親子同居で建替える場合、「小規模宅地等の特例」で土地評価を80％減らせますか？
A. 親が所有し、親子が実際に同居していた自宅の土地を同居する子が相続する場合、一定の要件を満たせば、330㎡まで土地の相続税評価額を80％減額できる可能性があります。
ただし、住民票だけを実家へ移した形式的な同居では認められない可能性があります。
また、「相続税が80％安くなる制度」ではありません。減額されるのは、特例の対象となる土地の相続税評価額です。
小規模宅地等の特例とは？
亡くなった親が自宅として使用していた土地を、配偶者や同居親族などが相続した場合、その土地の相続税評価額を大幅に減額できる制度です。
自宅敷地に使う「特定居住用宅地等」の場合は、次の範囲が対象です。
- 限度面積：330㎡まで
- 評価額の減額割合：80％
例えば、対象となる土地の相続税評価額が3,000万円なら、特例適用後の評価額は600万円です。
3,000万円－2,400万円＝600万円
ただし、土地が400㎡あれば、原則として330㎡までが80％減額の対象となり、残り70㎡は通常の評価になります。国税庁「小規模宅地等の特例」
同居する子が相続する場合の主な条件
同居していた子が親の自宅敷地を相続する場合は、一般的に次の条件が重要です。
- 相続開始直前まで親がその家に住んでいた
- 子が親と実際に同居していた
- 子がその土地を相続または遺贈で取得した
- 相続税の申告期限まで土地を所有し続ける
- 相続税の申告期限まで引き続きその家に住む
- 必要書類を添えて相続税申告を行う
相続税の申告期限は、原則として相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。
申告期限前に土地を売却したり、子が別の家へ転居したりすると、要件を満たさなくなる可能性があります。
住民票だけでは「同居」にならない
同居していたかどうかは、住民票だけでなく、実際の生活状況を含めて判断されます。
次のような事情が確認される可能性があります。
- 日常的に実家で寝起きしていたか
- 家財道具が置かれていたか
- 電気・水道・ガスを使用していたか
- 郵便物の送付先がどこか
- 別に生活拠点となる住宅がなかったか
- 親と生活費を分担していたか
- 相続後も実家で暮らしているか
週末だけ実家へ泊まる、介護のため時々泊まる、住民票だけ移すといった状態では、同居親族として認められない可能性があります。
相続直前だけ形を整えるのではなく、実際に生活を共にしていることが必要です。
二世帯住宅でも対象になる？
玄関、キッチン、浴室などが分かれた二世帯住宅でも、建物の構造、登記方法、親子の生活実態などによっては特例を使える可能性があります。
ただし、次の点には注意が必要です。
- 建物を区分所有登記している
- 親世帯と子世帯が別棟になっている
- 親が使っていた部分と子が使っていた部分が明確に分かれている
- 土地と建物の所有者が異なる
- 親子が生計を完全に分けている
- 建物の一部を賃貸している
特に区分所有登記をする二世帯住宅は、特例の対象範囲に影響する可能性があります。
建築後に変更しようとしても難しいため、間取りと登記方法を決める前に税理士へ確認してください。
建替え中に親が亡くなった場合
古家を解体し、新居を建築している途中に親が亡くなった場合でも、直ちに特例が使えなくなるとは限りません。
国税庁の通達では、親や親族が居住することが明らかな建物を建築中に相続が発生した場合、一定の条件のもとで、その敷地を居住用宅地として扱う考え方が示されています。国税庁「居住用建物の建築中等に相続が開始した場合」
ただし、次の証拠を残しておくことが重要です。
- 建築請負契約書
- 親が新居へ入居することを示す間取り
- 建築確認済証
- 工程表
- 仮住まいの賃貸借契約書
- 解体前に親子が同居していた記録
- 新居完成後に子が居住を継続する事実
建替え期間中の仮住まいが一時的なものであり、完成後に戻る予定だったことを説明できる必要があります。
親が施設へ入居していた場合
親が要介護認定などを受けて老人ホームへ入居していた場合でも、一定の要件を満たせば、以前住んでいた自宅敷地が特例の対象になることがあります。
ただし、親が施設へ入居した後に、自宅を賃貸したり、別の親族だけの住居として新たに使用したりすると、適用できない可能性があります。
施設入居と建替えが重なる場合は、通常の同居相続より判断が複雑になります。
配偶者と子では要件が違う
親の配偶者が土地を相続する場合、配偶者には原則として居住継続や保有継続の要件がありません。
一方、同居する子が相続する場合は、原則として申告期限までの居住と土地保有が必要です。
「母が相続する場合」と「同居している子が相続する場合」では条件が違うため、一次相続だけでなく、母から子へ相続する二次相続まで考えて遺産分割を決める必要があります。
一次相続で配偶者へすべて相続させると、その時点の税金は抑えられても、二次相続で子の負担が増えることがあります。
特例を使うには申告が必要
小規模宅地等の特例は、自動的に適用されません。
特例を適用した結果、相続税がゼロになる場合でも、原則として期限内に相続税申告書と必要書類を提出する必要があります。
また、対象となる土地の遺産分割が申告期限までに決まっていない場合は、原則としてその時点では特例を適用できません。一定の手続きを行えば後から適用できる場合もありますが、最初から遺言書や分割方針を整理しておく方が安全です。
節税だけで共有名義にしない
土地を複数の子で共有相続すると、各人の取得持分や居住状況によって特例の適用範囲が変わる可能性があります。
さらに、将来の売却、建替え、担保設定には共有者全員の協力が必要になります。
節税額だけでなく、次の点まで決めてください。
- 親の介護を誰が担うか
- 誰が建築費を負担するか
- 土地と建物を誰が所有するか
- 親の死亡後に誰が住み続けるか
- 他の相続人へ何を渡すか
- 二次相続で誰が土地を引き継ぐか
デザインハウス甲府では、親子同居の建替えについて、間取りだけでなく、土地・建物の名義、建築費の出資割合、贈与、一次相続・二次相続まで整理します。最終的な税務判断は、建築契約や登記方法を決める前に税理士へ確認します。
小規模宅地等の特例は、同居すれば自動的に使える80％割引ではありません。「誰が住み、誰が相続し、申告期限までどう暮らすか」を建替え前に決めておく制度です。
