Q. 予算オーバーを勧める住宅会社は危険？
A. 根拠なく「借りられるから大丈夫」と増額を勧める会社は危険です。ただし、安全・性能・将来費用を守るための増額提案には合理性がある場合もあります
住宅会社から、
「あと300万円なら月々1万円程度です」
「銀行はもっと貸してくれます」
「一生に一度なので妥協しない方がいい」
「皆さん最初の予算を超えています」
と言われることがあります。
しかし、住宅会社は建物完成時に代金を受け取ります。その後35年、40年、50年と住宅ローンを返済するのはお客様です。
危険なのは、増額そのものではありません。
- 教育費を計算していない
- 老後資金を考えていない
- 金利上昇を試算していない
- 収入減少を想定していない
- 建築後の手元資金を確認していない
- 月々返済額しか見せない
まま、「大丈夫」と勧めることです。
予算を増やすなら、増額理由、月々返済、総利息、完済年齢、将来資産まで計算して判断してください。
「借りられる金額」と「返せる金額」は違う
金融機関の審査に通ったからといって、無理なく返済できるとは限りません。
金融機関は、年収、勤続年数、他の借入れ、年齢、信用情報、担保評価などを基に融資を判断します。
しかし、家族ごとの、
- 子どもの進学
- 車の買い替え
- 親の介護
- 収入の減少
- 転職や独立
- 病気や休職
- 住宅修繕
- 老後の生活費
まで完全に保証してくれるわけではありません。
【フラット35】では、すべての借入れを含む総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という申込基準があります。住宅金融支援機構「フラット35ご利用条件」
ただし、これは融資を利用するための基準です。
「年収の35％まで返済しても生活に余裕がある」という安全基準ではありません。
住宅ローン、自動車ローン、教育費、生活費を家族ごとに計算する必要があります。
「月々1万円増えるだけ」の本当の意味
住宅営業では、増額分を月額に直して説明することがあります。
例えば、住宅価格が300万円増えた場合を考えます。
300万円を35年、元利均等、金利1.5％で借りると、概算では次のようになります。
| 項目 | 増額分の目安 |
|---|---|
| 借入増額 | 300万円 |
| 毎月返済 | 約9,200円増 |
| 35年間の返済総額 | 約386万円 |
| 利息負担 | 約86万円 |
月々では約9,200円でも、総額では約386万円です。
仮に金利3.0％相当で考えると、毎月返済は約1万1,500円、総返済額は約485万円になります。
「月々1万円だけ」ではなく、
「35年間で約400万～500万円の支出が増える」
と説明すべきです。
さらに固定資産税、火災保険、修繕費、光熱費なども必要です。
なぜ住宅会社は予算オーバーを勧めるのか？
売上と利益が増えるから
建築金額が上がれば、住宅会社の売上が増えます。
すべての増額提案が利益目的とは限りませんが、営業担当者とお客様では立場が違うことを理解する必要があります。
営業担当者は契約時点を見ます。お客様は完済まで見なければなりません。
要望をすべて入れた方が契約しやすいから
「予算内にするため、この要望は削りましょう」と言うより、
「せっかくなので全部実現しましょう」
と言う方がお客様に喜ばれやすくなります。
しかし、希望をすべて入れることが良い提案とは限りません。
本当に必要なのは、優先順位を整理し、無理なく返せる範囲で満足度を高めることです。
月々返済額なら安く見えるから
300万円は大きな金額ですが、35年や50年に分けると月々の増加は小さく見えます。
返済期間を延ばせば、さらに月額を下げられます。
しかし、家が安くなったわけではありません。返済期間と利息負担が増えただけです。
銀行の融資承認を安心材料にできるから
「銀行が貸してくれるのだから大丈夫」と言われると安心します。
しかし、融資承認は家計の将来を保証するものではありません。
銀行は融資を実行し、住宅会社は建築代金を受け取ります。返済リスクを長期間負うのはお客様です。
危険な増額提案に見られる言葉
次のような説明には注意してください。
- 月々数千円しか変わりません
- ボーナスで払えば大丈夫です
- 奥様も働き続ければ問題ありません
- 収入は今後上がるでしょう
- 退職金で完済できます
- 教育費は奨学金で対応できます
- 50年ローンなら買えます
- 太陽光の売電で返済できます
- 補助金が出るので実質負担は少ないです
- 将来売れば返済できます
これらが必ず間違いというわけではありません。
問題は、収入上昇、共働き継続、売電、退職金、売却価格など、不確実な前提だけで返済計画を成立させることです。
計画は、期待どおりにならなかった場合でも破綻しないように作る必要があります。
妥当な予算オーバーもある
予算を超える提案が、すべて悪いわけではありません。
次のような理由なら、長期的に合理性がある可能性があります。
- 耐震等級を高める
- 構造計算を行う
- 断熱・気密性能を高める
- 窓性能を改善する
- 防水・耐久性を確保する
- 完成保証を付ける
- 将来のバリアフリーに対応する
- 修繕費を抑えやすい材料を選ぶ
- 地盤・擁壁・造成の安全対策を行う
ただし、「性能を上げるため」と言えば、いくら増額してもよいわけではありません。
確認するのは次の点です。
- なぜ必要なのか
- いくら増えるのか
- 標準仕様では何が不足するのか
- 安全性や快適性がどの程度変わるのか
- 維持費はどう変わるのか
- 他の方法で調整できないか
増額の効果と家計への影響を比較してください。
削ってはいけないもの、削りやすいもの
予算オーバーしたとき、何を削るかが重要です。
| 削る優先度 | 主な項目 |
|---|---|
| 先に見直す | 不要な床面積、複雑な形状、造作家具 |
| 次に見直す | 高級設備、タイル、間接照明、過剰な収納 |
| 慎重に判断 | 窓の数・大きさ、設備グレード、外構 |
| 安易に削らない | 耐震、構造計算、防水、断熱、気密、換気 |
| 必ず必要性を確認 | 地盤改良、造成、擁壁、給排水 |
例えば、2坪小さくできれば、構造、基礎、屋根、内装、設備の一部をまとめて削減できる可能性があります。
一方、完成後に見えなくなる耐震、断熱、気密を削ると、後から簡単に戻せません。
予算調整は、家の基本性能ではなく、面積と過剰な装飾から行うべきです。
建築後の生活費まで計算する
住宅予算は、建物価格と住宅ローンだけでは決まりません。
建築後には次の支出があります。
- 固定資産税
- 火災保険・地震保険
- 電気・ガス・水道
- 外壁・屋根の修繕
- 給湯器の交換
- エアコンの交換
- 太陽光設備の維持
- 外構補修
- 車の買い替え
- 教育費
- 老後資金
住宅金融支援機構も、住宅資金だけでなく、生活資金、教育資金、老後資金を想定した資金計画の必要性を案内しています。住宅金融支援機構「ローンシミュレーション」
「住宅ローンを払えるか」ではなく、「住宅ローンを払いながら、家族の生活を守れるか」で判断してください。
共働き収入を満額で見込む危険
共働き世帯では、夫婦二人の収入を合算して住宅予算を決める場合があります。
しかし、35年間ずっと現在の収入が続くとは限りません。
- 出産・育児
- 時短勤務
- 転職
- 介護
- 病気
- 独立
- 離婚
- 早期退職
などで収入が変わる可能性があります。
夫婦の収入を満額使わなければ返済できない計画は、変化に弱い計画です。
少なくとも、一時的な収入減少、教育費のピーク、金利上昇を入れたシミュレーションを行いましょう。
手元資金を使い切ってはいけない
予算オーバーを頭金で埋める提案にも注意が必要です。
住宅ローンを減らせても、建築後の預金がほとんど残らなければ、次の支出に対応できません。
- 引越し
- 家具・家電
- 固定資産税
- 車検・車の買い替え
- 医療費
- 教育費
- 修理
- 収入減少
住宅は完成した日から生活が始まります。
頭金をいくら入れられるかではなく、建築後にいくら残すべきかを先に決めてください。
予算オーバーを提案されたときの10の質問
- なぜこの増額が必要なのですか？
- 標準仕様のままでは何が不足しますか？
- 増額によってどの性能が変わりますか？
- 他の項目を削って予算内にできませんか？
- 月々ではなく総返済額はいくら増えますか？
- 金利が上がった場合はいくらになりますか？
- 完済年齢は何歳ですか？
- 教育費のピークでも返済できますか？
- 建築後の手元資金はいくら残りますか？
- 90歳までの資産推移を確認できますか？
この質問に答えず、「皆さんそれくらい借りています」と言う会社は、家を売ることを優先している可能性があります。
予算の上限は3段階で決める
家づくりを始める前に、予算を3段階で設定すると判断しやすくなります。
希望予算
できればこの金額以内に収めたいという目標です。
許容予算
必要な安全性や性能を確保するためなら、ここまでは検討できる金額です。
絶対上限
これを超えると教育費、老後資金、生活防衛資金に影響する金額です。
住宅会社には最初から絶対上限を伝え、上限を超える提案をする場合は、何を削って戻すかも同時に提案してもらいましょう。
山梨では土地と建物を同時に考える
山梨県では、土地価格だけでなく、土地条件による追加工事が予算へ大きく影響します。
- 元田んぼの地盤改良
- 造成・盛土
- 擁壁・土留め
- 上下水道の引込み
- 浄化槽
- 農地転用
- 残土処分
- 接道や高低差
- 外構工事
土地を先に購入してから建物を見積もると、土地の追加費用によって建物予算が不足する可能性があります。
建物を豪華にするための予算オーバーだけでなく、土地調査不足による予算オーバーにも注意してください。
土地と建物、付帯工事、諸費用を最初から一つの資金計画にまとめる必要があります。
デザインハウス甲府の考え方
デザインハウス甲府では、銀行が貸してくれる上限まで住宅予算を引き上げることを、良い資金計画とは考えていません。
大切なのは、家を建てられることではなく、建てた後も無理なく返済し、家族が生活を続けられることです。
価格の目安は、
- 24坪平屋3LDK：2,050万円
- 30坪2階建て3LDK：2,200万円
です。
いずれも税込、付帯工事、建築確認申請費を含む総額表示です。ただし、地盤改良、造成、特殊な給排水、外構内容など、土地や希望によって変わる費用は調査後に明示します。
標準仕様は次のとおりです。
- 壁厚約160mmの2×6工法
- 許容応力度計算による耐震等級3
- 制震装置evoltz
- 断熱等級6、UA値0.46以下
- 全棟気密測定、C値0.7以下
- 熱回収率92％の第一種熱交換換気
- Low-Eアルミ樹脂複合サッシ・アルゴンガス入り
- 太陽光発電8kW以上
- オール電化
- 長期優良住宅
- 完成保証
予算を下げるために構造、断熱、気密、換気、保証を削るのではなく、不要な床面積、複雑な形状、過剰な設備や装飾を整理します。
高い家を売ることより、建築後も家族が幸せに暮らせる資金計画を優先する。それが私たちの考え方です。
よくある質問
Q. 予算を100万円超える程度なら問題ありませんか？
家計によって異なります。
月々返済だけでなく、総返済額、完済年齢、手元資金、教育費、老後資金を確認してください。
Q. 住宅会社から銀行の借入可能額まで増やせると言われました
借入可能額は予算上限ではありません。
現在の生活費と将来支出から、無理なく返せる金額を別に計算しましょう。
Q. 高性能住宅にするためなら増額してもよいですか？
性能向上の内容、追加費用、光熱費や維持費への効果を比較してください。
家計を壊すほどの増額では、生活全体として良い家づくりとはいえません。
Q. 予算オーバーしたら断熱性能を下げるべきですか？
最初に、床面積、建物形状、設備、装飾を見直すことをおすすめします。
耐震、断熱、気密、換気は完成後に直しにくい部分です。
Q. FPが大丈夫と言えば安心ですか？
シミュレーションの前提条件を確認してください。
住宅会社と利害関係のあるFPの場合もあります。収入上昇率、運用利回り、教育費、金利上昇などが楽観的でないかを見る必要があります。
俺流結論
予算オーバーを勧める会社が、すべて危険なのではありません。
危険なのは、お客様の将来を計算せず、
「月々1万円だけ」
「銀行が貸してくれる」
「一生に一度だから」
という言葉で増額させる会社です。
300万円の増額は、300万円では終わりません。住宅ローンの利息を含めれば、35年間で約400万～500万円の負担になる可能性があります。
住宅会社は完成時に代金を受け取ります。
お客様の返済は、その後も続きます。
増額を勧めるなら、住宅会社は最低でも、
- 総返済額
- 金利上昇時の返済
- 教育費
- 完済年齢
- 建築後の手元資金
- 老後資産
まで説明すべきです。
良い住宅会社は、買える最大額を勧める会社ではありません。
家族が建てた後も苦しくならない金額まで、家を小さくする提案ができる会社です。
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