ばして購入することです。

返済期間を5年延ばせば毎月返済額は下がります。しかし、住宅価格が安くなるわけではなく、総利息は増え、完済年齢も5年遅くなります。

35年と40年では、いくら違う？

借入額4,500万円、金利年1.5％、元利均等返済、ボーナス返済なしで比較します。

40年にすると毎月約1万3,100円下がりますが、総返済額は約200万円増えます。

さらに、35歳で借りれば75歳完済、40歳なら80歳完済です。国土交通省の調査でも、金融機関の98.5％が「完済時年齢」を住宅ローン審査で考慮しています。国土交通省「民間住宅ローンの実態に関する調査」

ただし、銀行の審査に通ることと、老後まで無理なく返せることは別問題です。

40年ローンが危険になるケース

次のような計画には注意が必要です。

• 35年では払えないため40年に延ばす
• 退職後も多額のローンが残る
• 夫婦2人の収入が続く前提で借りる
• 教育費や車の買い替え費用を計算していない
• 退職金で一括返済する予定
• NISAの運用益を返済原資にしている
• 変動金利が上がらない前提になっている

住宅ローンは確定した借金ですが、将来の昇給、退職金、投資利益は確定していません。

特に山梨県では、住宅費に加えて夫婦それぞれの車両費、買い替え費用、冬と夏の光熱費も必要です。「住宅ローンだけ払える」という計画では安全とはいえません。

40年ローンを選択できる人

40年ローンは、次の条件を満たせる場合には選択肢になります。

• 35年でも返せる住宅総額に抑えている
• 40年にして住宅予算を引き上げない
• 毎月の差額を教育費や修繕費として残せる
• 金利2％・3％でも返済可能
• 建築後の預貯金を十分に確保できる
• 65歳から70歳前後までの完済計画がある

例えば25歳で40年ローンを組めば65歳完済です。同じ40年でも、40歳で借りて80歳完済になる場合とは危険度がまったく違います。

俺流結論

私は、40年ローンそのものを否定しません。

ただし、40年ローンは、買える家の価格を上げるためではなく、建築後の家計に余裕を残すために使うものです。

「35年では月々が高い。でも40年なら払える」という理由で住宅価格を上げてはいけません。それは買えるようになったのではなく、支払いを将来へ送っただけです。

40年ローンが危険なのではありません。
40年に延ばさなければ買えないほど高い家が危険なのです。

デザインハウス甲府では、35年・40年の返済比較だけでなく、金利上昇、教育費、車の買い替え、住宅修繕費、退職時の残高、90歳までの金融資産を確認します。

住宅会社を決める前に、「借りられる金額」ではなく、家族を守りながら返せる金額を確認してください。

関連FAQ

40年ローンは何歳までなら安全ですか？

年齢だけでは決まりませんが、65歳から70歳前後までに完済できる計画が一つの目安です。

浮いた返済額をNISAに回してもよいですか？

余裕資金なら選択肢になります。ただし、運用利益がなくても返済できる借入額に抑える必要があります。

繰上返済を前提に40年ローンを組んでもよいですか？

繰上返済できなかった場合でも生活が破綻しないことが条件です。教育費や生活防衛資金を使い切ってはいけません。