Q.住宅ローン審査に通っても、社長が「今は建てない方がよい」と伝えるのはどんな場合ですか？

A.返済を続けると生活費や教育費、老後資金が不足する見込みがある場合や、総額と家族の意思が固まっていない場合は、契約を急がない方がよいと考えます。私は、金融機関が貸せると判断したことだけで、建てた後の暮らしまで問題ないとは言えないと思っています。返済と生活の両方を試算し、計画を小さくする、時期を変えるなどの方法も比べます。

審査の結果と家計の余裕を分けます

審査では、年収、債務、物件など、金融機関の商品に沿った条件を確認します。しかし、教育方針、介護、車の更新、家族が大切にしたい支出のすべてを、同じ基準で評価してくれるわけではありません。審査の通過を、ご家族の家計診断の代わりにはできません。

返済額は、毎月の手取りと実際の支出から確かめます。年収に対する割合だけで決めると、同じ年収でも子どもの人数や通勤費などによる違いを見落とします。現在の家賃を払えていることだけで、同額の返済なら大丈夫とも判断できません。

持ち家では、税金、保険、修繕や設備更新などの負担が加わります。建てた直後に使う家具や引っ越しの費用も含め、建物代以外の支出を整理します。資金計画の表に入っていない費用を、貯金で何とかする前提にしないことが重要です。

将来の負担が重なる時期を調べます

共働きの現在だけでなく、育休、転職、時短勤務、退職などで収入が変わる場合も計算します。教育費の増加と設備の交換が重なる年など、毎月の平均では見えにくい支出も確認してください。将来の収入を必ず増える数字として置かないことが大切です。

変動金利を選ぶ場合は、金利を変えた試算を作ります。返済額を抑える商品の仕組みがあっても、利息の負担がなくなるわけではありません。特定の金利になると予測するためではなく、負担が増えたときに何を変えられるかを確かめるための計算です。

退職後の返済は、年金や手元資金、生活費の見込みと合わせます。繰上返済を予定する場合も、その原資が教育や医療などの資金と重複していないかを見ます。退職金で完済するという言葉だけでは、完済後の暮らしに残る金額が分かりません。

契約前に立ち止まる条件を具体化します

不足があると分かったら、最初から家づくりを全面的に諦めると決める必要はありません。総額、土地、面積、時期などを変えた案を比較します。ただし、返済の数字を合わせるために必要な性能を削ったり、説明のない借入れを増やしたりする方法は避けるべきです。

私は、少なくとも次の4点を確かめたいと考えます。

・税金や修繕を含めた入居後の収支。

・収入減と教育費が重なる時期の残高。

・金利変化と退職後の返済の見込み。

・建てた後に残す現金と家族の合意。

試算が赤字になるなら、何をいくら変えれば改善するかを示します。例えば、借入額を減らす、毎月の支出を見直す、土地の候補を変えるといった案です。節約を続けられるかはご家族の実生活に照らし、住宅会社の都合で無理な数字にしないことが必要です。

判断が難しいときは、金融機関の返済試算に加え、家計を相談できる専門家へ確認する方法があります。相談料や販売する金融商品との関係も確かめてください。住宅会社一社の説明だけで、長い返済期間のすべてを判断しないことを勧めます。

返済の試算には、前提となる収入と支出を残します。何年後にどの費用が増えるかが分かれば、計画を見直す際にも同じ条件を照合でき、都合のよい数字への置換えを防げます。

私は、家が完成することだけを成功とは考えていません。建てた後の生活を守るために、一度計画を止める判断も必要です。当社へも、審査の結果だけでなく、収支と将来の支出を見せて相談してください。契約を進める前に、無理のある条件を一緒に確かめることが大切です。

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参照資料　S1