地盤が軟弱だった場合、「地盤改良工事」はいくらかかりますか？
A. 一般的な戸建住宅では約50万～200万円が一つの目安ですが、軟弱層の深さと工法によっては、それ以上かかります。「地盤改良費一式」とせず、調査結果と工法選定の根拠を確認することが重要です。
地盤調査で軟弱地盤と判定されても、必ず大がかりな改良が必要になるとは限りません。建物の重さ、基礎形状、地層、地下水位、盛土の状態などを総合して判断します。
国土交通省の木造住宅向け資料でも、地盤の状態に応じて、表層改良などで地耐力を高める方法が示されています。国土交通省「軸組構法の確認申請・審査マニュアル」
主な地盤改良工法と費用の目安
表層改良工法：約50万～100万円
地表から2m程度までの浅い軟弱地盤を掘り、土と固化材を混ぜて締め固める方法です。
比較的安価ですが、施工スペースが必要で、地下水位や土質によっては適さない場合があります。
柱状改良工法：約80万～150万円
地中の土とセメント系固化材を混ぜ、円柱状の改良体をつくって建物を支えます。軟弱層が数m程度ある住宅地で採用されることが多い工法です。
費用は、改良体の本数、直径、深さ、施工機械の搬入条件によって変わります。
小口径鋼管工法：約100万～200万円以上
鋼管を地中へ施工し、強い地盤で建物を支える方法です。軟弱層が深い場合にも対応できますが、材料費が高くなりやすい工法です。
これらは30坪前後の住宅における概算であり、敷地条件によって大きく変動します。
甲府盆地でも敷地ごとに結果は違います
甲府盆地には河川によって形成された地層や旧河道、盛土された土地などがあり、隣の敷地と調査結果が異なることもあります。
「近所が改良したから必要」「昔から家が建っていたから不要」とは判断できません。建替えの場合も、古い住宅が沈下していなかった事実だけでは、新しい建物に対する安全性を証明できません。
柱状改良には将来の撤去問題もあります
柱状改良では、地中にセメント系の改良体が残ります。将来建替える際、建物配置を変える際、土地を売却する際に、撤去や地中障害物としての説明が必要になる可能性があります。
撤去する範囲によっては、改良時より高い費用がかかることもあります。そのため、初期費用だけでなく、将来の土地利用まで考えて工法を選ぶべきです。
また、セメント系固化材を使用する場合は、土質との組み合わせによって六価クロムが溶出する可能性があるため、必要に応じて試験や適切な材料選定を行います。
見積りで確認する項目
地盤改良の提案を受けたら、次を確認してください。
- 地盤調査報告書
- 改良が必要と判断した根拠
- 工法を選んだ理由
- 改良体の直径、本数、深さ
- 固化材や鋼管の数量
- 搬入費、残土処分費、試験費
- 施工記録と品質検査の内容
- 地盤保証の期間と対象範囲
- 将来の撤去や売却への影響
「保証会社が必要と言ったから」という説明だけで、100万円を超える工事を決めてはいけません。不同沈下を防ぐために必要な改良は行うべきですが、過剰な改良も避ける必要があります。
総額には予備費を入れておく
地盤改良の有無は、建物配置が決まり、地盤調査を行うまで確定しないことがあります。資金計画では、最初から100万～150万円程度の予備費を見込んでおくと安全です。
「地盤改良費は別途」と小さく表示する会社では、契約後に総額が大きく増える可能性があります。
デザインハウス甲府では、付帯工事や消費税を含む総額を提示し、地盤改良の可能性と予備費も契約前に説明します。改良が必要な場合は、調査結果、工法、数量、保証内容を確認して進めます。
地盤改良は、安さで選ぶ工事でも、営業担当者の感覚で決める工事でもありません。100万円単位の追加費用だからこそ、必要性と工法の根拠を数字で確認してください。
