65歳で建替える場合、住宅ローンは最長何年借りられる？
結論｜65歳なら15～20年程度が目安ですが、「最長期間」で借りることが正解とは限りません
65歳でも住宅ローンを利用できる可能性はあります。
ただし、多くの金融機関は完済時年齢を80歳前後、商品によっては85歳未満などと定めています。そのため65歳での借入期間は、15～20年程度になるのが一般的です。
35年ローンを単独で組むのは、通常は難しいと考えるべきです。
さらに重要なのは、借りられる年数ではありません。退職後の年金収入で、配偶者が一人になった後も返済できる金額かどうかです。
借入期間は「完済時年齢」で決まる
住宅ローンの期間は、金融機関が定める完済時年齢から逆算されます。
| 完済時年齢の条件 | 65歳での借入期間の目安 |
|---|---|
| 80歳まで | 約15年 |
| 85歳まで | 約20年 |
ただし、実際には申込時の満年齢、誕生日、融資実行日によって、借入期間が1年短くなることもあります。
また、年齢条件を満たしても、収入、既存借入、健康状態、団体信用生命保険、担保評価によって審査結果は変わります。
フラット35でも65歳から35年は借りられない
フラット35は最長35年の固定金利ローンですが、誰でも35年間借りられるわけではありません。
申込時年齢は原則として満70歳未満で、借入期間は「35年」と「80歳までの年数」の短い方が上限になります。
したがって、65歳なら最長15年程度が基本です。フラット35「ご利用条件」
「最長35年」という商品名だけを見て、65歳でも35年借りられると判断してはいけません。
15年返済では毎月いくらになる？
借入額1,500万円、金利年2％、元利均等返済、ボーナス返済なしで試算すると、概算は次のとおりです。
| 返済期間 | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 15年 | 約9万7,000円 | 約1,738万円 |
| 20年 | 約7万6,000円 | 約1,821万円 |
| 35年 | 約5万円 | 約2,087万円 |
期間を長くすれば毎月返済額は下がりますが、支払利息は増えます。
一方、65歳から15年返済なら、80歳まで毎月約9万7,000円を支払うことになります。現在の給与では払えても、退職して年金だけになった後に払えるかを確認しなければなりません。
銀行が貸す金額と、返せる金額は違う
金融機関の審査に通っても、安全に返済できるとは限りません。
例えば夫婦の年金収入が月20万円で、住宅ローン返済が月9万7,000円なら、収入の約半分が住宅ローンに消えます。
ここから食費、光熱費、車、税金、保険、医療費を支払うのは現実的ではありません。
さらに夫が先に亡くなれば、妻の年金収入は現在の夫婦合計より少なくなります。審査は通っても、その後の生活が成り立たなければ意味がありません。
団体信用生命保険へ加入できるか
一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入を条件とする金融機関があります。
65歳では、持病、投薬、過去の入院歴などによって加入できない場合があります。加入できても、完済時年齢や保障内容が制限されることがあります。
団信へ加入できない場合は、次の選択肢を検討します。
- 団信加入が必須ではない商品
- 引受基準緩和型の団信
- 自己資金を増やして借入額を減らす
- 建物を小さくして総額を下げる
保障のないローンを組む場合は、契約者が亡くなった後に、配偶者が返済を続けられるかも確認します。
親子リレーローンなら期間を延ばせる場合がある
親子リレーローンでは、子どもの年齢を基準に借入期間を設定できる場合があります。
ただし、子どもは将来の返済を引き継ぐ立場になります。子ども自身が家を購入するとき、住宅ローンの借入可能額へ影響することもあります。
「期間を延ばせるから」という理由だけで利用せず、次の点を家族で確認します。
- 子どもは将来その家に住むのか
- 親の返済が止まった場合に負担できるか
- 子ども自身の住宅購入計画はないか
- 相続する他の兄弟姉妹は納得しているか
子どもが住む予定のない家のローンを、子どもへ引き継がせる計画は慎重に判断すべきです。
リ・バース60も「借りられる前提」にしない
リ・バース60は、毎月の支払いを利息だけに抑え、元金を死亡後に一括返済または担保物件の売却で返済する仕組みです。
しかし、山梨県では物件の再販性や担保評価が低く、希望額まで借りられない、または利用できないケースがあります。
一般の住宅ローンが難しいから、リ・バース60なら大丈夫とは限りません。土地の所在地、接道、名義、担保評価を先に金融機関へ確認する必要があります。
自己資金は使い過ぎない
借入期間を短くするために、退職金や預貯金を大量に投入する方法も危険です。
自己資金を決める前に、次の費用を別に残します。
- 年金で不足する生活費
- 医療・介護の予備費
- 車の買替え
- 家電交換
- 固定資産税と保険
- 将来の住宅修繕費
住宅ローンが少なくても、手元資金がなくなれば、老後の生活は不安定になります。
デザインハウス甲府の考え方
65歳の建替えで確認すべきなのは、「最長何年借りられるか」ではありません。
重要なのは、借入額を抑え、年金生活でも返せること、配偶者が一人になっても家を維持できること、90歳時点でも生活資金が残ることです。
私たちは次の3案を比較します。
- 通常の住宅ローンを15年程度で返済する
- 自己資金を増やして借入額を減らす
- 建物を小さくし、総額そのものを下げる
リ・バース60は、担保評価を確認できた場合のみ比較対象に加えます。
借入期間を無理に延ばすより、使わない部屋や過剰な設備を減らし、耐震・断熱・気密性能を落とさず、返済できる総額へ再設計する方が安全です。
