売却価格より住宅ローン残高が多くても、住み替えられる？
結論 不足分と抵当権の整理方法が確保できるかで決まる
A 売却価格より住宅ローン残高が多い場合でも、差額を自己資金等で補い、必要な担保の整理ができれば住み替えを検討できます。ただし、不足分が自動的に免除されたり、新居のローンへ必ず加えられたりするわけではありません。売買代金と残高だけでなく、諸費用も加えた不足額を先に確認します。
売価でローンを完済できない場合、不足額をどう補い、担保を外して引き渡すかが先です。売却契約を結べば債務が自動的に減るわけではありません。売却費用もあるため、売価と借入残高の差だけを用意すればよいとは限りません。
正確な完済額と売却条件を調べる
金融機関へ、予定日に必要な元金、利息、手数料等を確認します。査定は成約額ではないため、販売の根拠と値下げの可能性も仲介へ聞きます。売却費用を引く前の額で不足を計算すると、実際の差が広がる場合があります。土地と建物の担保、共有者、ほかの権利も調べ、誰が決済へ参加するかを確認します。
予定決済日の完済額、経過利息や精算費、抵当権等の内容、売却費の見積もりをそろえます。複数債務や保証関係があれば、全ての関係者へ整理の方法を確認します。ネット上の残高をそのまま最終支払額にせず日付を合わせます。
不足額は、売価とローン残高の差だけではありません。予定決済日に必要な完済額へ、利息、繰上返済の費用、仲介、登記、契約上必要な測量や撤去等を加え、精算金等も確認します。残債より高く売れそうでも、費用を引くと不足する場合があります。借入先へは正確な決済予定日で照会し、査定額、募集価格、成約価格を別に扱います。販売が長引き売価が下がる想定でも、必要な完済と担保整理ができるかを確認してください。
不足を補う方法を金融機関へ相談する
現金で補う案、新居の取得に合わせた住み替え向け融資等を相談します。商品と審査の条件で利用可否が違い、既存の借入が必ず引き継がれるとは限りません。担保を整理する了承と、新しい融資の承認も別です。返済が難しい場合は、借入先や専門家へ早めに相談し、勝手に家を売って残債の対応を後回しにしないでください。[資料28]
不足を現金で補う案と、新しい借入へ含める案の可否を金融機関へ相談します。後者は新居自体の価格を超える債務を背負う場合があります。審査で使えることと、退職後も返せることは別なので、期間を延ばすだけで解決しないようにします。
新たな借入の負担を試算する
旧債務の不足分を含めると、新居の価格以上の借入になる場合があります。金利、期間、総返済、退職時の残高を確認します。説明用に、売価二千万円、完済二千二百万円なら差は二百万円ですが、売却費用が別に必要です。これは仮定の数字です。不足を借りれば解決とせず、新居の規模を小さくする案や時期を変える案も比較してください。
仮定例として売価2,000万円・完済2,200万円へ、売却費100万円を加えると不足は300万円です。新居等へ2,500万円必要なら、不足を含めた資金課題は2,800万円です。実際に全額借りられるという例ではなく、隠れた不足を計算する例です。
不足を新しい借入へ含める案は、そのために新居の価格を上げないことが重要です。新居の価値とは別の旧債務も返すため、期間を長くすれば月額は下がっても退職後の負担や総利息が増える場合があります。自己資金で補う案、購入価格を下げる案、今の家で返済を進める案を同じ条件で比較します。債務と売却の調整が難しい場合は、借入先や弁護士等へ早めに相談し、後から何とかなるという見込みで新居契約を先へ進めません。
契約と融資の順序を決める
売却代金の受領、完済、抵当権抹消、新居の決済をどうつなぐかを金融機関と司法書士等へ確認します。必要な条件が整う前に、新居の支払いを確約しないようにします。査定額が下がる場合の上限不足額も決めます。契約上の条件や期限により対応が違うため、不足したら後で解除できるという想定ではなく、署名前に条項を確認してください。
「決済日に必要な総不足額はいくらですか。金融機関が認める精算・抹消と、新居資金をつなぐ方法を示してください。売価が下がった場合も、契約を実行できますか」と依頼します。
売却による損失の税制が使える場合でも、不足債務がその場で消える制度ではありません。譲渡損失の計算と、売価が完済額を下回る不足は同じ数字とも限りません。国税庁の案内にある特例は、売却時期、所有期間、借入等に要件があり、本人の所得や申告も関わります。税の還付等を確定した決済資金として先取りせず、まず当日に完済して必要な登記を行える条件を整えます。その後の税も含めて、新居へ移った後の実際の家計を確認してください。
住み替え後の家計まで成立させる
旧債務を整理できても、新居の返済で生活が苦しくなるなら計画の再検討が必要です。借りられる額と返せる額を分けます。相談では「売却費用を引いた不足額と、移った後の家計を両方見たい」と伝えます。売却、新居、融資を一つにし、担当者の見込みではなく確認済みの条件で進めることが重要です。
不足補填と担保整理の方法が確定し、次の家計も成立してから契約します。価格を上げて売れば解消する、別の借入を先に作ればよい、といった見込みだけでは進めません。必要なら新居の規模や時期を変え、現在の住まいを維持する案も比べます。
関連URL
1 [資料28] 三菱UFJ銀行 住宅ローンが残る家の住み替えと手順
残債がある住み替えの資金と売買の順序を確認する金融機関の解説です。融資承認の代わりにはなりません。
https://moneycanvas.bk.mufg.jp/know/column/B6OxYPV2SKSO3T1/
2 [資料29] 国税庁 No3390 住宅ローンが残るマイホーム売却の譲渡損失
住宅ローンが残る自宅の譲渡損失に関する要件と住宅ローン控除との関係を確認できます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm
