「配偶者居住権」を設定した家を建て替えることは可能ですか？
結論：可能な場合はありますが、配偶者と建物所有者の合意が必要です
配偶者居住権が設定された住宅を、居住している配偶者だけの判断で解体・建て替えることはできません。
配偶者居住権を持つ人は、その家に住み続ける権利を持っていますが、建物の所有者ではないからです。
例えば、
- 母：配偶者居住権を持つ
- 子ども：土地・建物の所有権を持つ
という場合、原則として母と子どもの双方が建て替えに合意し、権利、資金、建て替え後の居住方法を整理する必要があります。
配偶者居住権とは？
配偶者居住権は、亡くなった配偶者が所有していた住宅について、残された配偶者が原則無償で住み続けられる権利です。
所有権とは別の権利なので、子どもが建物を相続しても、配偶者居住権が存続している間は、配偶者の居住を一方的に排除できません。
一方、配偶者も、建物所有者の承諾なく自由に増改築したり、第三者へ権利を売却したりすることはできません。
建物を解体すると権利の対象がなくなる
配偶者居住権は、現在の建物に設定されている権利です。
その建物を解体すれば、配偶者居住権の対象となる建物がなくなるため、従来の権利をそのまま新築住宅へ移せるわけではありません。
そのため、建て替え前に次の点を決める必要があります。
- 現在の配偶者居住権をどのように消滅させるか
- 登記されている場合、抹消手続きをどうするか
- 解体中の仮住まいを誰が用意するか
- 新居の所有者を誰にするか
- 配偶者が新居へ住み続けられる法的根拠をどうするか
- 建築費を誰が負担するか
配偶者居住権の登記がある場合は、消滅後に抹消登記も必要です。法務局では配偶者居住権の抹消登記に関する様式が案内されています。法務局「配偶者居住権の登記抹消」
建て替え後も同じ権利が自動的に続くわけではない
古い家を解体し、子ども名義で新居を建てても、母が古い家に持っていた配偶者居住権が、新居へ自動的に移るわけではありません。
新居で母の生活を守るには、状況に応じて、
- 母にも建物持分を持たせる
- 使用貸借契約を結ぶ
- 賃貸借契約を結ぶ
- 遺産分割時の合意内容を見直す
- 家族信託など別の仕組みを検討する
といった方法を専門家と検討します。
新しい配偶者居住権を通常の契約だけで自由に設定できるとは限らないため、「古い権利を抹消して、新居へ付け直せばよい」と単純に考えてはいけません。
無償で権利を消滅させると贈与税の問題もある
配偶者居住権には財産的な価値があります。
配偶者と所有者が合意し、存続期間の途中で配偶者居住権を無償で消滅させると、建物所有者がその権利相当の利益を配偶者から受けたとして、贈与税の問題が生じる可能性があります。
国税庁は、適正な対価を支払わずに配偶者居住権を合意消滅させた場合、原則として建物所有者が権利相当額の贈与を受けたものとみなす考え方を示しています。国税庁「配偶者居住権が合意等により消滅した場合」
反対に、建物所有者が配偶者へ対価を支払った場合は、配偶者側に譲渡所得が生じる可能性があります。
建て替えるためだから税金は関係ない、とはいえません。
誰が建築費を出すかも重要
例えば、土地と新居の所有者を子どもにするのに、母が建築費2,000万円を全額負担すると、母から子どもへの贈与と判断される可能性があります。
確認すべきなのは、
- 土地の所有者
- 建物の所有者
- 建築費を負担する人
- 住宅ローンを借りる人
- 配偶者居住権消滅の対価
- 新居の持分割合
です。
負担した建築費と新居の登記持分を合わせることが基本になります。
母と子どもが資金を出すなら、それぞれの負担額に応じて共有持分を設定する方法もあります。ただし、将来の売却や二次相続まで考える必要があります。
住宅ローンの利用にも影響する
配偶者居住権の登記が残ったままでは、金融機関が土地・建物を担保として評価しにくくなる可能性があります。
金融機関は一般的に、
- 配偶者居住権が適切に消滅するか
- 抹消登記ができるか
- 土地所有者が担保提供に同意するか
- 新居の所有者と借入者が一致するか
- 配偶者の居住権をどのように確保するか
を確認します。
解体後や住宅ローン実行直前になって相談するのではなく、建て替え計画の初期段階で金融機関へ伝えてください。
仮住まい中の生活保障も決める
建て替え中は、配偶者居住権の対象だった家に住めなくなります。
そこで、
- 仮住まいの契約者
- 家賃と初期費用の負担者
- 往復2回の引っ越し費用
- 工期が延びた場合の追加家賃
- 建て替え中に所有者や配偶者が亡くなった場合
- 計画が中止になった場合の居住先
まで書面で決めておく必要があります。
口約束で解体した後、親子関係が悪化すると、配偶者が戻る家を失う可能性があります。
建て替え前の手順
- 土地・建物の登記事項証明書を取得する
- 配偶者居住権の存続期間と設定内容を確認する
- 配偶者と所有者の意思を確認する
- 権利消滅に伴う税金を税理士へ確認する
- 抹消登記を司法書士へ相談する
- 新居の所有者・持分・資金負担を決める
- 配偶者の新居での居住方法を書面化する
- 金融機関の融資条件を確認する
- 仮住まいを確保してから解体する
デザインハウス甲府の考え方
配偶者居住権がある住宅では、住宅会社だけで「建て替えできます」と判断すべきではありません。
最初に、
- 登記上の権利関係
- 配偶者の生涯の居住保障
- 子どもとの合意
- 贈与税・譲渡所得
- 新居の資金負担と持分
- 住宅ローン
- 二次相続後の所有者
を整理する必要があります。
そのうえで、配偶者が高齢なら、寝室、トイレ、洗面、浴室を近づけたコンパクトな平屋など、実際に住み続けられる計画を作ります。
まとめ
配偶者居住権を設定した住宅でも、関係者が合意し、法務・税務・融資上の手続きを整理すれば、建て替えできる可能性があります。
ただし、
- 所有者だけで解体しない
- 配偶者居住権は新居へ自動的に移らない
- 無償消滅には贈与税の可能性がある
- 対価を受け取れば譲渡所得の可能性がある
- 新居の資金負担と名義を合わせる
- 新居での居住保障を書面にする
ことが重要です。
古い家を壊す前に、配偶者が新居へ戻れる法的・資金的な道筋を確定させてください。
具体的な手続きは、弁護士、司法書士、税理士、金融機関へ事前に確認する必要があります。
