住宅ローン審査は、年収だけで決まる？
結論 :年収は審査材料の一つにすぎない
A 住宅ローン審査は、年収だけで決まりません。返済を続けられる見通し、既存の借入、申込人の年齢や働き方、信用情報、購入する土地・建物、団体信用生命保険の条件などを確認します。年収が同じ二人でも、借入残高や返済期間、対象物件が違えば結果は変わり得ます。
SBI新生銀行の案内でも、年齢、他の借入、収入の安定性、物件の担保価値などが説明されています。これは確認する観点の例であり、全銀行が同じ点数表で判断するという意味ではありません。「年収の何倍までなら必ず通る」という営業説明だけで契約を進めないことが大切です。[資料04]
審査を一つの点数だけで想像すると、問題を取り違えます。本人の返済能力、土地建物の商品適合、担保、団信、実行までの資金繰りを別々に確認します。年収を増やす工夫をしても、土地が対象外なら解決しません。相談の最初に「受付できない条件」「追加資料で確認する条件」「審査結果を待つ条件」を分けてもらうと、今するべき作業が明確になります。
申込人と物件の条件を分けて整理する
まず、本人については雇用形態、勤続期間、収入の内訳、他の返済、自己資金を一覧にします。物件については土地代、建築費、諸費用、名義、所在地、利用目的を整理します。家計に問題がなくても、対象地域や借地などの商品条件が合わなければ、希望する銀行では扱えないことがあります。
例えば「年収600万円」という情報に、車の返済月3万円、教育ローン月2万円が加わると、住宅ローン以外に年60万円の返済があります。これは説明用の仮定ですが、年収の数字だけで相談したときに抜けやすい負担です。ボーナス払いがある借入も年間額へ直して確認しましょう。
年齢の確認では、借入時だけでなく完済時の条件も聞きます。同じ年収と金額でも、選べる返済期間が短ければ毎月額は変わります。五十代・六十代の計画では、定年までの給与と退職後の収入を分け、年齢条件に収まることと老後の暮らしが成り立つことを別々に確認してください。
同じ600万円の年収でも、返済期間35年と20年、既存返済ゼロと年60万円では条件が違います。申込額だけで比べず、本人、合算者、物件、期間、借入残高をそろえます。住宅会社の試算に既存借入が入っていなければ、借りられる額を過大に見ている可能性があります。返済予定表の末尾まで見て、最終回の支払いとボーナス分も確認してください。
審査に使う収入の根拠を確かめる
給与の支払金額、事業の売上、経費を引いた所得、振込口座に入った手取りは、それぞれ違う数字です。銀行がどの年度のどの資料を使い、残業代や副業収入をどう扱うかを確認してください。申込人が都合のよい数字を選ぶのではなく、求められる資料と計算方法に合わせます。
直近に転職、育休、時短勤務、独立がある人は、その変更も説明します。前年の証明書が高収入でも、今後の収入が変わる予定なら、過去の数字だけで計画を組まないようにします。必要な追加資料は勤務先や税務の窓口へ早めに依頼し、説明と証明が食い違わない状態にしましょう。
収入の説明は、前年の証明、現在の契約、今後の変更予定を一組にします。「今月の振込額を12倍」するだけでは、通勤費や立替精算、一時的な賞与まで年収に混ざりかねません。銀行には資料のどの欄を採用するかを聞き、勤務先の証明と申告が食い違う場合は理由を整理します。都合のよい年度だけを選ぶのでなく、求められた期間を正確に提出します。
信用情報と団信を別の確認項目にする
信用情報は、クレジットやローンの契約・支払い状況等を確認する材料です。一方、団信は所定の病気や死亡等への保障で、加入の審査は融資の審査と同じものではありません。信用情報に問題が見当たらないから団信も大丈夫、健康だから必ず融資される、とは判断できません。
過去の支払いに心当たりがある場合は、本人が必要に応じて公式の開示制度を利用します。住宅会社へ報告書を丸ごと提出することを当然の手順にはせず、プライバシーを守って金融機関へ直接相談してください。病歴についても、銀行の借入相談と保険会社への正確な告知を分けて進めます。
信用情報で問題が見当たらなくても、返済能力や担保等の理由で承認されない場合があります。団信についても加入可否と保障の内容は別です。「借入の審査は進められるが、保障の結果が未了」という状態を区別します。病歴を住宅会社に詳しく話すことを必須にせず、告知は指定された保険の手続きで本人が行い、必要な回答を正式な窓口から受けます。
借りられる上限と家計の予算を分ける
審査で認められた金額は、家族の教育費や老後資金まで保証するものではありません。返済に加え、固定資産税、保険、修繕、設備交換、車の維持費などを家計に入れます。毎月返済できるかだけでなく、支払った後に何をどれだけ残せるかを見てください。
共働きなら片方の収入が減った場合、自営業なら売上が落ちた年、変動金利なら金利が上がった場合も試算します。審査に合わせて希望額を増やすのではなく、先に家族の予算上限を決め、その範囲で申込額を設定する順番が、契約後の無理を防ぎます。
仮定例で、手取り月35万円から住居費12万円、その他生活費20万円を払えば残りは3万円です。ここから教育費や修繕積立等も必要なら、額面年収に対する返済割合が低く見えても余裕は十分とはいえません。住宅費にはローンだけでなく税、保険、維持費を含めます。年払いを月換算しても、実際に払う月の資金が不足しないかを別に確認してください。
最初の相談で確認すること
金融機関には「私の働き方と物件は申込対象か」「収入と既存借入をどう計算するか」「正式審査までに何が必要か」を聞きます。住宅会社には土地・建物・諸費用の総額を出してもらい、融資対象外の費用と現金で先に払う費用を分けてください。
相談時は、収入資料、返済予定表、手元資金、物件概要をそろえると話が具体的になります。年収という一つの数字で安心せず、本人、物件、保障、資金繰りの未確認事項を減らしていくことが、住宅ローンの準備です。結果の予測より、次に何を確認するかが分かる相談を目指しましょう。
最初の面談で欲しい成果は「多分通る」という予想より、未確認事項と期限の一覧です。銀行の必要書類、会社が出す総額、施主が残す資金、土地契約の期限を同じ表にします。未調査の地盤や外構があれば仮の予算を明記します。承認額が出た後も、この上限まで使い切るのでなく、家族の予算と照合して申込額を選ぶことが大切です。
関連URL
1 住宅金融支援機構 フラット35のご利用条件
年収、総返済負担率、住宅等の条件を確認できます。審査全体を年収だけで判断しないための基準例です。
https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html
2 三菱UFJ銀行 住宅ローンの必要書類
所得区分や物件に応じた必要書類を確認できます。本人・収入・物件の資料を分けて準備するときに使います。
https://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/soudan/shorui_form/index.html
