建築設計時の「建築確認申請」にかかる期間と、シニアが注意すべき建築制限
A. 一般的な木造住宅でも、建築確認申請の提出から確認済証の交付まで3～6週間程度を見込むべきです。市街化調整区域、狭い道路、崖地、古い擁壁などがある場合は、事前協議を含めて数か月かかることもあります。
建築確認申請とは、計画した建物が建築基準法などに適合しているか、工事着手前に行政や指定確認検査機関の審査を受ける手続きです。
確認済証が交付される前に、原則として建築工事へ着手することはできません。
法定審査期間と実際の期間は違う
建築基準法上の審査期間は、建物の規模や区分によって7日または35日などと定められています。
しかし、これは申請書類に不備がなく、追加説明や図面修正がない場合の考え方です。実際には次の期間を見込んでおきます。
| 工程 | 期間の目安 |
|---|---|
| 間取り・仕様の決定 | 1～3か月 |
| 構造・省エネ計算、申請図書作成 | 2～4週間 |
| 建築確認の審査 | 3～6週間程度 |
| 修正・追加資料対応 | 1～3週間以上 |
| 特殊な敷地の事前協議 | 1～数か月以上 |
つまり、「契約後1か月で着工できる」とは限りません。間取りの変更が多い、土地の許可が必要、申請が混雑している場合は、着工時期がさらに遅れます。
2025年4月から審査内容が変わった
2025年4月の法改正により、原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が求められるようになりました。
また、木造2階建て住宅や延床面積200㎡を超える木造平屋などでは、これまで省略されていた構造関係書類の審査範囲が広がっています。いわゆる「4号特例の縮小」です。国土交通省「改正建築物省エネ法・建築基準法」
そのため、以前より設計図書や計算資料の作成に時間がかかる場合があります。
ただし、審査書類が増えたこと自体を「性能が高い家になった」と考えてはいけません。建築確認は基本的に最低基準への適合を確認する手続きです。断熱等級6や耐震等級3、C値などを自動的に保証するものではありません。
建て替えで先に確認する建築制限
古い家が建っている土地でも、同じ大きさ・同じ位置へ建て直せるとは限りません。
- 前面道路が建築基準法上の道路か
- 道路幅が4m未満でセットバックが必要か
- 敷地が道路へ2m以上接しているか
- 現在の建ぺい率・容積率
- 北側斜線、道路斜線、高さ制限
- 防火・準防火地域
- 市街化調整区域の建築許可
- 崖条例や古い擁壁の安全性
- 農地転用や開発許可
- 地区計画、景観条例、風致地区
- 埋蔵文化財包蔵地
- 上下水道や浄化槽の条件
古い家が現在の基準を超えている「既存不適格建築物」の場合、住み続けることはできても、建て替え時には現在の基準へ合わせなければなりません。
平屋でも確認申請が簡単とは限らない
シニア世代では平屋を希望する方が多いものの、平屋は建築面積が大きくなります。
そのため、次の問題が発生しやすくなります。
- 建ぺい率を超える
- 境界から十分に離せない
- 駐車場やスロープが取れない
- 浄化槽や給排水経路と干渉する
- 日当たりを確保できない
- 既存擁壁へ建物が近づく
「2階をなくせば簡単に建つ」とは限りません。配置計画の初期段階で、建築可能な面積を確認します。
確認申請後の変更は着工を遅らせる
建築確認申請後に、次のような変更をすると、図面の差し替えや計画変更確認が必要になる場合があります。
- 建物の位置や面積
- 窓の大きさ・位置
- 耐力壁や柱の位置
- 階段の形状
- 屋根形状
- 構造へ影響する設備
- 用途や部屋構成
「申請だけ先に出して、細かいことは後で決めましょう」という進め方は危険です。変更申請費だけでなく、構造計算、資材発注、工期へ影響します。
少なくとも、間取り、窓、外観、構造、主要設備を確定してから申請すべきです。
仮住まいと解体を急がない
建築確認を申請しただけで仮住まいへ移ったり、古い家を解体したりすると、審査の長期化によって仮住まい費が増えることがあります。
安全な順番は次のとおりです。
- 敷地・道路・法規制の調査
- 間取りと総額の確定
- 構造・省エネ計算
- 必要な許可や事前協議
- 建築確認申請
- 確認済証と工程の確認
- 解体・着工
地盤調査の都合などで先に解体する場合もありますが、そのリスクと追加の仮住まい期間を説明してもらう必要があります。
デザインハウス甲府では、許容応力度計算による耐震等級3、断熱等性能等級6を前提に設計し、敷地条件と申請工程を確認してから着工予定を組みます。
確認申請は、図面を提出すれば自動的に通る手続きではありません。シニアの建て替えでは、審査の1か月より、仮住まいが延びても老後資金が崩れない工程を組むことが重要です。
