家を売った金額から、何が引かれる？

結論 　売却代金と手元に残る金額は同じではない

A　家を売った額から、住宅ローン等の返済、仲介、登記等の費用、契約した撤去や測量、税等の支出を確認します。全ての売却に同じ費用が掛かるわけではないため、物件と契約ごとに一覧にします。売却代金が二千万円なら二千万円使えるという予算は避けます。新居へ使える額と、後から払う税等へ残す額を分けることが重要です。

手元に残る額は、売価からローン完済、売却に伴う支出等を引いた額です。課税される利益は、売価から取得費・譲渡費用等を計算する別の仕組みです。ローンを返した分だけ利益が減る、という計算にはならない点を押さえます。

契約前に費用の見積もりを集める

仲介の報酬、印紙等、抵当権抹消、住所や相続等の登記、測量、残置物等の対象を確認します。引渡し条件によって修理や撤去の負担も違います。必要な費用と任意のサービスを分け、誰へいつ払うかを記します。住宅ローンの完済額は金融機関へ予定日を指定して照会し、古い返済予定表の残高だけで計算しないようにします。

仲介、登記・抵当権抹消、測量、解体・残置物、引越し、ローン精算等について、今回必要な支出を集めます。全ての費用が税務の譲渡費用に認められるとは限りません。誰へいつ払うかを記し、確定額と見込額を分けます。

手残り表は、売買代金と精算金等の収入、決済時に払う支出、後日払う支出に分けます。仲介報酬、完済額、登記、測量、残置物や解体等は、実際に必要なものだけを内訳へ載せます。仲介報酬等の上限と、契約で払う額も同じとは限らないため、サービスの範囲と見積額を確認します。撤去や補修を買主が行う条件なら売価との関係を確認し、引渡し直前に『塀も撤去するつもりだった』という認識差が出ないよう対象を図示します。

手残りと課税される利益を区別する

税の譲渡所得は、売却額から取得費や譲渡費用等を控除して計算します。残債を返した額がそのまま税の控除項目になるわけではありません。国税庁の案内で取得費と譲渡費用を確認し、購入時の契約や領収書、改修等の資料を整理します。現金があまり残らなくても税の検討が必要な場合があります。計算は個別資料を税理士等へ示して確認してください。[資料17・18]

取得費には購入当時の契約等の資料が関係し、建物は減価償却の計算等も必要です。相続した場合も、引き継ぐ取得費等を確認します。取得費の資料がないから税金ゼロ、と考えず、税理士等へ当時の資料を示し、手残りとは別に計算します。

税の計算では、ローンを返したことと不動産を売って利益が出たことを分けます。売却額から取得費と譲渡費用等を引く計算では、取得時の契約書や領収書、建物の減価償却等が関わります。現金支出の全てが税務上の譲渡費用に入るわけではなく、住宅ローンの残高をそのまま取得費にはしません。資料がない場合も、すぐに一つの概算へ決めず、残っている資料と使える計算方法を税理士や税務署へ確認します。手残りと税の二表を分けると誤解を減らせます。

説明用の手残り表を作る

仮に売価二千万円、完済八百万円、売却等の支出百万円なら、税を別とした残額は千百万円です。これは相場ではなく計算例です。その百万円の全てが税の譲渡費用へ当たるとは限らず、利益の計算とは分けます。新居へ入れる現金、税等の予備、生活資金の三つへ配分すると、決済時の入金を全て使い切ることを避けやすくなります。

仮定例として売価2,000万円・完済800万円・売却等支出100万円では、税前の手残りは1,100万円です。そこから税等の仮の予備50万円と生活用300万円を確保するなら、新居へ回す額は750万円です。1,100万円を全て頭金にする計画と区別します。

精算と税の時期を確認する

固定資産税等の精算、管理費、設備等の負担を契約で確認します。精算金と自治体への納税は同じ支払いではないため、説明を受けます。売却に関係する税は決済時に全て差し引かれるとは限りません。翌年の申告等に必要な現金と資料を残します。仲介、金融機関、司法書士、税理士等の費用を一枚へ集め、重複と抜けを確認してください。

「売却手残りと譲渡所得を、別の計算表で示してください。決済で引かれる支出、後から払う税等、新居へ使える確度の高い額はいくらですか」と依頼します。特例を使う場合の申告と期限も確認します。

新居へ回す額を決める時は、決済時の入金を全額使い切りません。後日の申告・納税、引越し、設備や修理、生活費の不足へ残す額を先に分けます。売却の特例で税額が減る場合も、申告の必要性と条件を確認してから反映します。売却費用が未確定ならゼロとせず、項目と幅を示します。住宅会社へは査定額ではなく、『売却の手残りから生活用資金等を除いた新居への配分額』を伝えると、売れた金額いっぱいの提案を避け、完成後の家計を守りやすくなります。

入金額でなく使える手残りで新居を決める

高く売れたと思っても、必要な支出を引くと資金計画が変わる場合があります。売却査定を受ける時点で「費用と完済、税の見込みを分けた手残り表」を依頼してください。未確定の費用はゼロとせず、条件と予備費を記します。税の特例が使えるかも確認し、新居の購入と借入へ影響するものは、契約前に比較することが大切です。

売却価格より、生活用・税用を残した後に新居へ使える金額で予算を決めます。決済日に多額の入金があると余裕を感じやすいものですが、未払費用は残ります。特例の可否が未確定なら減税を確定資金へせず、確認後に予算を更新します。

関連URL

1　[資料17]　国税庁 No3255 譲渡費用となるもの

手残りの支出と税務上の譲渡費用を区別する資料です。売却費の全てが該当するとは限りません。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3255.htm

2　[資料18]　国税庁 No3252 取得費となるもの

取得費の対象と建物の減価償却等を確認できます。残債と取得費は分けて計算します。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm